洛陽市東西南隅歷史街區商鋪租金空間結構分析＊

劉長飛，安 靜，金秀峰

（1.廣東石油化工學院，廣東 茂名 525000；2.韓國啟明大學，韓國 大邱 42623）

0 引言

城市中的歷史文化街區面臨著嚴重的衰落問題，城市經濟發展越快，歷史文化街區衰落得越快。現存的歷史文化街區的主導產業是商業和旅游業，最直接的更新手段就是商業復興，而商鋪的租金高低是評價商業效果的重要因素，針對區域內的商業租金的研究可以了解商業空間分布狀況，對影響街區發展的因素進行分析可以發現布局和業態的不足，進而進行針對性的改進，為歷史文化街區的經濟振興提供數據分析依據。

合理規劃調整商業空間將增加歷史文化街區的人流量，提高居民的生活舒適度，提升區域社會的經濟效益，促進歷史街區的繁榮發展。

1 研究對象

洛陽是我國著名的古都，蘊含豐富的歷史文化信息。洛陽老城區歷史悠久，是洛陽最早的建成區，也是全市的經濟、文化、商貿中心。老城區人力資源、旅游資源豐富，第三產業比較發達，工業經濟相對不足，屬典型的生活消費區和現代商貿區。

本文研究區域為洛陽市東西南隅歷史文化街區，這里是老城區的核心區域，區域內有麗景門、府文廟、鼓樓等眾多歷史遺存，是洛陽歷史文化街區的代表。2018年入選河南第一批15個省級歷史文化街區。

1.1 研究方法

利用洛陽東西南隅歷史文化街區2020年5月區域內主要商鋪的租金數據，并建立與之相匹配的地理要素特征空間數據庫，通過構建地理加權回歸模型，并結合老城商業的空間特點，選擇商業區、公交站點、教育設施、公共空間的布局和距離因素，對洛陽東西南隅歷史文化街區的商鋪租金進行分析，采用空間趨勢面分析法分析影響租金高低的空間分布規律，在ArcGIS軟件中進行分析并將結果進行可視化與量化表達，探討不同影響因素對商鋪租金的影響機制。

1.2 數據來源

以洛陽東西南隅歷史文化街區為范圍，運用網絡爬蟲法，通過趕集網、安居客等網站抓取區域內商鋪出租數據，包括業態、價格、單價、面積、樓層、地址、租約方式、經營狀態、經營行業、經緯度等信息，同時搜集地理空間數據、公交站點分布、教育設施布局、公共廣場位置等信息數據，對數據進行處理篩查后，形成商鋪出租基礎信息數據庫，以此作為分析的基礎。

2 租金影響因素分析

2.1 影響因素選取

商鋪的租金主要受到地段位置的影響，地段指的是商業場所的位置與整個城市核心的關系。學區不同，緊鄰的小區房屋售價相差很大。核心地段指的是距離學校的位置或者距離公交車站的位置較近的區域。

商鋪的服務對象分為2種：一種是生活在附近的居民，他們的需求是生活必需品；另一種是外地來的游客，他們的消費是一些特色商品。歷史街區內商鋪可能同時服務上述2個對象，因此在同一條街的不同位置上，商鋪的布局有很大差異。影響商鋪布局的另一種因素是顧客的交通方式，居住在附近的居民都是步行來消費的，外地的游客或者城市中其他區域的居民，大部分是乘坐公交或者出租車來的，交通換乘站的位置對商鋪租金的影響很大。因此，根據商鋪的區位特征和服務特征來評價商鋪的租金。

2.2 因素量化標準選擇

經過觀察發現，洛陽東西南隅歷史文化街區的街道分成東西南北4條大街，4條大街的交點就是十字街，整個街區的空間布局以十字街的交點為核心，基本上所有的商鋪都是以此為中心向周邊延伸。所以，在商鋪區位特征的量化上，選擇以十字街交點為基點，以商鋪與該點的距離作為量化的標準。

由于歷史街區的停車問題難以解決，大部分顧客均乘坐公共交通工具而來，故選取附近的公共交通站點，以商鋪與公交站點的距離作為交通區位的評價標準。

街區內也有一些為居民服務的設施，如小學、初中、幼兒園、醫療、體育服務設施，圍繞上述公共設施有很多商鋪。在規劃中，此類設施有明確的服務半徑，故選取教育設施進行研究，以區域內的教育設施數據庫作為評價因素。

