城市修補背景下老城區公共建筑改造探究

姜 波

（南京江寧城市建設集團有限公司，江蘇南京 211100）

1 城市化階段

城市化主要是農村人口向城市流動，導致城市中人口數量出現快速增長，導致城市住房需求的增加，使城市及地產行業得到了發展。

城市化階段中根據具體的狀況可以分為兩個階段。

第一階段主要是城鎮化率30%提升至50%，城市增長的人口基本均從農村遷入。

第二階段主要是城鎮化率從50%提升至70%，城市中人口出現增長主要是由于城市和城市之間人口相互移動。

第二個階段的主要特點是人口遷移方面，遷移的人口大多是小城市人口向大城市遷移，農村人口向城市遷移的數量逐漸出現下降的狀況，城市逐漸進入結構優化的狀態。

2 大城市郊區化（城市空心化）階段

城鎮化率大于70%后，人口遷移變成從城區向郊區遷移的模式，我國部分大城郊區的人口數量超過了城區中的人口數量。通過相關研究可以發現，城市中人口數量大于50%的狀況下，部分城區中的居民已逐漸向郊區轉入。城市郊區化階段的快速發展，主要由于工業及交通的快速發展，使城區人口大量流向郊區，易出現城區空心化的狀況。

城市更新（城市再開發）在城市逐漸發展成郊區化的狀況后，對于城區出現空心化現象，采取一系列的復興計劃及相關的開發活動，將經濟發展和城市建設重心重新轉向城市中心城區。

3.城市更新

3.1 舊城改造為主的大規模、快速化階段

近些年進行了幾輪舊城改造，進行了大規模、快速化城市更新，基本采取“拆一建多”“退二進三”的推倒重建式的更新方式。

3.2 城市有機更新理論提出和初步應用階段

在城市發展過程中，如果有相關地區出現不適應一體化城市社會發展的狀況，可以有效使用城市有機更新的策略進行改建，使相關區域能夠得到新的發展，提升其繁華度。主要可以對相關建筑物進行改造，對生態環境、空間環境及文化環境進行改造及延伸。城市有機更新只是在部分歷史文化城市的保護中得到小規模運用，但在大規模的城市更新中仍沒有得到真正全面、系統性實踐。

城市更新提升功能如圖1所示。

圖1 提供城市功能

3.3 我國城市更新正進入有機更新的新階段

近年來，隨著城鎮化水平提高，大城市邊界的擴張受到限制，城市內相對容易拆除重建的地區已經完成改造。與西方部分城市發展的狀況一樣，我國城市發展走向有機更新是必經之路。其能夠對城市更新的質量進行有效提升，從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新發展到以人為本，反映新時代要求，涵蓋滿足經濟社會發展、傳承歷史文化文脈等綜合層面的城市有機更新。

住房和城鄉建設部2020年11月發表相關文章，為城市更新工作進行了全方位的解讀和工作部署。

（1）對城市的空間結構進行完善。

（2）實施城市生態修復和功能完善工程。

（3）做好城市中歷史文化保護工作，對城市的風貌進行有效完善，根據城市發展的狀況，對城市設計工作進行全面規劃，加強設計管理方面的工作，做好城市空間的布局及優化，對建筑進行管理和控制，治理建筑亂象，塑造城市時代特色風貌。

（4）做好居住社區的相關建設。

（5）推進新型城市基礎設施建設。

（6）做好城區老舊小區的改造工作。

（7）推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

（8）進一步完善城市防洪排澇的體系，增加防洪排澇的功能。

除此之外，指出實施城市更新行動需要做到“六個必須”：必須重視相關人員對城市工作的領導；必須堅持以人為本的發展思想；必須堅定不移貫徹新發展理念；必須堅持“一個尊重、五個統籌”；必須加快改革創新步伐；必須使用統籌的方法系統，治理“城市病”。

南京市規劃資源局在第八屆中國實施學術研討會上主題報告中指出南京的城市更新歷程：1978～2019年，南京城市建成區面積從116 km2拓展到800 km2，年均增長17 km2，城市空間快速擴張。

