我國房地產經濟管理中面臨的問題及對策

徐曉婷

蒙陰縣城鄉建設綜合服務中心 山東蒙陰 276200

房地產經濟顧名思義就是在房地產行業基礎上的各類經濟活動研究，在我國改革開放的浪潮下房地產行業如火如荼的發展，但是房地產經濟的性質是由我國社會主義市場經濟的本質所決定的，需要堅持以政府為主導進行經濟和產業結構管理，以達到行業可持續性發展的目的。“十三五”期間，鶴壁市市政基礎設施投入力度持續加大，市政基礎設施建設與改造穩步推進，包括污水處理、黑臭水體整治、綜合管廊建設、街道改造、城市園林建設、老舊小區改造等，但與此同時房地產的經濟管理也存在著不足，因此需要針對當前的房地產經濟管理現狀進行分析，秉承客觀態度進行思考調研，才能為下一階段的行業發展提供可行性建議[1]。

1 我國房地產經濟管理中面臨的問題分析

1.1 缺乏合理的管理機制

我國的房地產行業在城市化發展過程中得到了迅猛發展，并且在國民經濟發展中處于支柱地位。為了穩定房價，保障房地產行業的健康發展，我國政府也出臺了很多了政策和法規。雖然這些政策法規對房地產行業起到了一定的調控作用，但是在具體落實法律法規時仍然存在一些問題。一些政策的可行性較低，房地產行業在執行這些政策時效率也較為低下，導致法律法規沒有充分發揮出它應有的作用。我國各個地區在對房地產進行經濟管理的過程中，一般都會將自上而下作為工作的基本原則。這一原則導致地方和中央存在職責劃分不清晰的情況，并在政策和法律層面，地方和中央也會存在的一定的分歧。一些房地產企業受到利益的誘惑，進行一些非法活動，例如故意抬高房價，給房地產經濟管理工作的順利開展帶來了嚴重的阻礙。因此，加強完善房地產經濟管理機制迫在眉睫。

1.2 缺乏合理的管理體系

從目前的發展情況來看，我國的房地產行業發展速度較快，但與房地產行業相關的法律建設卻沒有與房地產行業的發展速度相匹配，導致法律建設出現了滯后問題。我國房地產的經濟管理工作很大一部分是由政府進行管理。政府通過其行政職能對房地產經濟進行宏觀調控。為了監管房地產經濟的發展，政府往往會出臺一些政策和規定。但在實行這些政策時缺乏完善的管理體系的支持，阻礙了政策的順利落實，導致政策的嚴肅性、穩定性和適用性受到影響[2]。

1.3 資源配置不科學

在開發房地產項目的過程中，房地產企業對資源的優化配置工作仍然需要進一步完善。我國房地產發展的規劃方案的可行性較低，無法科學規劃房地產開發過程中的能源、土地，也不能處理好房地產開發與環境的關系，導致房地產開發項目不能將資源的利用效率發揮到最大，還出現了浪費資源、破壞生態環境的情況。久而久之，房地產行業的不健康發展也影響了其他行業的發展，導致泡沫經濟的現象頻發。

1.4 房地產經濟缺少精細化管理

受到前期市場化經濟影響，當前很多房地產企業在經濟管理方面較為隨意，而沒能充分發揮出會計的基本作用，往往僅是按照管理者的意圖進行數據對照，甚至存在信息混亂或信息不準確等問題。房地產企業在發展過程中將經濟利潤放在了第一要位，對于自身的經濟管理缺乏有效監督，甚至成立了內部監督部門也是“形式大于內容”，其工作過程流于表面。我國在改革開放前期將經濟全面發展作為了工作重點，因此在某些領域的管理上存在著粗獷的做法，在一定程度上符合當時的歷史環境和歷史條件，但是當前經濟環境發生了變化，為了促進房地產行業的可持續性發展，就必須在基本的業務管理上進行認真分析并調查，以符合當今社會發展趨勢。另外，眾所周知，房地產企業的管理思想是由上至下進行滲透，而房地產行業的管理層部分人員法律意識淡薄，往往采用投機取巧的方式獲得利潤，甚至存在一些經濟犯罪問題，整體人員素質不高、缺乏有效的人力資源整合[3]。

2 我國房地產經濟管理優化對策

2.1 完善管理機制

我國房地產行業發展過程中存在的問題不能只依靠政府的調控，還需要對房地產經濟管理體制進行深入改革。在改革過程中，首先要將地方和中央的職責和權力進行一個清晰的劃分，明確地方和中央對房地產經濟管理的責任，以此來幫助中央和地方進一步明確房地產經濟管理的內容和流程，促進房地產經濟管理工作分層、分級地順利進展。與此同時，相關部門還需要詳細劃分房地產經濟，在出現市場違規現象時，通過細分，可以快速發現問題，再借助市場可調節性和政府的幫助，合理干預房地產經濟。房地產行業自身在發展過程中要從市場實際出發，針對性地調控房地產經濟。政府部門要進一步完善財政收入政策，將當地對房地產行業經濟的依賴性降低，進一步提升政府的管理能力。中央要針對房地產發展的實際情況，更新一些管理保障機制，為房地產行業的健康可持續發展提供強有力的支持，以此來提高房地產經濟管理工作的合理性和科學性[4]。

