商業地產企業加強業財融合探討

文/羅萍（SM 廣場（成都）有限公司）

一、業財融合概述

業財融合，主要是指基于企業戰略發展目標作為方向，依賴業務與財務融合的手段，來有效防控企業運營風險，從而為企業領導層重大決策活動提供參考依據，有助于現代企業提升自身風險防范應對能力，有效降低企業損失，為實現既定運營目標提供有效工具。

二、商業地產企業推進業財融合的意義

（一）防范財務風險

商業地產企業經營具有一般房地產企業的特點，屬于高風險、高收益、高投資型企業，該類企業在建設過程、未來發展進程中都存在多項運營風險，一旦風險處理不及時，則會對該企業造成巨大損失。因此，從風險防范角度出發，需要財務工作人員深入至前端業務工作中，了解、掌握各項運營信息，進一步完善企業現行財務管理體系與內控監管體系。同時，根據業財融合要求，對于財務與業務工作人員專業素養有著更高標準，要求業務與財務工作人員以專業的知識結構與技能來加強內部控制，實現風險降低的最大化。

（二）提高企業經營競爭力

商業地產行業市場迅猛發展的現狀，與企業的競爭與高速運行模式有直接聯系。不同地區商業地產企業為了自身市場競爭地位，都在探索符合自身發展需求的道路。例如部分商業地產企業會集中在二三線城市間發展，放棄一線城市的競爭；而部分商業地產企業會以打造經典產品的方式來引進客戶；部分地產企業利用加強執行力度的手段來獲得市場地位。業財融合的推行，便于商業地產企業精準掌握自身發展優勢，對具有的優勢進行深入研究。在明確自身優劣勢下，充分利用優勢，彌補短板，以此來提升企業整體經營管理水平及質量[1]。

（三）為企業決策提供支撐

商業地產企業中項目建設主要包含投資與融資決策兩種，其中投資前期管理工作極為關鍵，對項目建設成果具有直接關聯。而投資決策的運行流程具體有以下幾點：環境分析、設計確認投資計劃、評價投資成果等。關于投資決策運行步驟，需要企業業務部門結合市場運行情況，就環境、行業發展情況、企業資源等內容編制報告，由財務部門提供歷史數據作為參考；預估項目現金流量與收益率，需要業務部門提供的相關內容，以及現金流量發生的時間點，之后由財務部門采取有效手段來計算項目相關指標，便于掌握項目具體實施收益情況。與此同時，融資決策也需要在財務部門了解項目及資金規劃等前提下，完成融資規劃匹配、風險管控、成本降低等工作。

三、商業地產企業推進業財融合面臨的問題和挑戰

（一）財務部門和業務部門數據信息不通，溝通效率較差

首先，財務部門與業務部門交流過程中，大多存在財務數據專業性較強，業務部門無法精確理解的情況，例如銷售回款率差，時間延遲，財務工作人員僅提供幾項關鍵指標，而業務人員對該類專業信息不了解，造成兩部門之間的無效交流溝通。其次，企業業務部門更側重項目建設過程中產生的指標，例如業務出租環節產生的各項指標，而財務部門更為注重項目建設成果產生的指標，這種部門之間缺乏邏輯思維、換位思考的交流方式，會對商業地產企業業財融合的推行產生阻礙。

（二）財務部門和業務部門管理目標不同，難以通力合作

商業地產企業作為資金高度密集型發展的領域，在預售證沒有拿到前需不斷投入大量經費，具體有建設成本、信貸成本等，一旦企業無法確保資金正常運行，則會使得企業面臨資金鏈斷裂的危機。同時，根據地產行業具備的高杠桿屬性，通常會選擇向金融機構貸款的方式完成融資活動，加之高杠桿帶來的壓力，一旦企業后期銷售款項不能及時完成資金回籠時，同樣會面對現金流危局，無法實現企業資產的正常運轉。所以，企業財務部門更側重當前相關工作內容的使用，如何合理處理資本結構與債券之間的聯系，來應對日趨加劇的資金壓力。面對銷售情況不良好時，不僅無法及時償還高利息借款，而且會導致企業財務運行更為嚴峻化。由于地產企業業務部門與財務部門之間沒有形成統一的觀念與目標，對于企業運營缺乏有效交流溝通，財務部門無法向業務部門、管理者提供及時高效的財務服務，影響商業地產企業經濟效益的提升[2]。

（三）業財融合信息化手段落后，業財數據難共享

商業地產推行業財融合，對一線銷售數據、銷量波動、資金規劃、運行數據等內容及時完成整合、分析工作是前提保障，而創建以大數據技術與云計算手段為主的先進分析模式，便于企業業務有效運行[3]。但是，當前信息化手段在地產企業的應用未實現全面化、深入化，軟件硬件的融合不到位，不僅會影響業務與財務數據的對接工作，增加交流溝通成本，而且會降低信息傳遞的時效性與精確性。商業地產企業信息共享化落實不到位，信息資源不充分，不利于后期平臺數據的運算與處理工作，最終對地產企業業財融合的實施造成阻礙。另外，信息的安全性也會受到很大影響，無法保障企業重要信息的保密性與安全性，無疑會加劇信息風險的發生。