從城市更新的視角進行分析，南京城市空間發展分為三個階段。

2000年前為第一階段，隨著新區建設與舊城改造的雙管齊下，城市空間呈現外延式擴張的特征，老城周邊建成了南湖、五塘、鎖金等居住區和燕子磯、雨花等工業基地，老城內建設了金陵飯店、玄武飯店等一批高層建筑。由于歷史文化保護意識不強，填充補齊式的建設模式對城市肌理和歷史文化風貌造成了一定破壞。

2000～2011年為第二階段，以“老城做減法、新區做加法”為方針，同步推進新區開發與老城拆除重建，南京大力建設河西新城區和仙林、東山、浦口等多個新市區。南京城市空間發展逐漸從“拆改留”式推倒重建轉向小規模、漸進式有機更新，老城環境整治成效明顯，顯山露水、見城濱江，城市功能得到了提升。

2012年以來，南京的城市發展進入有機更新、積極創新的新階段，通過實施“121戰略”，實施“留改拆”城市有機更新模式，注重保護和利用歷史文化資源，完善公眾日常生活和公共交往活動需要的公共設施，依托相關部門引導、市場運作、多元參與的共同治理體系，發揮市場自下而上發展動力，更好地盤活存量資源，提升城市功能。

4 推動江寧城市更新工作的措施

江寧作為南京的原郊縣，有部分板塊快速發展，開發區、高新園、濱江、湯山、老縣城中心東山發展相對滯后，城中村問題、以往的交通問題、環境問題、配套問題，導致目前江寧人口流入主要集中在新發展的城市。目前的空心化問題不明顯，江寧作為南京經濟發展的首要城市，有較強的人口吸引力，老城的人口流失比例不高，原住民留在老城的意愿較強，但老城區的房價相較周邊區域低25%，反映了發展的不平衡和人們心中的價值定位。老城的更新應成為常態化工作，有機更新老城、改善老城宜居條件是老城保持活力的必要工作。

4.1 完善城市更新管理機制

成立工作小組，明確主管部門或成立專門管理部門，工作小組應具有明確的目標，推進實施和解決矛盾，確立工作的方向，設立工作推進的步驟和計劃，將責任分配到個人。

明確協作的實施主體，組建相應的管理平臺和開發主體，城市更新工作中涉及各方利益，實施牽頭應有主體，協調和平衡利益由相關部門決策，建立嚴密的管理制度和考核制度。

4.2 抓住有機更新理念，進行多方位研究

應將職能部門、學術和商界人士共同組成一個研究機構，并共同研究項目實施方案。主要由企業主導，相關部門支持，并發揮協調優勢，企業提供資金和知識保障，以人為本的可持續理念進行策劃、研究，其成果更具有科學性和前瞻性，也更全面考慮了各方主體的訴求。

4.3 多主體的合作開發模式

相關部門財政的補貼只能作為輔助手段，重要的是激發活力，平衡區域發展，利用市場解決市場的問題，保持一個持續發展和更新的良性循環。利用社區和職能部門的力量進行集體資產的盤活和開發利用；利用國資平臺融資合作方式解決民生問題；利用市場解決地塊更新的問題，且通過地塊帶動片區的整體改造和平衡問題。

4.4 完善規章制度

江寧的城市問題包括城鄉結合、鄉鎮等問題，如果沒有對應的政策支持，大部分問題具無法解決，相關單位應結合具體的情況，推動和完善城市規章制度。

相關人員可推動相應政策的實施，涉及具體問題需要以點帶面，由具體一個項目到片區項目進行整體考量，對類似問題進行總結歸納。

5 結語

城市更新是社會發展中人們的生活方式或生活需求發生了變化，在有限的空間供給下，使用建成區拓展城市的承載空間是一個持續動態的過程，其有規律可循，但沒有成熟的經驗和系統作為指導。相關人員應保留城市的原本面貌、文脈，且有足夠的預見和耐心，見證其具體的實施成果。