全面預算管理在物業(yè)管理企業(yè)的應用

趙娜

（碧桂園生活服務集團股份有限公司沈陽于洪分公司，遼寧 沈陽 110000）

一、引言

全面預算管理具有全面性、全員性、全程性、目標性、指令性，涉及企業(yè)的方方面面，足見全面預算管理在物業(yè)管理企業(yè)中的重要性。同時，無論是哪種性質的企業(yè)，最終目的都是追求利潤的最大化。為完成這個終極目標，企業(yè)就必須建立完善經營機制，按照經營機制的要求運營。因此，全面預算管理的目標要求與企業(yè)經營的目標要求必須是一致的。物業(yè)管理企業(yè)要開展合理的經營活動，不斷發(fā)展壯大，就必須引入全面預算管理機制。

二、物業(yè)管理企業(yè)加強全面預算管理的必要性

目前，現(xiàn)代企業(yè)想要立足于市場，全面預算管理是重要的管理手段之一，也是企業(yè)實現(xiàn)生存與發(fā)展所需要建立的重要管理模式之一。不同于傳統(tǒng)的企業(yè)財務管理制度，全面預算管理更加全面，它將企業(yè)各類信息整合，進行合理的分權授權，使企業(yè)資源得到合理的配置，把企業(yè)的實際需求真實地展現(xiàn)出來。并通過不斷探索，使全面預算管理為業(yè)務協(xié)同、企業(yè)經營現(xiàn)狀、企業(yè)戰(zhàn)略貫徹度以及企業(yè)價值增長等多方面提供決策支持。

全面預算管理在物業(yè)管理企業(yè)中也是不可或缺的。物業(yè)管理企業(yè)如果沒有全面預算管理，就相當于沒有規(guī)劃目標，就像是一盤散沙，隨意開展經營業(yè)務，漫無目的地進行金錢的流出。物業(yè)管理企業(yè)在進行數(shù)據(jù)分析時，會發(fā)現(xiàn)很多金錢的流出都是沒有計劃好的、對公司沒有任何作用的。為了避免這種現(xiàn)象發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)必須認識到加強全面預算管理的重要性，充分應用全面預算管理。只有這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)內部活動更有序、管理更有效、實現(xiàn)更健康的發(fā)展。

三、全面預算管理在物業(yè)管理企業(yè)應用中存在的問題

（一）管理層對全面預算的重視程度不高

物業(yè)管理企業(yè)的管理層對全面預算的認識和重視程度，對全面預算管理實施的有效性起著決定性作用。然而大部分物業(yè)管理企業(yè)管理層對于全面預算的認知程度不高，沒有建立全面預算管理制度，認為預算是財務部門的事，不要求其他業(yè)務部門重視并配合全面預算管理工作。管理層的不重視導致下級員工對預算編制存在抵觸心理，預算與業(yè)務嚴重脫節(jié)，使得全面預算管理不能起到應有的作用。

（二）全面預算編制過程中面臨的挑戰(zhàn)

1.物業(yè)管理企業(yè)缺乏對預算的統(tǒng)一管理。沒有統(tǒng)一的管理會造成全面預算的編制過程比較隨意，在編制全面預算管理的過程中，編制人員以追求財務指標的合理和完美作為基礎，同時為了完成上級下達的預算要求盲目調整預算數(shù)據(jù)，而不是以物業(yè)管理企業(yè)的實際情況為基礎，使得物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理從編制預算開始就脫離了實際，形同虛設，沒有起到應有的作用。

2.全面預算編制方法不合理。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的預算編制由財務人員主導。為了使全面預算編制簡單、省時省力，物業(yè)管理企業(yè)普遍采用增量預算法編制全面預算，以以前年度經營活動產生的實際數(shù)據(jù)為基礎，與預算期經營活動及相關影響因素的變動情況相結合，通過調整歷史期經濟活動項目及金額形成預算。然而，以前年度數(shù)據(jù)的真實性和準確度都會影響企業(yè)全面預算的質量。同時，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務繁雜，會受到一些其他因素的影響，而財務人員對業(yè)務的認知不全面，導致預算不全面、不合理。

3.物業(yè)管理企業(yè)全面預算編制中對現(xiàn)代信息技術的應用不足。物業(yè)管理企業(yè)全面預算的編制以表格為主，比較單一。信息化建設與全面預算管理未有效關聯(lián)，導致企業(yè)的全面預算管理水平低、管理環(huán)節(jié)分散，無法利用先進的信息化技術對企業(yè)的全面預算管理進行監(jiān)督與考核。預算相關表格設計不全面，不能充分體現(xiàn)各項目的經營活動內容及相關數(shù)據(jù)來源的準確性和全面性。

（三）全面預算執(zhí)行過程中存在的問題

1.過分強調成本控制。因為全面預算的約束性，各部門在經營過程中，一般會使本部門的活動嚴格按預算規(guī)定開展，以使考核指標達到規(guī)定標準。因為物業(yè)管理企業(yè)的收入有一定的固定性，所以各部門想達到預算指標，會過分強調成本控制，從而忽略企業(yè)的整體目標。為達成預算要求而降低成本，在一定程度上影響了對業(yè)主的服務，對物業(yè)管理企業(yè)造成了負面影響。

2.全面預算的管控能力不強。物業(yè)管理企業(yè)在全面預算執(zhí)行過程中，需要企業(yè)所有部門及員工的全力配合、萬眾一心，才能落實預算。但實際操作過程中，往往只看重結果，而忽視預算過程中的分析和管控。在相應的審批環(huán)節(jié)，主要依托于上級領導單方面的審批意見，忽略了全面預算審批環(huán)節(jié)，造成超支及隨意調整預算的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，全面預算的管理和監(jiān)督作用不能有效發(fā)揮。

