探討房地產企業融資方式

劉小玉

（重慶遠域房地產開發有限公司，重慶 400000）

伴隨著經濟的不斷發展，房地產企業獲得了空前的發展空間，但由于房地產泡沫以及我國有關政策的不斷推行，房地產企業的發展開始受到諸多限制。由于商業銀行等金融機構對房地產企業融資業務的要求不斷提高，導致房地產企業面臨著融資難的問題。鑒于房地產企業可選擇的融資方式較少，而其對資金的需求較大，因此選擇有效的融資方式和渠道對房地產企業的生存發展具有至關重要的作用，對房地產企業融資方式的探究也具有一定的現實意義。希望通過對房地產企業融資方式的探究分析，能夠在一定程度上促進房地產企業在現實背景下進一步轉型升級。

一、房地產企業融資特征

（一）較高的資金需求

房地產行業相對于其他行業來說具有資金需求量大的特點，由于房地產企業所開發的項目通常周期比較長，因此，不管在項目籌劃還是建設以及銷售等階段中，企業對資金的需求都是比較大的，可以說，資金需求貫穿于項目全期。通常來說，房地產企業所進行的項目對資金的需求量都是以億為單位來計算的，這其中包括企業購置土地的費用，雖然土地費用可能占到項目資金的20%左右，但伴隨著土地價格的不斷變化，土地費用就成了房地產企業項目開發所需要承擔的主要費用。除此之外，由于目前的政策規定，大部分城市都出臺了限購和限價政策，讓房地產企業的銷售工作也面臨著前所未有的挑戰，銷售困難也意味著企業資金回款變得更加困難，想要繼續維持企業正常運營以及新項目的建設，房地產企業就需要更多的資金來支撐。

（二）較低的資金周轉率

房地產企業的資金需求高但并不意味著其資金周轉效率高，在一定程度上來說，房地產企業屬于資金依賴型，由于房地產企業的項目屬于固定資產，通常占用資金的周期是比較長的，導致資金的使用效率較低。另外，房地產企業的項目開發不僅僅由企業內部來運行，通常需要企業與其他各行業以及政府有關部門進行配合協作，這其中所需要付出的工作量巨大，大部分的房地產項目開發周期都在3～5年左右。周期過長以及工作量大都導致了房地產企業資金被限制在項目中，周轉率過低，也在很大程度上導致了回款困難的現象，出現資金鏈斷裂是房地產企業經常會面臨的問題之一。不得不注意的是，房地產企業所出售的商品是房產，房產相對于一般的商品來說具有不同的特性，存貨多也是房地產企業面臨的問題之一，房產不能夠及時銷售，讓企業的資金回籠受到影響。因此說房地產企業資金周轉率較低也是導致企業必須要進行融資的主要問題之一。

（三）狹窄的融資渠道

房地產企業可選擇的融資渠道其實是比較單一的，由于其資金需求量大，回款期過長加之政府有關政策的限制，導致其可供選擇的融資渠道并不多。在近些年來，國家有關部門為了更好地促進房地產行業的規范發展，出臺了很多政策規范房地產企業的融資行為，在一定程度上給房地產企業融資產生了限制作用。除此之外，房地產企業以前通過私募資金來進行融資的方法也受到了一定限制。

二、房地產企業融資方式存在的問題

（一）對某種渠道過于依賴

由于房地產企業可供選擇的融資渠道并不多，因此通常會造成企業在選擇融資方式上過于遵循以往的慣例。我國的經濟市場不斷發展，但相較于歐美等發達國家仍然存在著發展不足以及水平較低等問題，這在一定程度上限制了房地產企業對商業信用渠道的選擇。由于商業信用渠道對融資企業要求較高且需要的融資成本高，導致房地產企業通常不會考慮選擇商業信用渠道來融資，這也在一定程度上讓房地產企業更加依賴商業銀行等金融機構的貸款。

在我國金融體系中，商業銀行仍然處于主體地位，其貸款相對于其他方式會更加安全可靠，讓房地產企業對其過于依賴。這也是由于我國金融體系中的現實情況所決定的，商業銀行等金融機構的貸款活動具有以下幾個特點：首先，銀行貸款所需要的成本比較低。其次，商業銀行對企業所需披露信息要求并不高，對于一些具有商業秘密的企業來說，無疑是最佳的選擇。再次，利息稅盾效應，有利于降低企業的稅務負擔，并且不需要利用企業信用來進行融資擔保。最后，由于我國大的政策環境所導致，銀行信貸大多存在著關系型現象，企業在進行融資之后，即使不能夠在規定期限內償還貸款，仍然可以選擇通過企業信用或者關系人來延長還款期限，避免出現企業財務危機。總而言之，這些特點讓房地產企業在融資方式的選擇上更加傾向于商業銀行等金融機構，但長此以往，單一的融資渠道會制約房地產企業的發展，甚至造成不良影響。

