常德：人口凈流出之后

何小民

B站上，一段常德公交6路車（市二中—丁玲公園）的行車路線視頻，引發網友關注，有人留言稱：“這地方城市建設不錯呀，咋一看以為是上海呢”。

的確，常德有干凈寬敞的道路、繁茂的梧桐行道樹，以及市城區老西門、大小河街等幾處人文古建筑景區，有一線城市年輕人羨慕的網紅奶茶—“茶顏悅色”，城內還有全國最大的城市內陸湖—柳葉湖，城郊有眾人向往的“桃花源”，這些不僅讓人有常德有上海的氣質，也成為常德旅游業快速發展的注腳。

今年疫情，常德大小河街一條游船讓約20人感染的新聞以戲謔的方式讓常德旅游出圈。10月25日，風和日麗，一臺旅游大巴在常德柳葉湖沙灘公園環湖賽道上倒車，準備離開，頗為冷清，而多次登上央視的大小河街，游客更少，游船停靠在岸，兩岸的燈光亮化也沒有開，相比過往人頭攢動的舉動，難免有種蕭條感，亦如現在常德的樓市。

據第三方幸福里研究院的數據，常德上榜9月份70城新房價環比跌幅前10榜單。

近年來，常德人口持續流出，需求下滑嚴重。隨著棚改退潮，注定了常德要經歷一場深度的調整。

限跌的新房

常德是一座不折不扣的水城。

城內不僅有全國最大的城市內陸湖—柳葉湖，城市“綠腰帶”—穿紫河，以及白馬湖、濱湖公園等公園，不僅如此，湖南四大水系之一的沅水穿城而過，一江之隔，天然形成江南城區（鼎城區）、江北城區（武陵區）的城市格局。

以前，江南江北城區通過沅水一橋、二橋連通，近年來，隨著沅水三橋（又名桃花源大橋）、沅江隧道的開通，常德南北中軸線拉通，最快5分鐘隧道就可以跨江，南北城區居民的通勤效率大大提升，一江兩岸協調發展也有了新進展。

記者在實地走訪中發現，驅車沿著沅水三橋，從江北城區到江南城區，兩岸的高樓住宅多了，特別是江南岸，江邊一排整齊的高樓住宅，讓曾經緊俏的江景房不再是稀缺物。如今，兩岸的城市面貌、居住環境與配套并無差別，但江南城市房子的均價要低2000元左右，不少常德市民開始在江南城區買房。

吳曉紅是當地政法系統公務員，單位在城市遠郊，她告訴記者，單位不少同事就在鼎城區買了房，“平時上班走沅水三橋去單位，比住市里（武陵區）更方便”。

除了價格相對低，鼎城區目前新房選擇多也是一個不爭的事實。扎根常德樓市8年的資深房產中介老板李明給記者估算，常德城區目前在售或待售的新盤約50個，其中，約1/3在鼎城區。而李明的估算和記者在某房產中介平臺上搜索到的數據差不多，而在4年前，常德城區的新房項目還只有20余個。

葉曉麗是鼎城區某樓盤的售樓員，采訪中，她向記者透露，他們樓盤國慶期間搞了一波促銷，銷售還過得去，活動結束就不行了。隨后，江南城區當地某中介負責人李偉告訴記者，葉曉麗所在的樓盤，“國慶降價厲害，最低4580元/平，還贈送車位”，據常德房地產信息網的統計，該樓盤還登上了常德9月份房產銷售的Top3。

如今，這種以價放量的行情也一去不復返了。據南風窗記者多方證實，10月中旬，常德市政府有關部門已經約談前期降價或促銷力度大的樓盤，并要求轄區內的房企，商品房銷售不能低于成本價，且銷售價格不能低于9.5折銷售。同時，還要求“以送車位、物業費等變相降價的一律停止收手，否則先關網簽停業務、再約談”。換句話說，常德已從監管層面對當地房企的新房銷售實施了“限跌令”。

其中，城東某1000畝的大型樓盤，盡管第一、二期銷量不錯，且部分賣出了8000元/平的價格，但后續第三期可能不會再開發了。

目前，湖南省內公開發布“限跌令”的城市有岳陽和株洲，“限跌令”帶來的直接影響是，價格過低將沒法網簽備案。這一點，曾參與某知名房企在當地一口價促銷活動的謝敏深有體會，當時該樓盤以超低的一口價方式促銷，并要求他們一次性全款付清，但最后，卻因低于網簽備案價而無法網簽，如今，謝敏仍在等補償方案。

