論建立城鄉基準地價體系的目的及意義

石維斌

（福州市規劃設計研究院集團有限公司，福建 福州 350000）

地價是土地市場運行的核心，為避免城鄉建設開發過程中，土地市場被惡意炒作，需要制定城鄉基準地價體系，規范城鄉土地價格市場，對城鄉土地市場進行宏觀調控，保證城鄉建設的可行性與持續性。通過城鄉基準地價體系的建構，使得城鄉土地資源得到科學合理開發，不斷推動我國城鄉一體化建設。筆者認為，新時期土地價格的不斷攀升，不利于國土資源的統籌規劃開發，而通過建立城鄉基準地價體系，可有效遏制地價的飛漲，對土地價格市場進行有效的宏觀調控，逐步推動我國城鄉一體化建設，實現城鎮化率的預期戰略目標，提高人民群眾的整體幸福指數。

1 建立城鄉基準地價體系的目的探究

1.1 充分發揮地價的杠桿作用

地價直接體現出土地所有者的具體權益，并成為土地使用權的有償轉讓、有償付費的量化判斷依據。鑒于地價作為土地市場綜合因素的產物，使得地價在土地市場建設中發揮出重要作用。地價信息的變化，可以靈敏地反映出土地市場的動態變化，同時地價的微妙變化，可成為社會經濟發展指標，客觀反映出社會經濟的整體發展力。

通過建構城鄉基準地價體系，可合理發揮出地價的杠桿作用。因為，地價信息的變化，將直接影響到土地供求關系，進而使得地價發揮出土地市場杠桿作用。市場運行過程中，市場資源的配置將影響到市場運行的發展規律，如生產要素的價格、投向、消費、利潤、利益等。在中央與地方、政府與企業、政府與個人、企業與個人的土地利益關系中，最為直接的表現則為地價[1]。由此可見，為實現對地價的科學調控，應當得到基準地價體系的有力支持，并發揮出該體系的市場杠桿效應，保證城鄉土地市場的良性發展，為我國房地產市場注入穩定劑，避免房地產市場出現經濟泡沫，對我國市場經濟造成巨大打擊。

1.2 促進統一的城鄉土地市場的形成

以前土地管理時，城市與農村分管、政出多門、放散管理等問題的存下，直接影響到土地市場的運行。新時期土地市場運行時，建構全國統一的城鄉土地管理模式。在土地資源規劃開發利用時，不在單一考量城市發展的土地資源需求，在保證城鄉建設的前提下，應當對耕地面積進行嚴格控制，切實維護國家糧食安全與國民經濟體系的可持續發展。在實際城市化與工業化建設過程中，應當突出土地資源的合理利用與節約管理，有效提升土地資源的整體利用效率。筆者認為，在城鄉統一管理背景下，可有效克服發散管理的工作弊端，使得土地資源得到整體規劃，有效推動城鄉一體化發展，發揮出城鄉基準地價體系建立現實價值[2]。

鑒于社會資本、城市人才，無法很好地流入農村地區，導致城鄉經濟發展的差距不斷拉大。在城鎮化建設過程中，應當突出城鄉結合部的建設，實現對城鄉土地資源的統籌規劃，使得城鄉資源可以實現對流，不斷縮小城鄉經濟發展的差距，提高城鄉居民的整體生活幸福指數。通過眾多社會課題的研究分析可知，城市的發展與鄉村發展的差距不斷拉大，而由于多種因素的影響，使得資源集中于城市，使得鄉村失去了發展動力源。為實現社會主義強國建設，不落下一個人民群眾。新時期社會主義建設時，應當以城鄉結合部作為抓手，使得城市資源不斷外移，在城鄉結合部對鄉村進行引導幫扶。筆者認為，在城鄉結合部建設時，地價市場的變化，將直接影響到市場資本的投資方向。為引導市場資源、社會資本進入城鄉結合部，加快城鄉結合部建設，應當在城鄉一體化土地市場的建構背景下，對城鄉結合部的地價進行靈活調整，并適當放寬準入政策，使得資源與資本合理進入，發揮出城鄉結合部的時代價值，不斷縮短城市與鄉村之間的發展差距。

新時代，我國的城鄉一體化發展已經進入到新常態，在我國城鎮化率超越50%的拐點之后，我國城鎮化的發展進程明顯減緩，說明城市的發展空間受限，已經無法承載大量的資源。為促進城鎮化的高質量發展，應當促進統一的城鄉土地市場建設，有效擴大城鄉土地市場的規模，激發出市場主體的內在活力與創新動力。筆者認為，為促進城鄉資源要素的自由流動、平等交換，應當合理發揮出市場資源配置的引導作用。在城鄉基準地價體系的建構運行下，可為城鄉一體化建設提供有力保障，合理發揮出基準地價體系的運行現實價值。

