房地產企業納稅籌劃與風險控制之我見

劉杰

（成都高投置業有限公司，四川 成都 610000）

目前，房地產企業在合理納稅籌劃的基礎上就能盡可能地降低稅負，這顯然有利于房地產企業增加利潤和可用資金。因此，房地產企業進行納稅籌劃時要盡量對可能出現的各種風險進行研究，并制定行之有效的防范措施，以降低風險發生的概率，實現企業持續穩定發展。

一、房地產企業納稅籌劃現狀

房地產企業納稅籌劃的難點主要在于涉及的稅收種類比較多，如增值稅、土地增值稅、房產稅、所得稅等，從籌資到項目銷售等各個環節都涉及多種稅收。主要原因在于房地產產業鏈長，期間國家相關政策以及當地的各項政策隨時都可能出現變動。在項目開發的前期，房地產企業需要對建設方案進行優化與調整，以便盡可能地減低建設項目的各種成本；在工程建設期間要選擇供應商、承擔單位、建設方案等控制工程建設成本，以達到納稅籌劃的目的［1］。

房地產企業納稅籌劃的核心要素就是對潛在的各種風險的預見性。例如，國家政策以及經濟因素時刻影響著房地產企業制定的政策，國家稅法與企業的各項制度規定，財會人員的能力與素質高低等都是導致房地產企業面臨風險的重要因素。因此，房地產企業要在納稅籌劃時對企業可能承擔的稅負情況進行預測，盡量在可控范圍內開展納稅籌劃；還要與企業的項目申報、立項、建設、銷售等各個環節的具體納稅情況相結合，盡可能地規避各個環節潛在的風險。

二、房地產企業納稅籌劃的原則

（一）合法性原則

房地產企業項目運作資金巨大，在進行稅務籌劃時會發現企業中潛藏的金融風險。當前，隨著我國房地產行業的發展，房地產企業已成為稅務部門在納稅籌劃中重點關注的對象，無論是對房地產企業進行納稅評估，還是對稅務機關進行的專項檢查，其中都有房地產企業的身影［2］。當然，每年在稅務機關各項檢查中被查出的問題企業也不在少數，其中存在偷稅漏稅的金額有時還相當巨大。因此，房地產企業在推進納稅籌劃時要依據國家稅法合理操作，要結合企業的整體經營戰略，遵循合法性原則，嚴禁偷稅漏稅的行為。

（二）綜合性原則

房地產企業的項目包括審核資質到商品房的銷售環節，項目周期較長，并且其中的經營環節繁雜，整體項目的任何一個環節出現差錯都會影響到下一個環節的開展。因此，房地產企業在進行納稅籌劃時要從全局的角度考慮和規劃，要對項目的內容、特點、投資主體等各方面的因素進行綜合考慮。同時，要規劃企業在不同發展階段納稅籌劃的重點及細節。

（三）技術復雜性原則

房地產企業項目周期長，其稅務籌劃時涉及的稅種繁多，而每個稅種計稅標準和稅率都有所差別，扣除憑證的標志也都存在著區別。這增加了房地產企業納稅籌劃的難度，也表明房地產企業進行納稅籌劃的技術和標準高于其他行業，需要企業具備更加專業的納稅籌劃人才。

三、房地產企業納稅籌劃風險控制的具體措施

（一）增強依法納稅的意識

房地產企業的領導層要提高自身對納稅籌劃相關知識的應用能力，增強依法納稅的意識，這是企業推進納稅籌劃工作的前提條件。從本質上看，納稅籌劃就是根據節約稅收的方式擴大房地產企業的利潤空間，而合理合法地開展相關工作是基礎條件，也是進行納稅籌劃的正確方式。因此，房地產企業的管理者要對納稅的相關法律條文有一定的了解，以保證企業納稅籌劃的合理合法性。納稅籌劃有助于房地產企業創造巨大的利潤，對于房地產企業的可持續發展具有相當重要的意義。然而，納稅籌劃不過是房地產企業財務管理工作中的一個重要的環節，企業想要實現長久的經營發展，單單依靠納稅籌劃是遠遠不夠的，還要不斷地提高財會人員的核算能力，增強財務資料的真實性、準確性。相關工作人員在進行納稅籌劃時要遵循國家稅法中的相關規定，以確保企業納稅籌劃的真實合法性。

