房地產企業土地增值稅籌劃思路

蔣在斌

（重慶中駿和信置業有限公司，重慶 401120）

一、房地產開發企業土地增值稅籌劃概述

（一）土地增值稅的特點

第一，土地增值稅的征收方式是核定征收，核算后的房地產轉讓取得收入減去法定扣除項目金額后，按照四級超率累進稅率來征收。第二，土地增值稅的征繳范圍較廣，只要涉及房產轉讓并取得收入，均需要按照規定繳納稅額。其增值額是以轉讓房地產獲得的全部銷售收入扣除相關的成本、費用等其他項目金額得到的數值。第三，土地增值稅實行按次征收，即不論之前是否征收，房地產每發生一次轉讓，獲得一次轉讓收入，就需要繳納一次土地增值稅［1］。

（二）籌劃意義

雖然近年來對房產發展有所管制，但對住房的剛需，使得房產銷售量較大，房地產企業經營利潤仍然較高。而且以往房地產企業為快速發展，多會囤積地皮，在進入新經濟環境后，企業間地皮流轉交易增多。諸如此類情況的發生，使得房地產企業土地增值稅稅負也較大。加強土地增值稅籌劃是房地產企業控制稅務支出的重要一環。

二、房地產企業土地增值稅籌劃的主要路徑

（一）利用稅收優惠政策

首先，對銷售價格的調整是企業調控銷售金額增長率的主要方法，房地產企業可以在綜合調研、分析市場行情與行業發展趨勢等信息的基礎上，結合當期房屋出售總量，調整銷售價格，使得住宅的增值額控制在20%以下，從而享受到免征土地增值稅的優惠。其次，房地產開發、銷售等環節涉及大量的成本費用，目前針對管理費用和開發間接費用沒有準確、統一的劃分標準，存在可操作空間。企業可以通過合理增加開發間接費用的方式來提高開發總成本，比如開發環節中的行政管理費用、技術支持費用等，都和項目開發有著直接聯系，企業可以將其劃為開發間接費用，作為企業調整土地增值稅稅率和增值額的方法。而且房地產企業在投資建設住宅小區時，小區的公共設施、綠化等方面的投入也可以作為稅前抵扣項，房地產企業可以參考當期增值率，在保證總成本最小的前提下，合理增減這方面的資金投入，并通過將這部分成本分攤到房價的方式來籌劃土地增值稅［2］。最后，房地產企業在項目開發中，可以對多個項目分別進行核算。如果企業項目類型一致，也可以選擇合并核算，如果企業項目集中在同一時間、同一區域，由同一施工隊進行，合并核算更有利于房地產企業進行稅務籌劃。

（二）利用征稅范圍

第一，合理利用出租、聯營投資等方式。房地產企業在出租房產時，由于獲得的是租金，按照規定，因為不涉及房產權的轉讓，所以不涉及土地增值稅。若房地產企業和其他企業合作，一方投資，一方出地，建設后的房產不涉及房產權的轉移，則不用征收土地增值稅。為此，房地產企業可以提前對房產性質進行規劃，以便更好地進行稅務籌劃。第二，合理利用代建模式。代建即房地產企業是代客開發項目，此時房地產企業獲得的是勞務收入，交易過程中不涉及產權交接，所以也無須繳納土地增值稅。另外，在房產出售時，房地產企業可以將裝修收入和毛坯房價值收入區分開，分別和購房者簽訂交易合同，此時，只有出售毛坯房時才會涉及土地增值稅，由于合同分離，企業住宅出售增值額降低，土地增值稅稅負自然也隨之下降。

（三）遞延納稅時間

納稅遞延法主要是利用延長納稅人繳稅時間，擴大稅金的時間價值，以此來獲得額外的收益，相當于實現了少繳稅。企業納稅行為是在經濟活動發生后才會存在的，所以房地產企業可以分析各項目活動的土地增值稅稅負情況，結合當期企業土地增值稅籌劃方案，比如關于臨界點的籌劃，先開展稅負較輕的項目，清算時提前清算，從而延長企業整體的納稅時間，增加部分稅金的時間價值，擴大企業利潤。

（四）合理劃分業務

根據業務進行分劈，成立房產裝修公司，將混合建筑裝修業務分劈為房產裝修和房屋建設服務，使得企業可以更為合理地分割裝修收入和銷售毛坯房的收入，將不涉及房地產轉讓的活動單列出來，合理減少需要征收土地增值稅的金額。