2.2 完善房地產法律法規體系

任何行業的發展都需要有相關法律法規的支持，構建完善的法律法規并非朝夕之間就能完成的，需要一定的時間與經驗積累。健全完善的房地產行業是保障房地產市場正常運轉與發展的重要依據。在完善相關律法制度的過程中勢必要結合我國國情，在此基礎上最大限度地保障我國房地產市場運行的規范化、合理化與合法化。同時，還要利用相關律法調控政府在房地產市場的作用，避免政府部門的過度干預，從而破壞房地產市場的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產行業宏觀調控體系運行的有力依據。不斷完善相關立法，例如《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等，完善具體的實施要求，為我國房地產法的施行奠定基礎，將房地產開發建設管理、交易管理等全方位納入法律規范體系，提升房地產行業政策的穩定性和重要性。對于我國房地產市場經濟管理而言，相關人員必須謹遵遵紀守法、執法必嚴原則。

2.3 建筑綠色化、節能化建設

當前，我國在政策領域，大力倡導建設資源節約型、環境友好型社會，提升資源的利用率，發展綠色經濟，表現在建筑和房地產領域，即為建筑的綠色化和節能化。這也是進一步提高建設項目經濟收益的必然要求，在這一過程中，建筑施工人員必須樹立節能理念，才能達到節能效果。為促進房地產和建筑行業的健康、綠色、可持續發展，必須為建筑提供充足的綠色節能能源，形成建筑施工過程的綠色化，進而達到保護環境的目的。為了使建設成本控制在合理范圍內，建筑企業必須在節能建設技術的運用方面下功夫，只有這樣才能體現出綠色施工的效果和成果。要想進一步提升建筑的節能化建設，還可從以下方面對施工過程進行設計規劃：第一，增加節能技術的資金投入，并關注資金投入的合理規劃，資金是一切經濟活動的命脈，有了充足的技術資金，才能加大投入，提升水平；二是對綠色節能建筑盈利能力數據進行詳細化比對，加強資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設企業的經濟效益；第三，加強施工運營過程中的各類設備的管理能力，以節能降耗的理念來達到節能和合理規劃項目成本的目的。

2.4 控制并降低成本

要想達到企業效益的提高，一個重要的方法就是控制并盡可能地降低成本。對于房地產行業和建筑行業，同樣如此。為了進一步提高經濟收益，就需要有效管理房地產和建筑企業的成本。一旦制定了科學有效的成本管理系統，就可以大幅降低企業的建設成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強對成本的管理，企業應引進先進的技術提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來控制成本：第一，明確各部門人員的主要任務，做到人盡其職、各負其責，提高人員的工作效率，通過加強本部門員工之間的合作，達到成本控制的目的，這同樣也對企業管理層管理每個部門提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計預測作為一個企業的主要工作，合理預測建設工程的造價以使施工成本得到適當控制，進而在最大程度上提高建設單位的成本利用率和經濟收益。

2.5 加大宏觀調控力度

市場經濟的雖然有其優越性，但也有失靈的時候，所以國家的宏觀調控在市場作用無法有效發揮的時候顯得不可或缺。健全國土空間用途管制制度，精準指引國土空間開發建設，將用途管制擴大到所有自然生態空間，通過城鄉建設用地規模、用水量等約束性指標及預期性指標的分解傳導，思想量化管理，通過國土空間規劃基本分區和用途分類實現對每一寸國土空間的精準管控。宏觀調控應對房地產市場調節的漏洞進行調節和彌補，同時也是促進房地產經濟發展的重要保障。在具體的宏觀調控方式上，我們應當出臺更為促進的經濟政策，同時通過對其他行業發展的調整，通過多個行業牽引，帶動整體經濟的發展。

2.6 加強市場監管

市場監管可以通過各種策略穩定房地產經濟，保證房地產實現穩定發展。現在我國的房地產市場還不夠規范，如一些企業的資質不夠，市場監督較弱，從而影響了房地產市場經濟的發展。因此，要提升房地產經濟活力，就要引入市場信用機制，加強市場信用監督，優化房地產市場規則，可以充分利用社會輿論的影響，建立市場信用監督機制，創造良好的房地產企業競爭模式，從而優化房地產企業的管理和經營，提升房地產企業的實力。除此之外，可以建立房地產信息系統，為房地產企業的發展提供信息，通過房地產信息數據的分析和整合，可以更好地使消費者了解房地產市場。現在的房地產信息系統還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優化房地產信息系統，可以為房地產企業和消費者搭建一個交流的平臺，保證房地產企業及時地了解市場需求，保證消費者可以及時地了解房地產信息，從而為房地產企業提升自身的經濟創造良好的基礎條件。

2.7 優化稅制

要進一步地促進房地產經濟的發展。構建完善的稅費制度是最基本的，可以進一步地規范房地產市場，控制房地產無度發展，可以建立房地產信貸制度，有效地控制房地產企業無度開發，從而減少爛尾工程，保證房地產經濟的穩步發展。現在我國的房地產稅收制度還需要進一步的完善，房地產企業只進行了一次性的征稅，在征稅完成后，房地產企業通過加大房價，又將成本轉嫁給了消費者，所以增加了房價，最終影響了居民的消費行為。因此，對房地產稅制應該進行改革，在綜合市場情況后，調整稅費征收制度，從而達到調控市場、控制房價的最終目的。

3 結語

綜上所述，妥善解決房地產經濟管理存在的問題對于我國房地產經濟的健康發展有著重要意義。經濟的不斷發展使得人們對住房的要求越來越高。我國房地產經濟管理中存在的問題影響了整個房地產行業的發展，因此，相關部門要重視這一問題，對房地產經濟管理進行改革和制度性建設，并優化資源配置，促進我國的房地產行業健康可持續發展。