（二）掌握納稅籌劃的相關法律

從國家征收稅務的角度看，稅法是房地產企業進行納稅籌劃的重要法律依據。在納稅籌劃時，企業要對國家稅法規定有一定的了解，以確保企業的納稅籌劃工作具有有效性與合法性，因此，房地產企業要加強學習國家稅收的政策，保證納稅籌劃在國家稅收的規章制度范圍內進行［3］。同時，要關注企業所在地的稅收優惠政策，并在納稅籌劃過程中要充分利用，及時調整企業的納稅籌劃工作。

（三）提升稅務籌劃人員的籌劃能力和素質

納稅籌劃及其風險控制是非常精細和復雜的工作，它對工作人員的籌劃能力的要求比較高。房地產企業納稅籌劃的實際效果是由企業籌劃人員的專業性決定的，所以籌劃人員要充分掌握國家稅法的相關規章制度，同時還要具備極高的專業知識水平和依據房地產行業的經濟因素作出合理預測的能力。因此，房地產企業要不斷提升房地產企業籌劃人員的專業能力和綜合素質，提升企業納稅籌劃的效果。

企業可以定期為籌劃人員開設專業培訓課程，對其進行國家稅法及地方稅收政策的培訓，以便其及時掌握相關法規和政策，從而提高其專業水平以及工作能力，這有利于房地產企業納稅籌劃工作的順利開展。例如，土地增值稅籌劃會受多種因素的影響，如普通住宅和非普通住宅的劃分、工程規劃許可辦理、精裝成本劃分等。由于涉及成本、費用、稅金及附加等多個要素，具體計算時需要籌劃人員根據稅法有關規定進行深入分析。

納稅籌劃會帶來很大的風險。首先，房地產企業要建立體系完整的財會核算管理制度以及規范化的稅務核算體系，還要設置完整的稅務核算流程，以減少在納稅籌劃過程中因財務人員出現工作疏漏、核算錯誤以及稅務工作延時等因素帶來的稅務方面的風險。其次，工作人員要增強納稅風險的意識，利用稅法的相關規定合理分配房地產企業的財務資金。在納稅過程中要把房地產企業的成本及利潤、房地產企業的項目周期等因素都考慮進去，然后根據房地產企業的經營情況及其發展前景等合理開展相應的納稅籌劃。最后，房地產企業要在內部建立相對完善的納稅風險預警制度，以防范和管控納稅籌劃中可能出現的稅務風險，以便企業在稅務風險預警出現的第一時間就能察覺并采取有效手段對納稅風險進行有針對性的監控和防范。這些措施有利于提高房地產企業納稅籌劃水平［4］。

（四）建立房地產企業和稅務機關的溝通渠道

房地產企業的納稅籌劃工作是由企業的實際發展情況決定的，毫無疑問，納稅籌劃與稅務機關有關聯，稅務機關都是依據國家稅法開展有關房地產的稅務活動的。而在納稅籌劃過程中，由于房地產企業和稅務機關對稅法的理解不同，二者可能出現認知偏差。因此，房地產企業要和當地的稅務機關保持良好的溝通，就有關稅法的理解及其具體實務展開交流合作。

四、結語

納稅籌劃是實現房地產企業利潤最大化、降低企業稅負的重要環節，也是影響企業長久發展的重要因素。房地產企業是以地產開發、房屋銷售為主的企業，其行業整體的成本資金需求量較大，因此房地產企業在經營發展中涉及的風險也比較大，需要增強納稅籌劃風險防控意識，以實現企業長久穩定發展。