房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制對(duì)策

張麗娟

（浙江天衡房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，浙江 杭州 310003）

在城市建設(shè)范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)下，城市人口數(shù)量逐漸增加，國(guó)家發(fā)布的貨幣化安置政策等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更多機(jī)遇。在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度逐漸加快，不同類型的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量也逐漸增加，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作的時(shí)候，流程比較復(fù)雜，需要考慮到多方面的因素，其中還存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)。由于評(píng)估的業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，要想避免評(píng)估中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，采取有效的控制措施，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題

（一）相關(guān)法律制度不完善

目前我國(guó)制定了城市房地產(chǎn)管理法，將評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以及估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可作為核心，并且建立了房產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及管理者進(jìn)行規(guī)定，沒有明確實(shí)施細(xì)則。法律規(guī)定中針對(duì)房產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位進(jìn)行了明確，但是專門用于房產(chǎn)評(píng)估的法律較少，這部分內(nèi)容散落在了各項(xiàng)制度及規(guī)范文件中，難以作為行業(yè)參考的法律依據(jù)，缺少相應(yīng)的法律內(nèi)容。估價(jià)人員在實(shí)施過程中難以發(fā)揮出主觀能動(dòng)性，評(píng)估結(jié)果難以受到認(rèn)可[1]。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)不高

房產(chǎn)評(píng)估對(duì)人員的專業(yè)性要求比較高，考慮到房產(chǎn)價(jià)值有著特殊性，這使房產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果科學(xué)性與估價(jià)人員之間的關(guān)系變得更加緊密。結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況來看，我國(guó)沒有形成完善的人才培養(yǎng)機(jī)制，針對(duì)估價(jià)人員的專業(yè)性考核不夠嚴(yán)格規(guī)范，難以保證人員的實(shí)際能力。由于門檻比較低，非專業(yè)人員混入其中，學(xué)歷較低、對(duì)房產(chǎn)評(píng)估缺少全面認(rèn)識(shí)的人員也從事這項(xiàng)工作，影響了評(píng)估的效果。另外，房產(chǎn)估價(jià)人員的資質(zhì)審查不夠嚴(yán)格，掛證現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了估價(jià)人員隊(duì)伍的專業(yè)能力不足的問題。

（三）評(píng)估方法單一落后

當(dāng)前的評(píng)價(jià)方法沒有考慮到外部因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)值造成的影響，目前使用較多的評(píng)估方式包括市場(chǎng)比較法、收益法、重置成本法、假設(shè)開發(fā)法等。基本估價(jià)方法是對(duì)房產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)值的推斷，需要根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)，比如房屋位置、朝向等，對(duì)消費(fèi)者效用開展評(píng)估工作，以內(nèi)部效用為主進(jìn)行評(píng)估。因此，在房產(chǎn)評(píng)估中不僅需要考慮到內(nèi)部效用，還應(yīng)重視外部效用。

二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果涉及了多方面利益，國(guó)家通過制定相應(yīng)的規(guī)定來進(jìn)行規(guī)范，針對(duì)房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及工作人員的行為制定了懲處措施[2]。一般房地產(chǎn)評(píng)估人員產(chǎn)生了違紀(jì)情況的時(shí)候，需要接受的處罰有以下三種，分別為民事處罰、行政處罰以及刑事處罰。在估價(jià)中估價(jià)人員產(chǎn)生失誤而給利益主體造成經(jīng)濟(jì)損失，例如房地產(chǎn)估價(jià)人員及委托人相互配合提交虛假的報(bào)告，導(dǎo)致嚴(yán)重的損失，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在將非法所得沒收、吊銷評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)資格證的基礎(chǔ)上加大處罰力度，當(dāng)情節(jié)過于嚴(yán)重并且構(gòu)成刑事犯罪情況的時(shí)候，需要追究其刑事責(zé)任。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估手段帶來的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)方面已經(jīng)得到了明確的規(guī)定，在評(píng)估中需要遵守相應(yīng)的原則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)采用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方式，還應(yīng)考慮如何進(jìn)行評(píng)估程序。通過合理選擇評(píng)估方式可有效減少人為因素造成的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題，然而這些規(guī)定難以避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果在評(píng)估中沒有全面地進(jìn)行分析，僅僅使用傳統(tǒng)的方法開展評(píng)估工作，會(huì)使評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)增加。當(dāng)前，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中沒有考慮到評(píng)估手段的合理性，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)水平提升，對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)體產(chǎn)生了不良的影響。

