制造型企業園區物業管理研究

何小凡

（合肥京東方視訊科技有限公司，安徽 合肥 230011）

我國從“制造大國”向“制造強國”轉變，制造型企業園區數量日益增多，為確保制造型企業園區發揮最大功效，必須配備優質的物業管理。研究制造型企業園區的物業管理，可以發現其中存在諸多問題，需著手制定優化與完善對策。

一、制造型企業園區物業管理現狀及問題

（一）安保業務

安保業務重點負責廠區門崗管控，對進出制造型企業園區的車輛、個人、貨物進行登記檢查，對不符合出廠要求的車輛、人員、貨物有權予以暫扣，并向上級管理部門匯報，防止出現廠區貨物失竊現象。同時，安保業務還負責維護企業園區內的生產和工作秩序，未經允許禁止外來人員入內，24小時對廠區內企業進行巡邏，對重點區域進行巡檢，一旦發生突發性事件，及時匯報并進行應急處理。目前，安保工作人員年齡普遍偏大，反應能力、應變速度、緊急處理能力不足，導致制造型企業園區安保系統的安全性不足。

（二）保潔業務

保潔業務主要負責企業園區公共空間衛生清掃工作，主要包括園區公共路面、園區公共區域、廠區辦公室等位置的清潔和消毒工作。目前，制造型企業園區從事保潔業務的人員年齡偏大，衛生清潔能力不足，清潔效果一般，難以達到制造型企業園區提出的衛生標準。同時，部分清潔人員態度不端正，不依照要求和標準開展保潔業務，出現了消殺頻率不足、污漬清潔不徹底等現象。

（三）會服業務

會服業務主要負責工廠前臺接待，引導外來人員休息和等待，或引領外來人員到會議室商談。同時，會服業務還負責會議室、會客室等關鍵區域的清掃工作，并負責該區域的電腦及相關設備維護，在開會或待客期間提供茶水服務。不同于安保業務和保潔業務，會服業務雖然選聘年紀較輕的女性工作者，但對形象和氣質有著較高的要求，符合要求的女性工作者數量不多，并且留存率偏低，其普遍認為會服業務不具備工作前景，不愿意長期從事該項工作。

（四）園區管理業務

園區管理業務主要負責宿舍區域的管理工作，禁止宿舍以外的人員隨意進入，并對日常住宿進行安全檢查，禁止將違禁物品帶入宿舍區域，并負責應對宿舍區域的應急事件。同時，園區管理業務還負責宿舍區域內的設備維護與維修，比如水電維修、門鎖更換等。目前，園區管理業務從業者年齡普遍偏大，并且工作態度容易出現問題，時常與住宿人員發生沖突，工作人員留存率不高，離職現象較為普遍。

二、制造型企業園區物業管理發展困難的主要原因

（一）專業人員短缺

目前，制造型企業園區物業管理受資金限制，無法聘請學歷高、專業性強的人員，只能尋找社會閑散人員。這些人員雖然愿意從事企業園區物業工作，但工作能力存在欠缺，不僅難以達到物業管理的標準，并且在工作態度上也存在不端正的現象，失誤現象頻發，讓他人對物業管理的專業性提出質疑。

（二）自我要求偏低

企業園區物業管理工作人員由于基本素質不高，對未來的職業規劃沒有準確的認知，諸多工作人員認為企業園區物業管理薪酬待遇不高，大致完成工作任務即可。長此以往，企業園區物業管理工作人員對自身的要求逐步降低，日常工作質量逐漸變差，嚴重影響了企業園區物業管理的整體服務質量。

（三）工作目標模糊

目前，企業園區物業管理者對員工的要求并不明確，各崗位也未制定嚴格的工作流程和工作標準，只是以口頭形式對工作人員提出要求，導致部分工作人員目標模糊，在工作中失去方向，難以達到崗位要求。同時，企業園區物業管理評價體系并不健全，往往依賴管理者的主觀評價，導致部分工作人員認為與領導打好關系，即可在績效考評中獲得高分，使績效考核喪失了公平性。

（四）缺乏有效監督

企業園區物業工作任務繁重，并且尚未設置專門的監督管理機構，往往由管理者直接履行監督管理責任。但制造型企業園區龐大，管理者依靠自身的力量并不能面面俱到，只能隨機抽查和監督部分崗位，未被納入監督范疇的工作人員開始放松對自身的要求。

