關于住宅景觀方案階段成本控制路徑的分析

蔣亞男

（寧波高新區(qū)智慧綠城建設有限公司，浙江 寧波 315048）

引言

在新的時代背景之下我國的社會經濟飛速增長，同時在這一過程當中城市化進程不斷加快。然而隨著城市的快速擴張城市建設過程當中的規(guī)劃問題以及管理問題很難及時地跟上這一速度，于是便出現了熱島效應、PM 2.5 增高等問題。人們對于田園生態(tài)城市的呼吁變得越來越高，因此，許多房產企業(yè)在其設計理念中增加了景觀住宅項目。目前情況下，建筑項目的景觀覆蓋率已然成為評判項目產品優(yōu)劣的一個重要組成部分之一。

一、景觀設計

景觀設計主要是借助建筑規(guī)劃園林等相關設計方式從而針對住宅地產的結構形態(tài)以及功能等方面進行局部的優(yōu)化景觀設計。在其實際開展過程當中主要是研究對自然風景、人工環(huán)境等條件進行充分利用與改造，從而為居住者提供一個更加健康舒適的生活環(huán)境。景觀設計可以大致分為概念設計、初步設計、擴初設計、施工圖設計這四個主要的設計過程。

二、景觀成本

在房地產整個開發(fā)過程當中，其中所要支出的景觀成本主要是指在建設過程當中項目整個景觀所產生的相關費用。其中涵蓋了設計成本、景觀工程施工成本以及景觀后期維護成本三大部分。其中景觀前期設計成本主要是指在設計過程當中所產生的相關內容；施工成本則是指在整個施工過程當中所涉及景觀項目所產生的整體性費用。通常情況下涵蓋了人工費、材料費。景觀維護成本主要涵蓋了景觀后期的所有維護費用，比如人工費用、材料費用等。

三、景觀設計中的成本管理

（一）景觀設計階段的成本管理

在景觀設計過程當中所涉及的成本管理主要是指在整個建筑項目景觀前期設計階段所引入的成本控制概念。在整個項目中各項工作后期的執(zhí)行過程當中都必須要考慮到景觀設計成本問題以及成本控制問題，其主要的目的是為了能夠彰顯景觀設計理念，保障景觀的功能，為居住者帶來一個貼近自然且舒適的居住環(huán)境。

（二）景觀設計階段的成本管理意義

住宅地產的景觀能夠在一定程度上提升樓盤的附加價值。然而，如果單方面地只為追求這一附加價值只考慮到其設計的效果就不能在最大程度上有效地控制景觀成本，從而影響住宅地產的經濟利益。設計階段是整個成本控制的起始階段。因此在起初階段開展良好的成本控制能夠使得成本控制發(fā)揮初期最大作用，同時設計階段的成本控制是整體項目成本控制的一個關鍵性節(jié)點。通常情況下，在項目經費管理中設計費只占到了工程總體費用的1.5%～3%左右，然而卻能夠控制著項目投資75%左右的開支。一旦設計成本控制不合理就會難以達到項目所要求的景觀效果，同時也會影響項目的經濟效益。因此相關單位等設計人員應該在項目的設計階段結合多種制約性因素充分考慮到影響成本控制的諸多問題，從而有效地避免景觀項目在其實際施工過程當中所出現的資金超額現象。

（三）景觀成本管理及景觀設計階段成本管理的現狀

目前情況下，絕大多數房地產開發(fā)企業(yè)在其實際經營過程當中把工作的重心主要地放在了招標階段以及施工階段，而對于住宅的景觀成本控制較為忽視。除此之外，部分房地產企業(yè)通過招投標后引入市場競爭機制變相地縮減工程費用或者是挑選合作過的企業(yè)承擔該項景觀工程漸漸地達到成本控制的效果。由此可以看出，對于絕大多數開發(fā)商而言，景觀工程是住宅地產項目開發(fā)過程中的“加分部分”而并非“剛需”，因此認為其重要性均低于其他項目。在這一過程中一旦工程的成本發(fā)生變化都會首先壓縮景觀成本作為其平衡措施，因此設計階段的成本控制問題對于開發(fā)商而言可謂是無足輕重，是整個成本控制環(huán)節(jié)中的最薄弱的一個部分。造成這個現象的主要原因是由于以下幾點：

（四）成本控制意識不強

通常情況下，絕大多數的景觀設計合同只是約定了其景觀設計的范圍、設計內容、設計指標和設計費用，而在單方造價方面幾乎很少涉及。因此，絕大多數的景觀設計合同都沒有在其合同中體現出細致的成本控制目標。而相關的設計單位僅僅是從景觀工程質量以及景觀工程效果方面對其進行約束，同時還缺乏專業(yè)的工程造價技術人員輔助這一工作。部分設計人員針對一些自己業(yè)務水平不太熟悉的項目則采用套用模板設計的方式方法開展此項工作。除此之外，造成此類現象發(fā)生的原因還包括景觀設計師綜合專業(yè)能力不強、房地產開發(fā)企業(yè)專業(yè)力量配備不足、景觀設計周期過短等問題。

四、設計階段景觀成本控制方法

（一）完善設計管理體系

為了能夠進一步地完善景觀設計管理體系就必須要根據景觀設計中所設置的不同環(huán)節(jié)制定與之相適應的景觀成本管理方式。例如，在概念設計階段就必須要要求其相關單位的景觀設計在前期策劃定位階段就要充分的融合景觀設計成本管理方法，從而從宏觀的角度上對區(qū)域的自然條件進行整體的把控。并且需要在不影響項目總體設計方向的基礎之上綜合多種相關因素共同考慮，例如自然條件因素和資金控制因素等。