（三）社會(huì)公信力缺失的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)中的重要部分，應(yīng)通過提供專業(yè)的服務(wù)給社會(huì)提供公平客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使評(píng)估更加符合社會(huì)公正的特點(diǎn)，并且在市場(chǎng)中形成良好的形象[3]。然而當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估缺少社會(huì)公信力，這是由于房地產(chǎn)估價(jià)在權(quán)威、獨(dú)立性上存在缺陷。首先，在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了提升業(yè)務(wù)量，會(huì)根據(jù)客戶要求進(jìn)行評(píng)估，而沒有參考規(guī)范的內(nèi)容，認(rèn)為將評(píng)估價(jià)格改變。其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系不完善，部分評(píng)估結(jié)果是在沒有全面地取得被估價(jià)對(duì)象實(shí)際數(shù)據(jù)的情況下得出的，難以保證科學(xué)性及客觀性。最后，評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)威性存在著不足，導(dǎo)致公信力降低，權(quán)威性的形成需要長(zhǎng)期的實(shí)踐，而多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較短，沒有相應(yīng)的參考依據(jù)，因此公信力有待提高。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

（一）建立完善的評(píng)估法律制度

房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展中，法律規(guī)定在其中有著重要的意義，國(guó)家應(yīng)根據(jù)法律要求以及行業(yè)的發(fā)展情況制定相應(yīng)的法律體系，在法律中應(yīng)體現(xiàn)出以下幾方面內(nèi)容，第一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)技術(shù)規(guī)范及規(guī)程進(jìn)行推行，對(duì)違法人員進(jìn)行嚴(yán)格處理。第二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小額度的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行細(xì)致分檔，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高，由于小額估價(jià)應(yīng)用范圍比較大，當(dāng)收費(fèi)較少的時(shí)候可能會(huì)無人來承接。對(duì)于大額度項(xiàng)目也需要詳細(xì)分檔，降低費(fèi)用，避免產(chǎn)生壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)問題。第三是制定房產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)人員需要遵守相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)價(jià)人員的行為，使評(píng)估行業(yè)能夠更具有法制化的特點(diǎn)，落實(shí)詳細(xì)的規(guī)章制度，使評(píng)估機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中有規(guī)章可遵循。

（二）提高從業(yè)者綜合素質(zhì)水平

應(yīng)通過提升估計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)水平來減少行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅需要加強(qiáng)認(rèn)證的嚴(yán)格性，還應(yīng)改善估價(jià)師的資質(zhì)考核要求，根據(jù)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)豐富程度、評(píng)估技術(shù)等方面來明確職業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，使房產(chǎn)估價(jià)人員的能力得到保障，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的開展提供良好的條件。另外，應(yīng)提升評(píng)價(jià)者門檻，從源頭對(duì)估價(jià)師的素質(zhì)進(jìn)行控制，可提高報(bào)考學(xué)歷的要求水平，使人員具備較高的學(xué)歷，還應(yīng)對(duì)注冊(cè)制度進(jìn)行落實(shí)，雖然已經(jīng)建立了相應(yīng)的制度，但是執(zhí)行力度比較小，難以發(fā)揮出有效的作用。同時(shí)，應(yīng)對(duì)考試的難度進(jìn)行調(diào)整，明確要求，可通過擴(kuò)大考試知識(shí)范圍的方式來達(dá)到目的，使從業(yè)人員的素質(zhì)符合要求。