三、制造型企業園區物業管理發展優化策略

（一）行業發展優化策略

1.梳理和總結經驗

物業管理企業要積極向優質的物業企業學習經驗，管理者要前往優秀的物業管理企業進修，了解物業管理工作的正確做法，既要充分調動員工的工作積極性，增強員工的凝聚力和向心力，又要讓工作人員能夠滿足崗位要求，盡心盡責為崗位服務。同時，物業管理者要與行業協會積極交流，通過行業協會定期組織的物業管理企業大會，總結物業管理中的常見問題及應對策略。

2.積極開展專項培訓

物業管理者要對員工開展專項培訓，結合不同崗位的要求，制定具體的培訓細則，嚴格在企業內部明確培訓計劃，要求全部崗位員工定期參與培訓學習，提升自身的崗位勝任能力。此外，制造型企業園區物業管理者要嚴格開展培訓考核，要求從事崗位工作的員工必須具備結業證書，確保員工通過培訓后取得結業證書，連續三次培訓考核未通過、無法取得結業證書者將被淘汰。

3.強化專業人才輸出

物業行業要建立人才培養與輸出機制，制定具有針對性的人才培養策略，為物業服務人員設定等級機制，為不同等級的人員設定最低薪酬標準。這既能夠鼓勵物業服務人員不斷提升自我，不斷提供高水準的服務，又能夠幫助物業管理企業找到不同水準的工作人員，確保供需對接平穩。

（二）物業企業優化策略

1.自我提升

除了物業管理行業提供幫助之外，物業管理企業自身也要注重加強人力資源管理，構建多層級人力組織機構，重點開展骨干隊伍建設，讓骨干人員成為基層崗位人員培訓的帶頭人，賦予骨干人員更多的管理責任，讓骨干人員與基層工作者溝通交流，以便基層工作人員實現自我提升。

2.夯實基礎

制度是物業管理企業生存和發展的關鍵，物業管理企業要逐步完善各項管理制度，建立不同崗位的執業標準，要求工作人員嚴格對照崗位要求開展工作，并設立客觀公正的績效考核評價體系，在考核過程中要推行量化考核要素，減少管理者主觀想法對考核的影響。同時，物業管理企業要制定崗位SOP（標準作業程序），梳理日常工作和重點工作，注重自我檢查和改善，不斷優化物業服務流程，提升客戶滿意度。

3.融合發展

物業管理企業要注重打造人才交流平臺，拓展人才招聘渠道，通過更多招聘渠道選擇優質員工，充分利用不同平臺的優勢和特點，為企業人力資源建設夯實基礎。除了從外部吸引優秀人才之外，物業管理企業也要重視人才培養，鼓勵崗位人員加強溝通和交流，共同提升服務水平。

（三）搭建智能物業管理體系

現代信息技術不斷發展，制造型企業園區物業管理也需要融入更多信息化管理技術，以此提高管理質量和管理效率。制造型企業園區需要搭建現代化智能物業管理系統，利用智能系統更加合理地開展安保出入管理控制工作，用智能系統對園區內部人員進行識別，自動進行安保出入，對外部人員進行面部信息掃描和留存后放行，從而更好地保障園區安全。同時，智能物業管理系統還將用于園區安全保障工作，可在園區內搭建智能攝像，實現360°無死角拍攝，用于替代傳統的安保巡邏，發生異常情況后自動觸發警報，分析安全風險來源，通知安保人員迅速前往現場。此外，智能物業管理系統還將用于員工考核管理工作，在智能物業管理系統中錄入員工信息，對安保工作人員、保潔工作人員、會員服務工作人員、園區管理人員實施績效考核。智能物業管理系統能夠保證考核公平、公正、公開，并允許工作人員隨時查詢考核成績，便于找出自身的薄弱之處，更好地開展相應工作。

四、結語

制造型企業園區的數量越來越多，物業管理成為該領域的藍海，越來越多的物業管理企業選擇入駐制造型企業園區。但是，不同于社區物業服務，制造型企業園區的物業管理具有自身特點。諸多物業管理企業尚未適應，導致安保業務、保潔業務、會服業務、園區管理業務等存在短板，究其根源主要是專業人員短缺、自我要求偏低、工作目標模糊、缺乏有效監督。因此，物業管理行業和物業管理企業要多措并舉，采用具有針對性的措施，提升物業管理服務質量，提高人們對制造型企業園區物業管理的滿意度。