（二）構建戰(zhàn)略合作伙伴

為了能夠在設計階段達到景觀成本控制的效果，可以開展構建戰(zhàn)略合作伙伴的形式進行操作。相關項目方可以結合自身多年實踐工作經驗以及不同項目之間的以往合作經驗優(yōu)先選擇一些專業(yè)設計水平較高的相關單位從而構建合作伙伴關系。由于雙方有過合作經驗，因此對彼此的實力狀況都有一個初步的了解，從而形成了默契的合作模式。在這一基礎之上，通過構建和戰(zhàn)略合作伙伴關系，能夠在設計過程當中盡量地減少調整和修改的次數，從而達到間接控制成本的作用。

（三）增強設計人員的專業(yè)水平

對于方案階段的成本控制工作而言，在其實際進行的過程當中設計人員本身所具有的設計水平將會在很大程度上決定整個設計方案質量。而對于住宅景觀設計階段的成本控制工作來說，在具體開展時要想使其質量得到有效保障就需要設計人員端正工作態(tài)度，努力做好設計工作。結合居住區(qū)的實際情況做出更為科學合理的景觀設計方案。除此之外，相關部門在日常工作中應當進一步加大對設計人員的專業(yè)技能培訓力度。定期對設計人員進行有效培訓，使其園林設計能力得到穩(wěn)步提高。此外還應當對設計人員的職業(yè)道德進行有效培養(yǎng)，使其能夠在工作中兢兢業(yè)業(yè)，努力做好自身工作。只有這樣才能有效保障設計階段的景觀設計質量，將住宅景觀方案階段的成本降下來，最終使其得到合理化控制。

（四）前期準備工作

對于住宅景觀而言，在設計人員對其進行設計的過程當中，最終得到的設計方案會在后續(xù)經歷反反復復的修改以及調整，以保障其最終內容和施工現場的實際情況一致。對于設計人員來說，在準備工作實際進行時就應當積極行動起來，確定好最終的設計方案。通過這樣的方式可以在最大程度上免除后續(xù)施工中出現一些不必要的困擾，從而有效節(jié)約人力物力，為相關單位避免一些不必要的時間、經濟損失。在方案設計工作正式開始之前，為了有效保障方案設計質量及其合理性應當加大對地質勘測調查工作的重視力度，委派專業(yè)水平過關的工作人員前往施工現場對其地質進行有效的勘測活動。從而在設計時能夠秉持著正確的設計思路對設計方案進行合理編寫。通過這樣的方式可以用最少的資金創(chuàng)造出最大的投資效益。

（五）加強審查機制

當專業(yè)設計人員經過地質勘察并且反復修改后擬定出一份可行的設計方案后，要想使方案中的內容得以落實就需要對方案進行招標。在招標的過程當中為了合理保障招標工作實際進行質量應當嚴格遵循三大原則，分別是公開、公平、公正。在招標中應當采取有效措施防止由于個別評審員的個人喜好導致最終評審金額差距太大，使設計質量受到嚴重影響。因此相關部門必須結合自身實際情況以及招標工作實際需求設立起具有針對性的可行的審查機制，同時要保障審查機制符合國家相關規(guī)范。在招標工作具體開展中，相關部門應當組織工作人員對設計方案進行公正的評審，提出一些具有建設性的意見。并且對整個設計方案的可行性進行有效評估，保障設計方案可以順利施工。

（六）具體控制措施

設計階段的相關工作在住宅景觀成本控制工作中占據的比例極為龐大，因此設計人員在實際設計時要進一步加大對成本控制問題的考慮力度。結合住宅區(qū)的實際情況以及公司的具體狀況在有效保留原有綠色環(huán)境的基礎上展開后續(xù)工程，從而有效提高資源利用率，減少企業(yè)后續(xù)投入。具體而言可以采用以下幾種方法有效控制方案階段的成本：

首先，設計人員應當在設計工作開展時進一步豐富景觀空間的層次，從而使成本得到有效控制。在選擇工程地址時就應當充分地利用當地原有的生態(tài)環(huán)境在合適的區(qū)域內進行有效開發(fā)，通過人工設計工作將原有的綠色資源成為園林景觀的一個重要組成部分。其次，工作人員應當合理選擇樹種，并且以鄉(xiāng)土樹種為主。因地制宜地選擇樹種可以有效提高樹種的成活率，合理降低成本。相對于外地樹種來說，本地樹種以及各類綠植經過長期演化可以在本地的生態(tài)環(huán)境當中更好地存活下去。而如果選擇外地樹種的話，不僅在運輸的過程當中需要耗費大量的運輸成本，而且成活率低。這些情況對于成本控制工作而言有著非常不利的影響。此外相比于外來樹種，本地居民更加熟悉本地樹種，在培育中也能以豐富的經驗合理地應對一些突發(fā)問題。從而有效降低養(yǎng)護費用，最終使成本得到有效控制。

五、結束語

綜上所述，在新的時代背景之下，房地產行業(yè)競爭變得越來越激烈。同時景觀設計水平也日趨成熟。筆者認為可以從建立地域成本模型、構建戰(zhàn)略合作伙伴、完善設計管理體系等方面進行著手，有效地實現設計階段景觀成本控制，從而在設計過程當中能夠減少調整次數達到間接控制項目成本的目的。