（二）不合理的融資結構

融資結構在財務管理理論中是指，企業通過選擇融資渠道獲得來自外部的資金數額及其相互的比例關系，融資結構的不同會造成企業價值的不同，因此融資結構存在著合理和不合理兩種情況。合理的融資結構能夠讓房地產企業有效的協調融資時間和項目回款時間，也就是說，如果企業的項目需要長期的資金支撐，那么所選擇的融資方法也應該提供長期的支持，可以保證企業在很大程度上避免短期融資不能適應長期資金需求的現象。反之，企業建設周期較短的項目則需要選擇短期融資渠道，可以避免資金浪費。在我國的房地產企業中，其選擇融資渠道通常會產生決策失衡的現象。有的房地產企業項目建設周期較長，反而采用了短期融資導致項目后期缺乏資金支撐，造成企業資金壓力過大，甚至項目不能如期完成的現象。還有部分房地產企業的短期項目選擇了長期融資方式，導致項目結束之后的資金浪費。企業融資結構的不合理讓企業價值和績效都受到了嚴重影響。

（三）較高的融資成本

顧名思義，房地產企業的融資成本是房地產企業為了獲取企業發展所需資金而付出的成本，在我國房地產企業融資工作中，普遍存在著融資成本過高的現象。總體來說，造成房地產企業融資成本高主要是我國政府對產業升級的推動和房地產企業信貸規模的縮緊導致的，房地產企業在這樣的背景下為了獲得外部資金不得不付出更高的成本。另外，企業內部的融資決策也是融資成本過高的主要影響因素。第一，房地產企業在融資和投資決策中沒有找到平衡點，部分房地產企業過于重視投資工作，部分房地產企業有過于重視融資工作，總體來說很難保障這兩部分的平衡。過于重視投資會給企業的現金流帶來壓力，而過于重視融資則會導致企業出現資金閑置的問題。第二，代理現象在企業中是普遍存在的。房地產企業的代理問題也并不例外，通常管理人員會考慮個人利益而擴大企業的規模，在這個過程中會出現過度投資的現象，導致企業對資金需求量提高，不利于融資成本的把控。

三、房地產企業融資問題的優化策略

（一）合理利用多元化融資渠道

房地產企業可供選擇了融資渠道其實并不是單一的，這其中包括：商業銀行貸款、企業債券、企業信用等，如果是上市房地產企業，還可以考慮股權融資。除了這些方法之外，內源式融資通常會被房地產企業忽略，但內源式融資對房地產企業的融資活動來說是一種非常重要的渠道。房地產企業內部資金雖然不能最大限度地保證企業項目建設所需資金，但內部資金可以在項目建設全期發揮穩定作用，因此內源式融資也可以作為房地產企業融資方式之一。房地產企業融資難一方面是由于政策的限制，另一方面則是由于企業內部對融資渠道的選擇過于單一化。因此為了有效緩解房地產企業融資難的問題，應當合理利用多元化的融資渠道來進行融資活動。

首先，房地產企業不應該過度依賴某一渠道來進行融資，過度依賴一種渠道，會讓房地產企業財務風險加大。在融資成本的控制上，雖然不同渠道可能會存在著融資成本不同的情況，但渠道不同也會有不同的優點。因此要求房地產企業要依據當前的市場背景以及企業發展現狀來綜合考慮，挑選出適合企業目前需求的融資方式，進而合理規避融資風險。其次，房地產企業應該提高對內源式融資的重視，企業留存收益的主要作用就在于擴大企業的現金流，保障企業日常的經營活動。在大多數房地產企業的管理人員中，他們通常會過分重視現金流量的積累而忽視了對現金流量的有效開發利用。這樣的現象導致企業內部的現金流量處于閑置狀態，既沒有合理利用資金又在一定程度上加劇了企業的管理成本。因此，房地產企業管理人員應當對內部資金加以利用，緩解企業融資壓力。

（二）促進融資結構合理化

資金密集型企業需要通過高效的融資決策來促進企業內部資金流量的穩定性，因此，合理的融資結構對房地產企業發展具有至關重要的作用。促進企業融資結構合理化，可以從以下兩個方面進行：第一，管理人員要合理掌握企業投資方向，房地產企業可能會同時開展多個項目，但并不是每一個項目都是企業主要推進的項目，因此說管理人員可以參考盈利能力或者合作深度來選擇企業的主要投資方向。第二，在掌握了合理的投資方向之后，企業管理人員需要制定高效的融資決策，合理化的融資決策能夠為企業提供資金支撐的同時，也能夠保障決策與項目發展相融合。

（三）合理把控融資成本

面對房地產企業融資成本過高的普遍現象，可以從以下兩個方面來緩解融資成本高的問題。首先，房地產企業應該合理調控企業融資和投資的比例，認識到融資決策和投資決策的重要作用，避免過度融資和過度投資。其次，對于管理層的代理問題應該進行有效管理，雖然代理現象不可避免，但如果對代理問題進行合理把控，能夠有效降低其負面影響和風險。還可以通過建立企業內部激勵機制，推進內部人員從注重個人利益向注重企業利益過渡，進一步降低融資成本。

四、結束語

由于時代背景以及政策影響，房地產企業融資方式雖然面臨著一定的問題，但只要企業充分結合內外部具體情況，通過合理選擇融資渠道，優化融資結構并把控融資成本就一定能夠促進企業可選擇的融資方式多元化，實現降低企業融資風險的目的。