（四）專業業財融合人才匱乏，業財融合工作難落實

商業地產企業在推行業財融合過程中，不同于固有財務管理模式，對于相關工作人員自身素養及能力均有著更高要求，要求地產企業從戰略化視角來推動業財融合工作的實施。首先，針對商業地產企業現行運營模式與銷售模式進行優化升級，無形中對業務運行產生影響。但是，對于當前商業地產企業而言，該層面人才缺乏，更多集中在業務部門，業財融合人員比例不足，企業內也缺少加強業財融合人員培訓意識，多憑借歷史經驗進行人員管控，從而給業財融合建設造成影響；其次，引導性不足，財務人員在未經專業培訓的情況下，無法深入到一線業務中，不能深層次探索存在的問題，對提升運營效率無法提供有效建議。

四、商業地產企業加強業財融合的策略

（一）樹立業務系統性思維，將財務語言業務化

地產企業財務部門與業務部門進行交流溝通中，需注重使用雙方均能理解的語言，盡量減少專業性財務語言的使用，以防無效交流。例如在分析銷售回款環節中，實現針對性、具體性分析模式，不論是按揭回款遲緩、收付回款不到位、銀行審批資料未通過等問題，均需提前明確具體是何種問題，才能有助于業務部門根據此找尋原因，進而解決處理問題。與此同時，財務工作人員在業務工作中，需及時添加關鍵性指標，如交付延遲后或者開盤前對企業現金流產生的影響、銷售或者項目竣工后的價值，只有實現指標全程監管，才能確保工程項目建設到位。另外，進一步提升管理水平、提出糾正修訂措施，保障結果性指標的有效性，防止在結果產生后總結匯總的無效事件。

（二）為財務部門和業務部門確立統一的目標導向，發揮財務管控優勢

在商業地產企業中，業務與財務的運行是相互關聯、相互制衡的關系。例如建設部門的項目工期管控與資金借貸成本具有緊密關聯，一旦交付不及時，則需要地產企業按照規定交付違約金；建設成本管控也對企業整體利潤具有一定影響；企業銷售部門制定的營銷措施、產品價格確認也與產品收益具有關聯性。企業表面上沒有業務往來的部門，實際上需確定統一化的發展目標，以企業價值最大化為目標實行統籌規劃。商業地產企業具體可以從預算管理、成本管控等工作中實現統一化模式。首先，由地產企業業務部門確定預算、財務部門完成審核工作；其次，促進地產企業業務與財務部門的交流，定期完成彼此數據信息的傳遞工作[4]。

（三）構建業財融合系統平臺，推進業財一體化

面對信息化技術的飛速發展，商業地產企業也應緊隨其后，逐漸將信息化手段、業務嵌入至企業業財融合建設工作中，進而提升地產企業運行的高效性、完善性，便于地產企業掌握更為先進的管理手段。首先，做好業財融合信息化建設的頂層設計，設立符合共同需求的業財管控平臺，其中具體包含預算管理、資金管理等內容，將管理流程與信息系統相結合，以此達到降低實際風險的發生幾率，實現數據統一化模式有利于后續財務部門的收集整合工作；其次，積極做好軟硬件與信息平臺的對接融合工作，通過充分整理現有資源，形成良好的系統管理環境，提升系統的安全性與保密性，借助現代信息技術來降低可能存在的風險。

（四）構建業財融合人才隊伍，完善相關崗位配置及權責

業財融合的推行無疑打破了商業地產企業固有的會計工作模式，從業務視角來看，需建立全新的財務管理模式。首先，地產企業需加強對業財融合推行的引導，要求財務人員知識結構與能力不能停留在基礎會計能力上，而是需要從該行業以及企業整體出發，從戰略、業務角度系統化推進財務工作，樹立較強的邏輯思維，實現有序的目標分解和針對性的分解目標；其次，提升財務工作人員學習能力，優化現有知識框架，改變固有的工作方式，促進與業務部門的交流溝通，及時提出有效的改善措施，來提升財務管理水平與效率；最后，正確引導財務人員深入到前端業務運行中，采取跨部門實操等活動方式，不斷提升業財融合的匹配度。

五、結語

綜上所述，目前商業地產企業普遍采取高運轉率、高開發速度的運行模式。為了保障資金使用效率，需不斷健全財務管控，制定有效的決策機制，組建專業性更強的團隊，而這一切與地產企業業財融合的推行緊密相關。因此，商業地產企業需特別注重業財融合人才的培訓，為實施推進業財融合做出更大貢獻。