我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)舉措

趙亞楠

（河南同晟置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理就是利用先進(jìn)的管理理念、制度以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，具有投資金額大、回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，相比于其他行業(yè)對(duì)資金管理工作的要求更高。良好的資金管理，有利于充分利用和優(yōu)化資金配置，降低資金運(yùn)營(yíng)成本；有利于資金管理人員盡職履責(zé)，有足夠的時(shí)間和精力專研企業(yè)融資事宜，降低企業(yè)的融資成本；有利于促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的協(xié)作，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，防范腐敗現(xiàn)象發(fā)生，為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)清正廉潔的內(nèi)部環(huán)境，促使企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)管理層普遍缺乏資金管理的意識(shí)，對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的重視遠(yuǎn)高于對(duì)管理效率，資金管理缺乏合理性和系統(tǒng)性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是伴隨著經(jīng)濟(jì)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的資金管理手段產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，資金的籌集、在各母公司之間的調(diào)度和利用缺乏合理配置，影響企業(yè)資金的利用效率，變相增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，嚴(yán)重的甚至?xí)璧K企業(yè)的發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作一般由財(cái)務(wù)人員兼任，兼職財(cái)務(wù)人員本就有自己的基本財(cái)務(wù)工作要做，沒(méi)有足夠的精力和時(shí)間深入鉆研資金管理事宜，導(dǎo)致資金管理水平及效率低下。

（二）資金管理制度不完善

制度是一個(gè)企業(yè)的靈魂，是企業(yè)平穩(wěn)、順暢、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，如果企業(yè)管理制度不完善，又不隨同國(guó)家新出臺(tái)的相關(guān)制度及時(shí)更新，會(huì)使企業(yè)發(fā)展陷入瓶頸狀態(tài)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理尤其如此，要盡可能地細(xì)化資金管理制度，加大資金收支監(jiān)管力度，從現(xiàn)金收支、銀行預(yù)留印鑒、大額資金支付及網(wǎng)上銀行賬戶資金劃轉(zhuǎn)等多方面著手規(guī)范資金的管理。但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，資金管理相對(duì)滯后，資金控制制度不完善，甚至有的資金管理制度流于形式，管理手段僅僅停留在文件上或者口頭上，無(wú)法落到實(shí)處，執(zhí)行效率大打折扣。

（三）融資渠道單一、融資成本高風(fēng)險(xiǎn)大

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，加之監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)上市審核比較嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)、特別是我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行股票、債券籌集到資金。

目前我國(guó)除少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)主要依托上市后發(fā)行股票、債券融資外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，主要通過(guò)獲取銀行開(kāi)發(fā)貸及房地產(chǎn)預(yù)售款籌集必要的建設(shè)資金。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的升級(jí)，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制提高，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策持續(xù)收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，融資成本變高，償債壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求，采取企業(yè)間拆借、私人募集等方式融資，甚至拖欠工程款、材料款等緩解項(xiàng)目資金壓力，使得企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

（四）資金預(yù)算編制難度大，執(zhí)行與考核不到位

房產(chǎn)作為特殊商品，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期少則一兩年，多則四五年甚至更長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地成本、開(kāi)發(fā)階段的工程款投入及開(kāi)發(fā)完成后的銷售、管理及稅費(fèi)支出，除了土地成本之外，開(kāi)發(fā)階段的工程款投入在企業(yè)成本費(fèi)用中所占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)完成后的費(fèi)用占比。土地成本一般比較明晰，但是開(kāi)發(fā)階段的工程款投入往往具有很大的不確定性，比如需要的直接材料如鋼筋、混凝土、沙石等數(shù)量大，單價(jià)受市場(chǎng)供需關(guān)系影響比較大，增加了預(yù)算編制的難度和不確定性。

另外，現(xiàn)階段我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)管列為財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，但是由于財(cái)務(wù)部門的權(quán)利有限，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的參與度有限，執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管難度和阻力比較大，使預(yù)算執(zhí)行大打折扣。加之財(cái)務(wù)部門對(duì)企業(yè)預(yù)算的編制和考核更側(cè)重財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核力度不夠，甚至僅僅為了完成預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行而編制預(yù)算，本末倒置，降低了預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步加大了預(yù)算執(zhí)行的偏差和難度，也加大了預(yù)算監(jiān)管的難度和效力。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）提升資金管理意識(shí)，重視專業(yè)人員培養(yǎng)

管理層要強(qiáng)化自身理論知識(shí)學(xué)習(xí)，尤其要加強(qiáng)對(duì)新的財(cái)經(jīng)法規(guī)、金融政策等的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性和緊迫性，提高自身的資金管理意識(shí)。同時(shí)要強(qiáng)化員工的資金管控意識(shí)，有針對(duì)性地組織全員培訓(xùn)，宣導(dǎo)資金管控方法及意義，積極鼓勵(lì)員工獻(xiàn)言獻(xiàn)策，并將資金管理落實(shí)到具體工作中，真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流，使企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

要在企業(yè)設(shè)置專職資金管理崗，重視企業(yè)資金管理專員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，定期組織資金管理專員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升資金管理專員的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技能，打造一支專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)硬的資金管理團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好各項(xiàng)資金開(kāi)支。同時(shí)，資金管理專員要積極主動(dòng)學(xué)習(xí)國(guó)家新出臺(tái)的財(cái)政制度及金融法規(guī)，與時(shí)俱進(jìn)，積極探索將所思所學(xué)運(yùn)用到企業(yè)的資金管理中去，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