（三）合理應(yīng)用評(píng)估方法

在較多的評(píng)估方式中，指標(biāo)分析科學(xué)性會(huì)對(duì)結(jié)論產(chǎn)生較大影響，在評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用較為廣泛，房產(chǎn)信息真實(shí)性是核心內(nèi)容，通過在房產(chǎn)協(xié)會(huì)收集真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，使評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性提升。當(dāng)不能在房產(chǎn)市場(chǎng)中難以找到可進(jìn)行參考的案例，難以通過收益評(píng)估的時(shí)候，例如學(xué)校及公園等，可采用成本法實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)成本因素進(jìn)行調(diào)整，例如人工費(fèi)用、材料費(fèi)用等，達(dá)到科學(xué)評(píng)估的目的。應(yīng)用收益法的時(shí)候，收益及折現(xiàn)率的明確是極其重要的，使用這種方法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，應(yīng)根據(jù)潛在毛收入、空置損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)管

房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)及行政主管部門在評(píng)估行業(yè)中發(fā)揮了規(guī)則制定者及裁判的作用，需要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行監(jiān)管及控制，并且具備了對(duì)不符合房地產(chǎn)評(píng)估法律要求的行為進(jìn)行處理的權(quán)利。為了預(yù)防評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)加強(qiáng)外部監(jiān)管效果，首先，應(yīng)建立公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，給社會(huì)提供基礎(chǔ)的信息服務(wù)及公共產(chǎn)品，使評(píng)估行業(yè)的發(fā)展有完善的條件，將估價(jià)行業(yè)的信息資源整合，給估價(jià)機(jī)構(gòu)提供更加全面的服務(wù)。其次，完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律規(guī)定，明確估價(jià)的要求，建立透明化的市場(chǎng)環(huán)境，并且打破壟斷社會(huì)公信資源的不平等局勢(shì)，使信息資源的共享得以實(shí)現(xiàn)。最后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)估價(jià)中的各類違法問題的處理，提升處罰力度，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制度建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，使各項(xiàng)工作能夠符合相應(yīng)的要求。

（五）加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量控制

評(píng)估機(jī)構(gòu)管理水平對(duì)執(zhí)業(yè)的質(zhì)量有著較大的影響，應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范來進(jìn)行估價(jià)，使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠更加合理有序，保證估價(jià)的準(zhǔn)確性。結(jié)合當(dāng)前的情況來看，應(yīng)制定完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范，使規(guī)范能夠發(fā)揮出有效的控制作用[4]。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備完善的規(guī)范程序，將底稿做到保持完整，還應(yīng)詳細(xì)地進(jìn)行記錄，明確事實(shí)，恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行措辭。還應(yīng)對(duì)各業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行全面的監(jiān)督，定期檢查復(fù)核，當(dāng)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量存在問題的時(shí)候，需要及時(shí)解決，使評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)生了爭(zhēng)議的時(shí)候能夠獲得更多益處，避免風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生，減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

（六）完善評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制

房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)覆蓋范圍大、專業(yè)性強(qiáng)的工作，為了保證行業(yè)的有序發(fā)展，提升行業(yè)的整體素質(zhì)水平，應(yīng)將從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)及個(gè)人進(jìn)行更為全面嚴(yán)格的審查，根據(jù)評(píng)估行業(yè)的條件來明確其能力，對(duì)于不符合要求的應(yīng)禁止其從事相應(yīng)的業(yè)務(wù)。針對(duì)具有房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)證書的機(jī)構(gòu)及人員，可通過年檢、考核等形式來審查其能力，還應(yīng)對(duì)職業(yè)道德素質(zhì)進(jìn)行檢驗(yàn)，當(dāng)不符合房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)要求或者違反了職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、法律要求的時(shí)候，應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度來處理。另外，還應(yīng)將違規(guī)成本加大，使房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)及工作人員意識(shí)到違法造成的嚴(yán)重性，能夠產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)法律有深入的認(rèn)識(shí)，能夠公平理智地開展業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有更加完善的條件。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，同時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問題及人為因素影響造成了較多的問題，因此導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，對(duì)機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)都帶來了不利。應(yīng)通過建立完善的評(píng)估法律制度、提高從業(yè)者綜合素質(zhì)水平、合理應(yīng)用評(píng)估方法、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)管及內(nèi)部質(zhì)量控制來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制，并且完善評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制，為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的動(dòng)力。