房地產開發企業會計核算的難點和重點探討

李 倩

（北海新世紀高科技產業有限責任公司，廣西 北海 536000）

近年來，隨著房地產開發行業在國民經濟中占比不斷上升，房地產開發企業經濟效益日益受到關注。由于房地產開發企業業務范圍較廣，涉及土地開發、房地產項目建設、項目運營等，且其經營活動周期長，建筑工程投資金額大，故會計核算內容繁雜，會計核算難度大。但是會計核算作為房地產開發企業業務經營的記錄與反映，其數據準確性、有效性直接影響企業經營決策，并對企業經濟效益產生關鍵性作用。故只有提高房地產開發企業的成本核算與控制，提高企業會計核算準確性，提高企業經營管理科學性，方可增強企業核心競爭力，為企業經營決策提供有效依據，并為房地產開發企業健康可持續發展奠定堅實的基礎。

1.房地產開發企業會計核算難點問題和重點問題分析

房地產開發企業會計核算難點問題和重點問題主要體現在收入核算復雜、成本核算難度大、借款費用資本化確定和預交稅費處理等方面。

1.1 會計核算難點問題

1.1.1 收入核算復雜

房地產開發企業收入核算時間跨度長、情況各異，導致會計核算難度較大。企業收入主要來自于房屋銷售、房屋租賃等。由于自行開發銷售的建筑項目建設周期較長，一般為2至3年，甚至長達3至5年，為了提高資金流動性，企業一般采用預售方式，導致銷售收入確認標準存在一定的爭議。部分會計人員認為應以房屋預售合同并取得的房屋價款作為收入，其理由是企業已取得預售許可證，各類條件基本確定，加之房屋銷售合同非特殊情況不可撤銷，故應以預售收入確定為企業經營收入。部分會計人員認為預售房款作為企業收入存在一定的風險，其中存在一定的變化因素，容易造成企業會計核算混亂，主張以工程施工進度確認收入。部分會計人員認為應基于審慎角度出發，將預售房款作為預收款項體現，于建筑工程驗收合格并房屋交付客戶使用后，方將預收款確認為營業收入。

1.1.2 成本核算難度大

在計稅成本核算中，對當期發生的各項費用支出，應按其發生性質、用途進行整理、歸類，并區分是按成本對象計入成本或是計入當期稅前扣除的期間費用，并按規定對預提費用和分攤費用進行計量和確認。針對應計入成本對象的實際支出、預提費用和待攤費用，應劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定進行歸集、分配。但由于成本核算對象劃分方法不一，可按區域、產品形態或按整個項目等劃分成本核算對象。在小型建筑工程項目中此類問題并不顯著，但隨著房地產工程項目規模不斷地擴大，產品形態日益豐富，確定成本核算對象隨之日益復雜。同時，在確定成本核算對象后，成本分攤方法也困擾會計核算人員。主要是土地拆遷補償款、公用基礎設施費用等成本費用應按何種方式進行分攤，現行稅法和會計制度均未明確規定分攤原則，導致成本費用分攤方式不統一，增加了成本核算的難度。

其次，在會計核算中，核算周期也是會計人員面臨的難點問題，如按整個項目建設周期劃分，則會計周期過長，如按會計年度劃分，容易造成項目會計核算缺乏連續性，難以獲得準確的會計數據。此外，在房地產開發項目竣工結算時，因參建主體經濟糾紛、資金、質量問題等原因，導致竣工決算不及時，成本核算難以及時、準確，給房地產開發項目成本核算提出了新的難題。

再者，在代建工程項目中，由于建材市場價格波動頻繁和工程量增加等原因造成人工和材料成本上漲，導致實際成本與預算成本差異較大，最終影響企業的經濟效益。企業要求會計核算時需重點核算預算造價與實際成本的價差，作為企業與代建方協商調整的依據，以保障企業的經濟利益，此類問題同樣增加了成本核算的難度。

1.2 會計核算重點問題

1.2.1 借款費用資本化確定

當前，房地產開發企業經營過程中大多都采用融資方式籌集項目開發資金。償還借款的周期較長，且利息金額較大，合理地處理借款費用是企業會計核算面臨的重點問題。針對該問題，會計核算人員需確定借款為一般借款或專項借款，明確各項目使用的資金金額和借款期限。在房地產開發項目實施過程中，會計人員需結合實際情況判斷借款是否滿足資本化條件、判斷借款利息資本化的開始、暫停和終止等，由此造成借款利息核算難度增加，進而影響成本和利潤測算。

1.2.2 預交稅費處理

房地產開發涉及的稅種較多，除增值稅、各項附加稅費、所得稅外，還需繳納土地增值稅、土地使用稅等，且各項稅種繳納時間不一。企業在取得預收房款后，根據稅法的規定按預繳率預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅等，并在項目竣工交付后對各稅種進行清算。稅務賬面處理較為復雜和特殊，要求會計核算人員準確計算稅額并及時繳納稅款，并根據稅收政策合理籌劃，提高房地產開發企業資金流動性，避免資金占用過大而導致企業資金鏈緊張。因此，預交稅費處理也是房地產開發企業財務核算的重點問題。