（二）完善資金管理制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，大額資金的流轉(zhuǎn)較為普遍，要從資金收支兩條線著手，從嚴(yán)制訂資金管理制度。

所收現(xiàn)金應(yīng)及時(shí)存入銀行，不得坐支，不得白條抵庫(kù)；要設(shè)定庫(kù)存現(xiàn)金管理限額，指定財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人定期對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行監(jiān)盤；財(cái)務(wù)印鑒即財(cái)務(wù)專用章、法定代表人及其委托人名章等，要由指定的財(cái)務(wù)人員分別保管，嚴(yán)禁一人保管或攜帶全套銀行預(yù)留印鑒；要嚴(yán)格規(guī)范大額資金支付審批流程，比如制訂的制度要明確規(guī)定涉及的人員簽批崗位及必要的合同、發(fā)票等資料；網(wǎng)上銀行賬戶資金劃轉(zhuǎn)必須經(jīng)過(guò)授權(quán)操作，根據(jù)需要設(shè)立經(jīng)辦、授權(quán)兩級(jí)或經(jīng)辦、復(fù)核、授權(quán)三級(jí)操作每筆資金的劃轉(zhuǎn)，不得由出納人員單獨(dú)操作完成；要設(shè)立崗位責(zé)任制，嚴(yán)明失職情況下應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，層層嚴(yán)防嚴(yán)控，防止企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不明，造成嚴(yán)重?fù)p失。

（三）拓寬融資渠道，降低融資成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身造血功能，擴(kuò)大自有資金比例，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自主性，減少對(duì)信貸資金的依賴。前期要多角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行充分調(diào)研和分析，包括但不限于我國(guó)最新的房地產(chǎn)政策、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃情況、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的配套、購(gòu)房群體的定位等，再由專業(yè)人員設(shè)計(jì)出詳細(xì)的開(kāi)發(fā)方案，并測(cè)算出項(xiàng)目的容積率、工程造價(jià)指標(biāo)及預(yù)期的投資回報(bào)率等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求，保證目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)自有資金存量；獲取項(xiàng)目地塊后要積極對(duì)接各級(jí)行政機(jī)構(gòu)，提供所需資料，加快推進(jìn)建設(shè)用地證件尤其是預(yù)售證的取得，合理籌劃項(xiàng)目預(yù)售工作，通過(guò)收取預(yù)售款緩解項(xiàng)目資金壓力。

其次，要深入研究國(guó)家金融政策，嘗試多元化融資。可以嘗試股權(quán)融資，即股東出讓部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)售或私募發(fā)售的形式引入新的投資者；也可以以項(xiàng)目為依托，將項(xiàng)目土地或其他資產(chǎn)抵押，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行長(zhǎng)期債券獲取建設(shè)資金，以緩解企業(yè)一定期限的資金壓力；還可以通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目合作或參建的方式吸納資金，通過(guò)項(xiàng)目合作與意向合作方組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，共同組織項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，共享項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，或者將部分房產(chǎn)以協(xié)議約定價(jià)格讓其他意向企業(yè)參建，參建企業(yè)按照協(xié)議約定定期支付參建款，待項(xiàng)目竣工后將約定房產(chǎn)給予參建方。

最后，資金管理部門要夯實(shí)基礎(chǔ)工作，備份公司及各個(gè)項(xiàng)目的基本資料，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、在建在售情況、財(cái)務(wù)狀況等資料，并定期更新，快速對(duì)接意向放款機(jī)構(gòu)，加快放款進(jìn)程，保障在企業(yè)需要資金時(shí)，能迅速獲取資金支持，避免出現(xiàn)資金不足導(dǎo)致資金鏈斷裂，或者出現(xiàn)資金結(jié)余太多造成資金成本的浪費(fèi)，提高資金使用效率。

（四）實(shí)行全面預(yù)算管理，強(qiáng)化預(yù)算的執(zhí)行和考核

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行全面預(yù)算管理，全員參與預(yù)算編制和執(zhí)行，強(qiáng)化企業(yè)各層級(jí)人員對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，合理編制資金預(yù)算，并在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中全程跟蹤。如果預(yù)算內(nèi)容與項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行時(shí)產(chǎn)生的偏差超出預(yù)期，要及時(shí)探析原因，找出問(wèn)題所在，給出有效措施以降低建造成本，必要時(shí)調(diào)整完善預(yù)算，確保預(yù)算切實(shí)得到執(zhí)行。要給予資金管理專員應(yīng)有的權(quán)限，使資金管理專員能夠全程參與到施工合同的訂立、各項(xiàng)工程款的支付、房產(chǎn)預(yù)售等階段，以有效地了解各階段的資金使用情況、需求情況及預(yù)售資金回流情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并有效應(yīng)對(duì)，強(qiáng)化預(yù)算的執(zhí)行。

此外，在企業(yè)內(nèi)部建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，針對(duì)各項(xiàng)資金管理工作構(gòu)建合理的監(jiān)督考核制度，確保權(quán)利與責(zé)任對(duì)等。要指定專業(yè)人員定期對(duì)資金管理的成效進(jìn)行評(píng)估，不僅僅要重視財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核，還應(yīng)重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核，防止員工僅僅為了完成預(yù)算指標(biāo)的考核而編制預(yù)算，降低資金管理考核的意義，真正做到獎(jiǎng)懲并舉、賞罰公正。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展需要建立在科學(xué)的管理之上，資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，企業(yè)高層乃至一般員工必須重視。要從制度建設(shè)、資金監(jiān)管、人員培訓(xùn)及考核等多方面著手，全面的提升企業(yè)的資金管理水平，使企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，在當(dāng)下激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。