（四）全面預算的考核監(jiān)督不到位

全面預算的考核監(jiān)督機制是物業(yè)管理企業(yè)應用全面預算管理不可缺少的一部分。然而物業(yè)管理企業(yè)缺乏此方面的意識，沒有根據(jù)預算管理的實際情況建立健全的預算績效考核指標體系，導致預算績效考核工作無法順利開展。預算考核結果與激勵約束機制未有效聯(lián)系在一起，導致工作人員的積極性與責任意識不足，不利于全面預算管理的落實。

四、物業(yè)管理企業(yè)加強全面預算管理的對策

（一）提高物業(yè)管理企業(yè)管理層對全面預算管理的認知程度

全面預算管理是物業(yè)管理企業(yè)內部管理中不可或缺的一部分。企業(yè)應該在戰(zhàn)略目標的指導下，實施合理、充分、全面的物業(yè)預算管理，并對執(zhí)行過程進行監(jiān)控。只有這樣，企業(yè)對經營活動和相應財務結果進行的分析才能合理化，才能以預算指導經營活動的改善和調整，幫助企業(yè)管理層更加有效地對企業(yè)進行管理，最大限度地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

物業(yè)管理企業(yè)的管理層必須認識到全面預算管理的目的和意義，并使每個員工都了解，樹立全面預算管理的理念和意識。要意識到預算管理不是某一個部門的事情，而是涉及所有經營活動、所有部門。只有這樣，所有職工才能意識到自己在全面預算管理中的重要性，積極配合并實施預算管理。

（二）完善物業(yè)管理企業(yè)全面預算的編制

1.建立健全的全面預算編制體系。結合企業(yè)的實際情況，物業(yè)管理企業(yè)可以采用上下結合、分級編制、逐級匯總的全員預算編制方法。首先，物業(yè)管理企業(yè)需要根據(jù)自身的實際情況，向下貫徹預算需要完成的目標，分級進行編制。企業(yè)各部門及各子公司在編制預算的過程中，需要結合自身的實際情況，制定符合自身情況的全面預算。各部門及子公司由于不能了解自身在預算期間的經營動向，所以可以在增量預測方法的基礎上，結合自身情況進行數(shù)據(jù)的調整，使全面預算更加實際可行。物業(yè)管理企業(yè)各子公司在編制完成自身的預算后，由集團審核、修訂，并進行溝通，完成最終的全面預算。此種編制方式能在較大程度上增強物業(yè)管理企業(yè)預算的全面性和合理性，涵蓋企業(yè)的所有業(yè)務，使預算結果更準確，與企業(yè)經濟業(yè)務更契合，企業(yè)可以根據(jù)預算更好地實施科學的管理。

2.廣泛運用現(xiàn)代化信息系統(tǒng)

在編制及執(zhí)行預算的過程中，要廣泛運用現(xiàn)代信息系統(tǒng)，使全面預算的數(shù)據(jù)更準確、全面，以更好地進行數(shù)據(jù)分析。通過全面的信息系統(tǒng)，加強對預算管理的監(jiān)管，促進全面預算管理水平不斷提高。同時也可以使工作更加便捷，節(jié)省人工成本。

（三）定期對預算執(zhí)行情況進行分析

各部門要定期將實際經營情況與預算數(shù)據(jù)進行對比，并對預算執(zhí)行情況進行分析，形成分析報告。對預算執(zhí)行中的差異情況，進行深入的剖析，并提出解決方案和整改措施。在預算執(zhí)行過程中還要設置預算執(zhí)行的偏離范圍，一旦預算執(zhí)行超出所設定的范圍，就采取措施對預算進行合理調控，使預算指標更契合實際，確保經濟目標的實現(xiàn)。

針對特殊情況，需要進行預算調整時，由相關部門考慮并審批后，報經集團預算管理部門批準，方可進行預算調整。要定期對預算執(zhí)行情況進行分析，可彌補預算編制過程中的不足，也為預算管理預留更改調整的空間，使各部門認識到預算不是必須一成不變的，而是有一定的能動性，有效杜絕為了完成預算而盲目減少成本、調整預算的行為。

（四）完善對預算的考核制度

沒有規(guī)矩不成方圓。既然制定了預算，就需要對預算執(zhí)行的結果進行考核。獎懲不是目的，但必要的、合理的獎懲能有效推動預算管理的執(zhí)行，調動員工的積極性，也可對不執(zhí)行的員工起到一定的作用。通過對預算執(zhí)行的深入分析，預算執(zhí)行效果一目了然，適當?shù)目冃Ъ詈蛻土P有利于預算的執(zhí)行。

全面預算的編制基于企業(yè)全員，那么指標的考核也應對應分配到企業(yè)的各個管理層及崗位。有效的考核可以增強工作人員的積極性與責任意識，使全面預算管理在企業(yè)經營管理中的作用得到充分的發(fā)揮。

五、結語

企業(yè)在發(fā)展過程中，如果沒有預算進行約束，就會迷失方向。物業(yè)管理企業(yè)只有充分認識全面預算管理在企業(yè)經營中的重要性，才能顯著提升企業(yè)的管理能力和服務質量。物業(yè)管理企業(yè)在實踐中不但要針對企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向科學地制定全面預算管理流程，使全面預算的編制、執(zhí)行和考核等各個方面的具體應用發(fā)揮出最大作用，而且要善于應用全面預算管理，對企業(yè)經營成果進行系統(tǒng)的分析和深入的探究，進而提出合理的問題解決方案，從根本上提升企業(yè)的管理能力、服務質量與效果，真正成長為現(xiàn)代化企業(yè)。