2 建立城鄉基準地價體系的意義解析

2.1 建立城鄉統一的土地價格體系

在我國農村實行家庭聯產承包制的土地制度后，使得我國土地改革進入全新階段，有效解決了農業生產過程中責任與監管效率的相關問題。通過對土地改革工作進行解析可知，由于土地管理方式的特殊，使得土地管理工作明顯落后于資源管理與資產管理，阻礙了我國土地資源的開發利用。在相關國家法規的規定下，將農村集體土地與土地市場隔離，不利于土地市場的高效運行[3]。

在2017年初，我國國土資源部，嘗試探索城鄉土地市場的運行新模式，使得集體土地合理融入到土地市場當中。通過建立城鄉基準地價體系，可架構城鄉統一的土地價格體系，為城鄉建設提供內驅動力。因為，在城鎮土地市場運行過程中，將使得城鎮土地與房地產價格出現一定幅度的提升，很好地激發出農村集體用地價值最大化的熱情，如部分地區農村居民進行聯合房地產開發。在合資、聯營等不同方式，將農業用地轉化為非農業用地。為規范城鄉土地市場，應當不斷完善城鄉基準地價體系，使得集體經營性建設用地入市的條件基本成熟[4]。

在新修訂的《中華人民共和國土地管理法》中明確規定，土地利用總體規劃、商業開發、工業生產等活動開展時，應當依法登記集體經營性建設用地，嚴格依照土地使用管理條例。通過對農用地流轉價格、集體建設用地交易價格進行調查，進而對城鄉基準地價體系進行建構，不斷縮小土地市場價格與城鎮土地評估價格的差距，使得城鄉土地資源得到科學合理的開發，并形成完整的城鄉地價體系，促進城鄉統一土地市場的建立，實現對城鄉土地資源的整體統籌規劃，有效保證城鄉土地市場的穩定運行，避免出現低價虛高問題的出現。

2.2 科學規范并完善公示地價制度

現階段，通過對農用基準地價與集體建設用地基準地價的研究，可不斷縮小農村地價與城鎮地價之間的差距，為農村土地市場的可持續發展提供價格指導。與此同時，在基準地價體系運行下，可在地價管理與價格政策制定中，完成預期宏觀調控，保證城鄉土地市場的穩定有序運行[5]。

為促進城鄉一體化建設，在土地市場運行管理時，應當科學規范并完善公示地價制度，即對標定地價與基準地價進行公示，進而接受廣大人民群眾的監督。在基準地價與標定地價研究時，應當在城鎮土地級別和均質區域劃分的理論中找到工作突破口。伴隨著我國標定地價工作的規范化開展，基準地價作為控制土地出讓的實際交易價，可為土地稅費征收、市場交易價格評估等工作提供直接參考。

3 提高政府地價政策水平和地價管理能力的舉措

筆者認為，在實際城鄉土地資源管理開發時，應當嚴格保護耕地、尊重農地發展權，給予農民土地使用的自由權，即農民可根據自己的需求對土地進行合理開發，進而發揮出土地資源的最大利用效益。在農村土地資源開發利用時，應當設定農村集體土地平等入市的機制，使得集體土地得到更好利用，為城鄉經濟發展注入動力源。

為有效提升，我國政府的地價管理能力，應當對地價管理職責進行明確界定，避免地價管理單位的權力疊加，影響到地價管理工作開展的可行性與可靠性。與此同時，為保證地價管理工作開展的公平、公開、透明，應當出臺相關政策制度，促使各個管理單位之間的管理權力制衡，發揮出單位之間相互監督的工作效能。鑒于地價市場變化，與人民群眾的切身利益密切相關。為使得人民群眾的監督權得到行駛，應當基于互聯網信息技術的支持，建構地價管理公示信息平臺，動態更新城鄉地價管理條例與相關政策。人民群眾可及時了解國家政府發布的城鄉地價相關文件，便于對基層地價管理人員的工作行為進行監督。通過人民群眾的由下而上監督、管理同級單位之間的相互監督、上級單位由上而下的監督，使得城鄉地價管理監督效力得到有效發揮，有效提升城鄉地價管理工作水平。

新時期，在政府地價政策制定發布時，不應當單一參考業界專家的相關建議，應當深入基層開展全方位的市場調研，了解人民群眾的真實想法與市場變化。在掌握大量真實資料與信息后，進而對地價管理政策進行合理完善優化，保證地價政策落實的可行性與合理性，不斷推動我國城鄉土地市場的穩健發展。

4 結語

綜上，文中對我國城鄉基準地價體系的建構目的與意義進行分析探討，旨在說明新時期城鄉一體化建設過程中，必須對土地市場進行統一管理，并設定規范標準的基準地價，實現對土地市場的宏觀調控，避免土地市場出現地價虛高問題。今后，城鄉土地資源開發利用時，為使得土地資源開發綜合效益得到有效提升，應當基于基準地價體系，科學規劃城鄉建設方案，突出耕地保護、集體用地管理、土地價格調控，不斷促進我國城鎮化建設發展。