房地產企業稅務管理問題及對策研究

陸英杰

（浙江藍城實業有限公司，浙江 杭州 310007）

一、前言

隨著針對房地產企業和銀行的“三道紅線”與“兩道紅線”的出臺，中央對房地產行業的監管進一步加強，“房住不炒”是房地產政策的主基調，企業承受著前所未有的壓力。中國房地產的經營邏輯正在改變，將全面進入管理紅利時代，靠管理出效益。地產行業需要繳納的稅種共11個，一般地產項目繳納的所有稅種合計會占到不含稅銷售收入的20%～30%，等于或高于項目利潤率，所以房地產企業稅務管理必然是企業重要的學習研究對象。

二、房地產企業稅務管理問題分析

（一）對核心稅種相關財經法規的理解粗淺

首先是拿地階段。在繳納土地增值稅時，房地產開發企業若是對項目所在地稅務機關公布的相關措施不夠了解，未按要求取得并保存相關證明文件，則可能出現少繳或者漏繳而被稅務主管機關要求納稅調整的情況，面臨稅務機關的懲罰和補稅，引發稅務風險［1］。在計算增值稅銷項稅額時會遇到土地款扣除的問題，此處土地款中應當包括向政府支付的征地和拆遷補償費用和向其他單位或個人支付的拆遷補償款。前者一般會取得財政部門的財政票據作為計算依據，而后者需要取得的依據有拆遷協議、身份證復印件、已簽字按手印的拆遷補償款清單、收款收據或支付憑證等，存在承租人拆遷補償的還要有租賃合同復印件等。如此多的憑證依據，企業往往不能全部取得，關鍵文件保存不全，給后期計算增值稅銷項稅額留下瑕疵，增加了稅務風險。

其次是建設預售階段。房地產企業通常會有收入成本確認不清、確認時點滯后、扣除項目混淆等問題，還有許多稅務風險的產生是因為認識上存在偏差，對增值稅、所得稅和土增稅都有重大影響。比如某些企業開發的農業特色小鎮項目，在房屋銷售的同時伴隨房屋相鄰農用地流轉，兩者雖然在業務上可獨立核算并區分，但從實質上還是房屋銷售行為，可以認為對客戶的購買行為有重大影響。農業用地流轉給農業生產者用于農業生產免征增值稅，但筆者認為，在考慮土增稅時此部分收入應當視同土增稅應稅收入，同時把此部分的土地成本作為土增稅扣除項［2］。房地產企業還會出現重復扣除“甲供材料”成本，重復扣除利息費用，將軟裝成本計入開發成本和其他多列材料和建筑服務成本發票而少繳土增稅的問題。

最后是交付清盤清算階段。房地產企業對于收入成本確認的金額和時點的把握不準確，清算范圍的劃分不合理，對土增稅清算、所得稅匯算清繳造成麻煩。比如在交付后，根據合同約定出現因業主違約，且合同已履行，需要支付違約金給企業的情況，房地產企業未將該筆金額計入價外費用，少計銷售額，存在少繳稅的行為，有被罰款，補交稅款、滯納金的風險。

（二）核心稅種的預征模式有待改進

第一，增值稅預征率高致使部分毛利率低的房地產企業多繳增值稅，企業的稅務支出壓力加劇，項目前期大量留抵稅額積存，造成房地產企業現金流惡化，增加財務成本。第二，土地增值稅預征率按開發產品類型確定，多產品類型的項目無法區分核算，從高適用預征率。第三，所得稅的預征模式同樣存在按項目產品類型確定預計計稅毛利率的問題，對不同的房地產項目存在“一刀切”的政策，存在不公平的現象，預征政策對企業現金流和開發成本都有重大影響。第四，各稅種的預征模式缺少政策保障，特別是無連續開發的項目，難以在后期退回前期的預繳稅額。預征模式貫穿項目開發整個周期，企業和稅務機關都需要投入較大精力去研究各項政策讓各種不同的房地產開發項目稅款預征工作變得更加合理。

（三）稅務管理系統不健全

首先，稅務管理部門缺失。其次，內部溝通不足，各職能部門之間存在溝通障礙以及信息不對稱的情況，錯過最佳的稅務籌劃時點，增加了稅務管理的難度。最后，在稅務風險識別評估以及控制過程中缺少監督，相應的監管制度不完善。