但這項技術手段應用起來較為復雜，限制性較強，一個企業分立成多個企業時，需要重新進行資產評估、變更登記，而且也容易被認定為是不合規避稅措施。國外一些國家就針對企業分劈多個小企業降低稅率行為制定了反避稅措施，房地產企業在應用時需要提前做好各項準備。

三、房地產企業土地增值稅籌劃中存在的問題

（一）對政策了解不清晰

目前，一方面由于我國稅制體制還不夠完善，部分稅法條規、稅收政策中存在不確定、模糊的界定條件，而不同地方稅務機關單位可能有不同的判定原則，容易誤導房地產企業對政策的解讀。另一方面，房地產企業財稅人員專業性不足。多數房地產企業對管理人員的控制過于嚴格，現有財務人員緊張，一人兼多職情況十分常見。針對財務人員的培養體系也不夠健全，財務人員疲于基礎的財務會計工作，綜合能力水平低，對政策的理解和應用不夠靈活，循規蹈矩，以傳統思維來籌劃土地增值稅，稅籌方案不夠科學，導致稅籌空間沒有得到充分利用，企業稅負偏高［3］。

（二）涉稅事項缺乏健全的管理制度

完善的稅務管理制度是保證企業稅務籌劃預期目標實現的重要保障。但目前，房地產企業在稅務管理制度的構建上多是選擇復制模式，即照搬其他企業制度架構，部分企業涉稅事項管理制度和自身實際土地增值稅涉稅流程不契合，難以完全套用，實踐中無法有效指導土地增值稅稅務管理工作的開展，涉稅風險較高。

四、提高企業土地增值稅籌劃水平的策略

（一）樹立風險防范意識，組建專業稅務管理團隊，全面學習相關政策

在提高企業土地增值稅籌劃水平方面，首先房地產企業應樹立稅務風險管理意識，企業管理者、各部門、各層級人員都要認識到土地增值稅稅務籌劃的重要性。管理者從戰略層面支撐稅務管理工作的開展，認識到土地增值稅籌劃中的風險點，重視稅法、稅收政策的學習，組建專業的稅務管理團隊，結合信息化、數字化等培養學習能力強、實操經驗豐富、具備管理能力的綜合型財稅人才。并且定期組織財稅人員參與相關稅收政策的解讀會，使其參與到企業管理決策中，對企業房產開發形式、住宅的配置、銷售價格的制定等，從稅務角度提出意見，做好事前土地增值稅稅務規劃。同時，企業管理者也要推進信息化建設，搭建業財一體化平臺，為財稅人才提供實時、全面的經營情況、項目開展情況以及涉稅事項管控情況等信息，做好事中控制工作。其次，各部門、各基層人員也要積極配合稅務工作的開展，按照財稅部門提出的要求，規范自身行為。比如在票據管理上，嚴格按照發票規格取得各期發票，并妥善保管，及時報送到財稅部門，及時抵扣。另外，在稅法、稅收政策的學習上，為避免對不明確條例的錯誤理解，房地產企業財稅人員還應做好和稅務機關單位的溝通，尤其是在跨地開展房地產項目開發業務時，需要及時和項目當地的稅務機關溝通，了解其對相關涉稅事項的自由裁量權，避免后期因為稅務機關在涉稅事項判定上的差異導致企業不能抵扣土地增值稅的情況出現，防止稅企糾紛［4］。

（二）完善涉稅事項管理制度

房地產企業必須立足于實際，由企業財稅人員或外部財稅團隊來梳理企業土地增值稅籌劃過程中的涉稅環節和事項，分離其中的風險點，明確風險成因。在此基礎上，借鑒同行業其他房地產企業涉稅事項管理制度架構，對自身稅務管理制度、細則等進行完善和優化。同時，房地產企業也需要建立健全監督評價機制，以風險為導向，分析企業稅務管理制度運行效率，識別其中存在的問題，并反饋給管理者，作為下一步制度優化的參考依據，以便更好地指導企業土地增值稅籌劃和管理工作的開展。

五、結語

土地增值稅作為房地產行業中的一個重要稅種，房地產企業需要認識到對其籌劃的重要性，合理選擇適宜的籌劃方法，制定適宜的籌劃方案。同時也需要進一步認識到自身在稅務籌劃中存在的問題，從思想理念、人員能力等多維度提升自身稅務籌劃和管理水平，合理規避和化解稅務風險，使得企業可以在合理、合法的基礎上，實現最大化節稅的目標。