2.房地產開發企業在會計核算重點難點問題處理建議措施

針對上述問題，房地產開發企業會計核算人員應結合企業業務的特點，以及會計準則和稅務法律、法規政策合理應對。

2.1 收入核算與結轉標準確定

在房地產開發企業核算收入時，根據不同的情況，應進行統一規定。當預收房款滿足風險報酬轉移條件，且企業未保留預售商品管理權和控制權，并滿足收入、成本可計量的條件時，即可視滿足收入確認的條件。根據該標準，可以房地產項目竣工驗收并交付房屋作為收入確定的界限。房地產開發企業自行開發的項目，在竣工結算前收取的預售款項，由于項目建設期間房屋的控制權、管理權尚在企業手中，加之銷售合同對建筑面積、建筑質保期等方面都未能明確確定，風險也尚未完全轉移，應將預收款項列入負債項目。在取得預售許可證、驗收報告、竣工驗收備案等證件并交付房屋后，再根據銷售合同金額確認并核算營業收入。同時，在核算營業收入時，應考慮按揭貸款付款方式、一次性付款方式和約定分期付款方式等差異性問題。付款方式差異將影響營業收入的確認時間，如按揭貸款應結合貸款的到賬時間確定收入，而非首付款繳納時間；合同約定分期付款時，應結合合同中明確分期付款的時間確認收入，并非按實際到賬時間確認收入。

2.2 成本核算問題應對

在成本核算時，會計人員應結合項目建設規模、產品類型和開發周期等因素確定成本核算對象。針對建設規模大、周期長的項目，可按建設規劃審批確定的開發期數作為成本核算對象，并以此進行成本費用的歸集。針對產品形態多樣化的房地產項目，可按產品形態作為成本核算對象進行歸集，以保證成本費用劃分的合理性。成本費用劃分時，需根據房地產開發企業確定的分攤方式進行分配，可采用占地面積比例法、建筑面積比例法、層高系數法等方法分攤成本費用。結合房地產開發項目的實際情況確定分攤方式，并將分攤方式納入管理制度中，規范整個項目成本費用的分配，保障成本核算數據的有效銜接。在項目竣工結算時，會計核算人員應根據竣工結算時間及時進行成本決算，并列明或有成本費用項目，確保房地產開發企業合理地控制成本，保障企業經濟效益。

2.3 確定借款費用資本化標準

針對一般借款與專項借款之間的利息差異，房地產開發企業會計人員核算時，應區分各項目使用借款的性質和金額，并根據借款發生的初衷予以判斷。同時，為確保借款資本化處理方式的統一，企業應確定借款費用資本化標準，包括費用支出發生、構建活動開始、資本化時間節點和條件等，并根據制定的標準及時對借款費用的資本化進行賬務處理。

2.4 加強稅收籌劃

由于房地產企業承擔的稅種種類多、稅額大，故而要求會計人員認真對待稅負資金的核算，積極研究稅收優惠政策，通過合理稅收籌劃達到降低企業稅負和提高企業經濟效益的目的。在會計科目設置時，應根據企業規模合理區分一般納稅人和小規模納稅人，小規模納稅人與其他行業企業納稅一致。而作為一般納稅人時，應考慮本月涉稅行為及涉稅業務，及時完成涉稅核算，并在規定時間內完成稅款的繳納。以某一般納稅人為例，企業應先計算出繳增值稅銷項稅額，扣減可抵扣的進項稅額和已預繳的稅額，核算出應繳納增值稅稅額。如本月已預繳納稅款30萬元，可抵扣進項稅額20萬，應繳銷項稅額為213萬元，則企業當月實際應繳納增值稅稅額為163萬元。在本月的會計分錄中，應記為借：應繳稅費-應繳增值稅163萬元，貸：應繳稅費-未交增值稅163萬元。至下個月納稅申報期，企業在申報上個月應繳納增值稅時，會計分錄應記為：借應繳稅費-未繳增值稅163萬元，貸：銀行存款163萬元。同時，會計人員應結合進項、銷項抵扣政策，根據營業收入計提銷項稅額，合理籌劃銷、進稅額的相互抵扣，提高財務稅收籌劃的科學性、合理性。此外，為增強企業資金流動性，會計人員可結合稅收政策，提出房屋附屬設施分離的建議措施，以此降低房地產項目總價，降低土地增值稅與增值稅稅基，以此降低稅款總額。

3.結語

新時期背景下，房地產行業競爭日益激烈，企業資金緊張問題日益突出，要求會計人員深入研究會計核算難點、重點問題，結合稅收政策、財經制度確定收入核算、成本核算和費用資本化標準，并加強稅收籌劃，提高會計核算準確性，提高房地產開發企業經濟效益，為企業經營決策提供準確依據，并促進企業健康可持續發展。