房地產企業成本管控存在的問題及對策

王學超

（上坤地產，安徽 阜陽 236000）

一、成本管控在房地產企業中的重要作用

當前房地產行業競爭趨于白熱化，房地產企業要想在激烈的競爭中脫穎而出，離不開成本管控的支持。成本管控不是一個企業的短期行為，而是一種持續的管理模式。它在項目開發的不同階段，具有參與性、系統性和連續性。

首先，通過成本管控可以把控企業投資風險，提高經濟效益，科學規劃投資范圍。切實可行的成本管理控制體系要求企業在獲得項目后，根據區域市場狀況，對土地開發計劃進行分析，綜合評價風險狀況和經濟效益。同時，在后續項目方案實施過程中，根據制度政策和目標指引對方案進行調整。其次，成本管控有助于提高企業資金利用效率。企業在開發建設過程中，資金支出多數為大額支出，只有健全預算制度和績效考核，才能保證預算的準確性。由此可見，減少投資風險、經營風險，快速收回投資成本，提高企業綜合收益率，已經成為房地產企業健康發展的一個方向和穩定生存的關鍵。

二、房地產企業成本管控存在的問題

（一）缺乏科學有效的成本管控思維

根據現有房地產企業實務操作情況來看，僅有少部分企業實施了全部員工、全部要素、全部環節以及全部過程的成本管控，而多數企業并沒有有效的成本管控制度，且對成本管控存在認識偏差。例如不少企業認為成本管控主要是在設計階段，而從實際操作經驗來看，設計階段的成本偏差對整個項目成本偏差的影響并不大。

（二）成本管控崗位設置不合理

無論是什么類型的企業，成本管控都是風險管理和資金管控的核心任務，對房地產企業來說極為重要。而在實踐中，多數企業的成本管控都是由成本部牽頭實施的。成本專家是成本預算和決算方面的專家，但在設計、財務、營銷、稅籌和籌資等方面并不專業。房地產企業的開發成本由各個工程節點決定，由各種成本費用組成。各個模塊的專業性較強，如果只有成本部人員負責整個項目的成本管控，就容易導致成本管控的遺漏，如缺乏控制區間、缺乏專業性和控制力度等都會導致成本計算數據不完整和不準確，出現成本管控困難等問題，最終導致項目成本管控實施不當等現象。

（三）房地產企業的成本管控體系不完善

房地產企業應在項目建設開發初期就設立各個階段的目標成本，在開發過程中進行動態數據跟蹤。但是目前房地產企業在整個開發過程中對成本偏差的考核制度不健全。有些房地產企業雖然有一套成熟的成本管控體系，但人員缺乏專業性，或者不夠重視，導致體系在運行過程中流于形式，削弱了目標成本管控實施效果。組織結構設置不合理會導致成本管控工作不能高效順利地完成，同時也會導致信息傳遞和反饋不及時、不準確。

（四）目標成本科目不一致

目前，許多房地產企業在完成項目后，將目標成本作為結轉完工產品的依據。但目標成本只是預算部門制定的預算，具體的會計工作流程是預算部門編制預算，財務部門進行審核。大多數企業都存在預算部門與財務部門目標成本不一致的問題，對房地產企業的成本核算產生了一定的影響。因此，預算部門與財務部門目標成本核算不一致的問題亟待解決。成本費用的歸集和分配缺乏規范性和統一性。房地產成本會計的專業化發展雖然以房地產業會計準則為指導，但房地產企業的成本核算問題非常復雜，許多房地產企業在進行各項成本分攤時缺乏規章制度，在處理相關數據時沒有保持統一，這會造成成本信息的不穩定性。

三、房地產企業成本管控問題的對策

（一）按照項目節點，分階段制定目標成本

結合項目實際情況和差異化賣點，確定目標客戶和樓盤規劃方案。將項目預算和規劃作為前置工作之一，再根據股東要求的目標利潤率計算各階段的目標成本，結合目標成本對各階段的資金支出進行規范測算。目標成本要經過項目各個部門的綜合、反復測算，不能為了測算而測算、為了達到股東要求的目標利潤而虛化目標成本。此外，企業要設立獨立的成本管控部門，使目標成本管控制度得到有效的實施和執行。成本管控部門要對項目施工過程中發現的問題、問題的解決方案進行分析和總結。

（二）重視成本管控工作的開展

房地產企業要想實現更長遠的發展，就需要對項目的質量和成本進行管理。各部門領導要落實好各項任務，增強成本管控意識，進一步增強思想意識，并落實到具體的工作中，促進成本管控的有效實施。此外，必須對企業的成本管控有一個全面的計劃，確保能迅速發現和解決問題。只有使經營成本得到有效控制，才能確保企業持續穩定提升經營能力。因此，企業應認識到成本管控的重要性。