隱形的“限跌令”讓常德新房市場提前進入寒冬。僅從今年8月份至今，常德江北城區均價就已下滑近2000元，已跌破7000元/平。10月下旬，從記者走訪的柳葉湖板塊、城東板塊的幾個售樓部來看，售樓部內的銷售人員比顧客多，不少銷售員甚至公然在沙盤旁邊玩起了手機。前述中介老板李偉告訴記者，他手下兩個門店的交易量同比下滑五成，員工也裁掉一半了。

新房銷售遇冷，依靠銷售回籠資金的房企對此十分敏感，不少房企也有了應對措施。據一位不愿具名的本土房企老板透露，當前常德不少新房項目都放緩了開發節奏，其中，城東某1000畝的大型樓盤，盡管第一、二期銷量不錯，且部分賣出了8000元/平的價格，但后續第三期可能不會再開發了。

新房尚且如此，常德二手房市場的情況更糟。幾年前，在新盤不多的情況下，還有顧客會因地段、配套成熟選擇高價購房二手房，如今，隨著新房增加、且品質和配套開始提升，新房和二手房之間的價差在縮小，“只有不到10%的人，出于風險的考慮，會選擇買二手房”。李明稱，別看現在常德部分熱門盤掛牌單價在10000元左右，但基本都是有價無市。

采訪中，記者發現，不少當地人都有兩套或多套房，如今他們面臨的難題是，房子掛出去賣，無人問津，就連租出去都困難。

始于知名房企

但在之前，常德樓市也是各大知名開發商爭相投資的熱土。

盡管最近5年，常德人口持續流出，常住人口從曾經的600萬減少到如今的528萬；盡管同樣爭奪省內經濟第二的岳陽和衡陽都已經通了高鐵，常德人民盼望已久的高鐵還未落地，常德依舊坐穩了全省經濟第三的寶座，2020年常德GDP總量為3749億，究其根本，常德或已開始走出“一煙獨大”的產業困局。

據常德市政府官網介紹，裝備制造與軍民融合、生物醫藥與健康食品產業邁上千億臺階，文旅康養產業產值達到910億元，超過煙草（633億元）。

常德旅游產業的發展有目共睹，今年疫情，常德大小河街一條游船讓約20人感染的新聞以戲謔的方式讓常德旅游出圈。

伴隨著產業優化，常德房地產行業也得到了迅猛發展，樓市均價在全省地級市中也位居前列，成為為數不多均價達到7000元左右的地級市。

話說回來，即便常德人口持續流出，但常住人口依舊有528萬，這樣的人口體量在全省地級市中依舊排第4，僅次于衡陽、邵陽、永州，這是樓市發展的壓艙石。

2009年，當時常德房價不到3000元/平，如今，江北城區均價經過一輪回調后，仍穩定在6800元/平左右，熱門樓盤的掛牌價甚至過萬，過去10余年，常德房價翻倍背后到底經歷了什么？

記者在與多位業內人交談中，梳理過往10年常德樓市發展的脈絡，有兩個不容忽視的重要節點，也是常德樓市快速發展的重要推動力。

某知名房企的事件，也是給常德人的一次買房者教育，這些知名開發商并沒有真正提高當地房子品質，但市場的另一面是，市場對高品質房子的需求已經凸顯。

首先，2013年啟動的常德“三改四化”建設，其中，“三改”是指內河水系改造、棚戶區改造、道路改造，“四化”是指美化、亮化、綠化、數字化。這曾經是常德居民的噩夢，但經過三年的陣痛，常德道路等基礎設施煥然一新，為常德樓市發展打下基礎。在這期間，江北城區白馬湖公園片區的樓盤德景園就率先將常德房價提到了6000元/平的水平。

隨后，伴隨著恒大、碧桂園、萬達等知名大開發商下沉策略開始，知名開發商到常德布局，他們以提升房子品質為名，將常德房價提升到一個新階段。吳曉紅向記者回憶，2017年，她買萬達湖公館時，房價一天一個價，她入手較早，僅需6400元/平，目前該樓盤在某中介平臺的掛牌均價為8383元/平。

而棚改是常德樓市最后的狂歡，常德完美抓住了棚改貨幣化的紅利，在筆者過往的報道中，2019年常德棚改規模位居全省前列，棚改的貨幣化安置，催生了一波拆遷戶的購房需求，在這過程中，常德提出“北拓西進”，城區擴容，北部新城、西部高新區逐漸崛起，新盤林立，再次將常德樓市推向高潮。

中介老板李偉是2017年從深圳回到家鄉常德創業，進入房產中介行業，正好趕上了這波紅利，當時一個門店一個月能成交100單，不像現在店里冷冷清清。他回憶，當時外地知名房企的房子需憑指標才能購買，“2018年，保利的一個購房指標曾賣到了8到10萬”。