街區內能夠提供的都是服務業、餐飲或者銷售崗位，年輕人受高等教育后大多去外地工作，年輕勞動力大量外流，街區內人口老齡化非常嚴重，加上街區建筑密度高，綠化和公共空間少，僅有的一些空地也被停車占用或者堆放貨物，老人的戶外活動空間非常少，因此，公園廣場是非常重要的改善居民生活品質的公共服務設施，距離廣場的距離是評價商鋪使用便利性的重要因素。

根據以上調研和分析，我們采用了以下的評價元素和標準（見表 1）。

表1 評價元素和標準

3 租金分布特征

我們在商業租金價格模型中引入空間地理信息，構建完整的地理加權回歸模型，對空間數據中的局部系數進行預估，從空間角度分析洛陽東西南隅歷史文化街區商業租金影響因素，利用普通最小二乘法對商業租金影響變量進行空間回歸分析，生成模型的回歸系數，用來解釋變量對歷史街區商業租金空間分布的影響，最終生成了租金核密度和變化趨勢圖。

3.1 區位和交通對商鋪租金影響的空間分異特征

從租金核密度可視化分析可看出，商鋪區位對商鋪租金的回歸系數均為負值，說明與十字街口的距離越大，商業租金越低。八角樓金街是有一定體量的商業核心，周邊商鋪租金受其影響，回歸系數絕對值最大，商業區的區位優勢對于租金的作用非常明顯。

從租金變化趨勢分析可看出，交通區位對商鋪租金的回歸系數均為負值，說明距離公交站點越遠，商鋪租金越低。在中州中路與北大街交叉口處表現得很明顯，商鋪的租金與公交站點的位置關系緊密。

3.2 教育和廣場對商鋪租金影響的空間分異特征

從租金核密度可視化分析可看出，回歸系數多是負數，說明商鋪的租金和學校的位置關系很大。本地居民的教育消費剛性需求多集中在學校附近，而且附近學校的布局不均衡，對商業布局的影響也很大。

從租金變化趨勢分析可看出，公共空間的回歸系數大多呈負值，商鋪租金和公共空間的關系也很密切。在西南隅以及西北隅區域內，廣場的影響最大。東部的回歸系數出現正值，說明有更強的其他影響系數掩蓋廣場對商鋪租金的影響。

4 結論與建議

4.1 結論

經過分析發現洛陽東西南隅歷史文化街區商業租金具有明顯的空間異質性，空間發展不均衡體現在以下3個方面。

1）單核心結構明顯，核心地位突出 南北大街交叉口的十字街附近商業租金較高，而租金隨著距十字街的延長而逐步下降，變化趨勢是中心高、外圍低的“山峰形”布局。

2）周邊區域圍繞核心區域呈組團式分布 除了十字街以外，整個老城街區的商業布局還有2個次一級的組團中心，就是八角樓金街和北大街與唐宮東路交叉口。金街作為組團中心是因為這里被開發商整體開發過，形成的空間和體量較大，能夠容納更多的商業業態，吸引很多的人流；而北大街與唐宮東路交叉口作為重要干道的交叉口，由公共交通與換乘帶來的人流對商鋪的租金產生很大的影響。

3）商業功能基本沿道路展開，南北商業發展不均衡 以十字街為核心的商業布局主要是自發形成的，商鋪的進深和面積都很小，對商業形態的布局產生重要影響。中州路作為交通主干道，承載主要的人流來源，距離中州路越遠，商業租金越低，造成區域的商業發展不均衡。

4.2 建議

1）完善交通合理布局，加強各區域商業中心均衡性建設 改變商業布局不均衡的狀況，需從人流的引導開始，讓南側九都路的人流進入商業街的通道更暢通，改變人流進入的主導方向，增加人流數量，從而改善商業布局。

2）增加開放空間節點，優化服務類公共設施配套 現有街道式布局的公共空間被游客占據，居民的休閑活動受到很大干擾，需要在街區內開辟若干開放空間，以縮短老年人和小孩的休閑活動距離，降低游客的干擾，增加居住人群的生活質量，提升生活的幸福感。