（三）優化組織結構，完善成本管控體系

為了明確成本管控的權責制度，就需要進一步優化企業組織架構。一是成立成本管控專業部門，明確成本管控人員的工作職能、職責。成本管控部門應該由工程部門、財務部門、招采部門、成本部門等部門負責人組成。各部門負責人應對企業實際經營過程中發生的成本以及其他成本工作提出指導意見，在企業的成本決策工作中起主導作用。二是根據公司的結構和分工，將目標成本分解到相應部門。只有這樣，房地產企業的組織結構才能更加完善，房地產成本管控體系才能更加合理。

（四）實現目標成本科目的統一化

在成本核算工作中，關于成本的預算工作和審核工作，應分為兩個獨立的部門，只有這兩個部門相互配合，才能促進房地產開發企業成本核算的有序開展。因此，房地產企業可以召集各個口徑的部門討論統一目標成本科目，從而增強成本核算的有效性和正確性。建立統一的成本歸集和分配系統，確保成本數據的準確性。在研究房地產企業的成本核算之前，必須了解房地產企業成本核算的主要組成部分。根據會計準則，房地產企業應將“開發成本”作為首要科目，并在此科目下進行詳細的成本核算。具體分為土地成本、前期工程造價、建筑安裝工程造價、市政基礎設施成本、公共設施收費、開發間接費6個方面。在開發過程中，許多房地產企業不得不向銀行借款，租用辦公室，雇用公職人員，這些成本歸類為開發成本。因此，可以參照成本會計的分類方法對目標成本進行分類，使目標成本與會計成本一一對應，同時對不同類型的成本進行人員責任劃分，這樣既可以解決成本核算數據的準確性和效率問題，又可以解決成本考核中的人員績效問題。

（五）深化全面成本管控意識

進一步促進企業成本管控的全面化，增強全體員工的全面成本管控思維。針對各個相關人員都要進一步開展培訓，逐步將這種意識落實到全體員工身上。成本管理制度是一種全方位、全面的管理制度。對開發、設計、施工、銷售、售后乃至物業服務的各個步驟都必須進行更加精細的成本管控，對各個步驟的成本進行精細的分析，找出企業的盈利點，從實際情況出發，達到成本管控的目的。不能以偏概全、不求甚解，只關注小部分、小范圍或者部分金額較大的成本，而忽略企業運營全過程的成本管控。在成本管控的實際操作過程中，要從項目拿地、可行性研究、規劃設計、制定目標成本、進場施工、開盤銷售、售后服務、稅務管理等方位實施全周期的成本管理。項目進入尾盤后，將實際已發生的成本與成本預算進行對比分析，找出成本出現偏差的原因。總結成本優化的經驗方法，在公司內部展開討論學習；指出成本超支的原因及解決對策，吸取經驗教訓，從而避免在將來的項目開發過程中再次出現問題。

（六）站在客戶、收益的角度，對成本管控進行優化

首先，從房地產開發項目的成本內涵來看，“開發成本”不僅僅局限于建筑安裝的范圍，而是應從開發項目和公司整體的視角出發。企業不僅要從成本的角度出發，而且要充分考慮房地產的成本平衡問題。例如工程成本、設計成本、促銷費用、貸款利息、稅金等。設計成本的增加可以在一定程度上降低建安成本。企業需要全方位考慮整個項目的各項成本，從各個具體環節、具體步驟優化成本管控。其次，從成本管控的收益與支出角度考察成本管理方案。如果單方面用目標成本是否達成來考核成本管控結果，則有可能造成成本管控上的浪費，導致最終工程結算超支。因此，從收益的角度對成本進行監控是有必要的，不僅要審核目標成本，而且要在企業運營管理的全過程中對目標成本進行監控，實時監督目標成本的執行情況，從而實現項目整體收益的最大化。最后，從成本優化的角度出發，從為客戶服務的角度實現成本管控價值最大化。成本投資以顧客為導向，把更多的資金投入到顧客關心的地方，使目標效益最大化。

四、結語

加強房地產企業的全方位成本管控對其未來長久不衰、保持競爭優勢有重要的意義。通過成本管控能有效避免企業資金浪費，通過開源節流的方式提高企業的經濟效益、社會效益，從而保證房地產企業具有源源不斷的核心競爭力。

在未來競爭日趨激烈的市場環境中，只有重視成本管控的企業才能占據主導地位，占據一席之地。