從那個時候開始，常德人就養成了不用公積金買房的習慣，“因為公積金放款周期長，房子不等人”。

這波棚改紅利將常德樓市推向高潮，也留下了后遺癥。據中介老板李明稱，現在在售的50個樓盤中，大多開發商是在棚改熱潮中拿的地，無疑，棚改提高了開發商對常德住房需求的預期，房企這種拼命拿地開發的慣性，碰到現在房產調控的大環境，形成了現在常德樓市深度調整的局面。“常德的新房估計要5-10年才能消化。”

從歷史發展來看，此次常德樓市降溫或調整，未必不是一件好事。

改善型需求？

隨著棚改退出、樓市房住不炒的嚴厲調控的持續深入，常德樓市遇冷，是意料之中的事。

事實上，當前常德樓市，除了終端市場的房價開始回落到2016年的水平，土地市場也降溫明顯。原因很簡單，現在土地流拍常有發生，開發商不愿意拿地，有些開發商也確實沒錢拿地。據一位本土有10多年經驗的房產人士胡麗透露，“去年賣了30多宗地，今年可能就10來宗，而且以往都是拿的都是大面積的地”。

在實地走訪中，記者見到了胡女士提到的“大面積的地”，記得當時網約車剛下沅水三橋，在等紅綠燈間隙，司機就對記者比劃，這條路（桃花源）一直往前走，四個紅綠燈都是這個“南金城”的。據了解，“南金城”由本土地產商開發，占地600畝，房產中介老板李明告訴記者，它并不是常德最大的盤，現在常德有幾個超過1000畝的大盤，如某建生態智慧城，占地3000畝，是它的5倍。

現在開發商資金緊張是全國的普遍問題，再拿這么大面積的地已經是過去式了，不僅如此，開發商交土地出讓金也是能拖則拖。據當地官媒報道，9月份常德住建局官員還專門開會督促開發商交土地出讓金。記者從接近財政局的人了解到，今年政府賣地收入確實不好看，“但具體數據不方便透露”。

但長期以來，在買房上，消費者養成了買漲不買跌的心態，如果放任開發商無序降價銷售，一場惡性競爭不可避免。

當前常德新房限跌，讓開發商艱難，但胡麗向記者透露，在政府這波約談和隱形限跌令出來之前，“不少開發商還是準備扛一扛的”，為什么說扛？胡麗給記者算了一筆賬，當前，常德許多新盤在樓市發展高峰時拿的地，樓面價到了4000元左右，現在建安成本需要2000多元，這樣算下來，開發商的成本就到了6000元以上，如果按約談前開發商促銷的力度，不難看出，它們就是在虧本賣，只為了求生存。“當然每個項目開發周期很長，都是分期銷售，現在的房子虧本甩賣，如果項目前期銷售好的情況下，項目整體還是賺錢的。”胡麗補充道。

但長期以來，在買房上，消費者養成了買漲不買跌的心態，如果放任開發商無序降價銷售，一場惡性競爭不可避免，從這個意義來說，常德這波隱形限跌令，除了穩房價，政府也在倒逼市場出清，留下真正有實力的房企。

在李明看來，某知名房企的事件，也是給常德人的一次買房者教育，這些知名開發商并沒有真正提高當地房子品質，但市場的另一面是，市場對高品質房子的需求已經凸顯，以常德高端別墅的銷售為例，據柳葉湖片區某別墅盤的營銷經理介紹，別墅的成交周期遠遠低于普通商品房，這個別墅盤也是本地開發商開發的別墅盤代表，單價定在2.5萬/平，單套總價在500多萬，比之前同板塊碧桂園、保利開發的別墅價格要高近一倍，但依舊賣得很好，且在去年已售罄。

這也是胡麗堅持認為，像常德這樣的三四線城市，樓市的未來在于市場如何滿足改善型住宅需求的原因之一。另一個原因是，未來，這類城市人口流出的是大勢所趨，剛需市場再難回到以前，且從前述提到的房企綜合成本來看，房企專注剛需盤的利潤空間大幅縮減，改善型需求尚有可開發的余地。具體到常德，隨著交通環境的改善，加之常德得天獨厚的宜居環境，常德這座省域副中心城市或將對周邊形成虹吸，提升改善型需求市場也未可知，這也將成為常德樓市未來發展的變量。

不過，抓住改善型需求，對房企的挑戰也不小，“以前顧客可能只看地段、配套，改善型需求的顧客除了考慮這些，將更多關注房子自身的品質，可能具體到門窗、電梯的品牌等等”。簡而言之，未來，只有具備開發、運營和資金實力的房企才能抓住這波機遇。

此輪調整之后，圍繞改善型需求，本土開發商和全國知名房企，將會掀起一輪新的競爭，能否實現充分競爭，又能否惠及普通老百姓，值得期待。

（文中人名皆為化名）