三、房地產企業稅務管理優化對策研究

（一）加強稅收政策的深入研究，結合項目實際情況制定開發模式

首先，房地產企業稅務管理人員有必要與當地稅務機關進行實時溝通，然后站在政府層面分析企業內部稅務管理存在的實際缺陷，以及土地獲取、建設開發和銷售階段的關鍵風險點。準確把握稅收政策是核心，房地產企業應當更新稅企直連平臺，了解稅收政策并接受稅務機關的監督。另外，與同行企業的對標學習也是稅務管理必不可少的方法之一。其次，房地產企業在項目建設開發方面應當選擇合適的建設方式，比如代建方式，房地產企業委托其他建筑公司建設項目，在竣工后收取代建項目收入，此方式可以享受免征土地增值稅政策，也能有效減少銷售成本。根據當前的稅法規定，合作開發方式也可以免征土地增值稅［3］。房地產企業在確定開發方式之后，還應當重視篩選優質的合作對象，將合作方的納稅人身份、信用等級都納入考量范圍。最后，房地產企業要轉變原有的房產經營理念，重新認識稅務管理工作。房地產開發涉及的行業眾多，在大數據人工智能快速發展的當下，萌發出多種盈利模式的可能性較大，要培養互聯網思維。在實現新的突破的同時也要有效地控制稅務風險，必須把稅務管理放到重要位置，引入行業管理人才，做好多行業的稅務政策研究，在項目前端的策劃階段設計好經營模式，拒絕項目中后期的高風險所謂的“稅務籌劃”。

（二）改進房地產企業核心稅種預征模式

政府提出預征主要是為了確保地方財政收入的稅收和稅源穩定，在不超額預征前提下，預征稅款并沒有對企業造成實質性的損害。但是隨著房地產企業的業務項目毛利率降低，既定的增值稅預繳征率已經遠遠高于企業項目實際稅負，企業現階段的期望是政府能夠出臺相應的政策，在毛利率降低背景下最大限度地減少房地產企業超額預繳增值稅，減輕企業的稅負。對于土增稅和所得稅的預征也應遵循同樣的原則。關于房地產企業稅款預征模式，本文提出以下建議：第一，政府稅務機關可對預征制度進行更新調整，各地稅務機關在執行層面根據項目實際銷售情況和預算成本核定預征率，不再以房產品類型確定征收率，避免在項目開發前期過多的征收稅款，及時退還房地產企業多繳的預征稅款，減少企業的稅務資金占用情況。第二，稅務機關通過項目開發關鍵節點的介入，加強對應稅業務現金流的監控，并以此作為計稅依據。房地產企業的項目若是實際稅負遠遠小于預征額，則可以向項目所在地的稅務機關申請暫停預繳稅款，經過稅務機關核驗允許后停止預繳。第三，稅務機關應厘清各稅種的預征政策，統一允許抵減項的口徑，使預征更具可操作性，還要建立標準的退稅流程，建議稅務機關梳理土地增值稅清算管理流程，使其適用于核算未抵消的預繳增值稅，并進行退還操作。

（三）完善稅務管理體系

首先，在管理出效益的房地產開發新時代下，無論是在降低稅務風險，提高項目盈利水平還是在優化企業現金流，稅務管理都會起到舉足輕重的作用。所以房地產企業應該在各項目一線設立稅務管理部門或者是專職崗位，并且應當由公司直屬管理，統一落實稅務方案，免除其他因素的干擾，避免稅務管理流于形式。其次，應由專人負責稅務管理，持續深入稅務管理的精細化。如企業稅務資料數據的登記錄入、稅務信息存儲管理、稅務核算、納稅申報、稅務風險評估以及稅務管理制度和流程的制定等。專業的稅務管理人員可從原有的財務團隊中選拔，篩選出那些有潛質的，立志于業財稅法融合的管理會計人才，房地產企業應該為這些人員創造發揮才能的平臺。最后，建立項目開發全過程的溝通機制，緊密聯系各專業職能部門。稅務管理的溝通更傾向于項目的策劃規劃階段，把重要工作都集中在前期方向性和全局性的研究上，加之管理團隊過程中動態調整管控，穩步推動項目的完成。

四、結語

在房產開發業務快速萌發的背景下，大力提升稅務管理水平，降低稅務風險是當前最重要的任務，稅務管理人員應當協助稅務機關全面改進核心稅種的預征模式，建立完整的稅務管理體系，及時制定合理合法的稅務籌劃方案，切實優化企業稅務管理工作。