房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理問題與對策

沈惠煌

（珠海華欣投資發(fā)展有限公司，廣東 珠海 519000）

近年來我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步步入到戰(zhàn)略調(diào)整階段，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)多類債權(quán)融資規(guī)模逐步下降。在此類現(xiàn)狀中，諸多資源流出房地產(chǎn)，加上傳統(tǒng)盲目投資導(dǎo)致房地產(chǎn)資源過剩等問題日益突出。在新常態(tài)下房地產(chǎn)要想全面實(shí)現(xiàn)資金高效化利用，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，強(qiáng)化資源開發(fā)與利用以及預(yù)算管理至關(guān)重要。

一、企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）預(yù)算執(zhí)行中管控制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)在長期發(fā)展中實(shí)施預(yù)算管理要注重擬定完善的預(yù)算制度標(biāo)準(zhǔn)，但是當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中尚未擬訂完善的預(yù)算控制標(biāo)準(zhǔn)。由于規(guī)范化的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)缺失，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)交易過程中隨意性突出。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理部門僅僅在預(yù)算編制中發(fā)揮自身職能，難以在執(zhí)行中對預(yù)算實(shí)施有效控制，也未對預(yù)算執(zhí)行差異以及控制成效實(shí)施評價要對預(yù)算結(jié)果展開有效分析，使得預(yù)算階段各項問題被忽視，導(dǎo)致預(yù)算管理中多項問題難以得到有效控制。另外將編制視為資金申請工具，未能對財務(wù)部門預(yù)算有效審批與管控，財務(wù)管理部門難以對企業(yè)各項支出有效管控，僅僅參照預(yù)算額度實(shí)施有效審批，這樣將會出現(xiàn)諸多不合理預(yù)算以及支出方面問題，對企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展具有較大負(fù)面影響[1]。

（二）預(yù)算管理機(jī)制不夠完善

預(yù)算編制不夠規(guī)范是相對突出的問題，主要是集中表現(xiàn)在現(xiàn)階段我國部分區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立相對科學(xué)化的治理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制過程中，自主參與積極性不足。對企業(yè)各項預(yù)算工作開展不夠深，多項財務(wù)指標(biāo)執(zhí)行只能通過預(yù)算小組來負(fù)責(zé)管理。這樣將會導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算相對滯后，致使財務(wù)內(nèi)部控制多項優(yōu)勢難以集中發(fā)揮[2]。

（三）企業(yè)缺乏預(yù)算管理綜合認(rèn)識

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，有較多企業(yè)會選取固定預(yù)算、零預(yù)算、滾動預(yù)算、彈性預(yù)算等模式展開預(yù)算編制。有部分企業(yè)在長期發(fā)展中預(yù)算目標(biāo)擬定會參照原有的歷史數(shù)據(jù)以及已有的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行判定。未能關(guān)注到外在變化，這樣將會導(dǎo)致預(yù)算編制相對理論化，未結(jié)合工程進(jìn)度需求實(shí)施有效規(guī)劃。有部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對預(yù)算管理缺乏較高重視，將預(yù)算活動當(dāng)作是資金申請的應(yīng)用工具，在此類環(huán)境中企業(yè)發(fā)展中如果還是選取傳統(tǒng)管理方式展開各項工作，將會導(dǎo)致預(yù)算編制中存有諸多疏漏、全新的預(yù)算制度難以得到有效運(yùn)用。其中預(yù)算編制對從業(yè)人員自身專業(yè)素質(zhì)要求較高，但是管理體系不規(guī)范將會導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果與實(shí)際預(yù)算情況存有一定偏差，導(dǎo)致預(yù)算管理作用難以發(fā)揮。

（四）缺乏完善的預(yù)算管理組織

近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展競爭壓力逐步增大，要求企業(yè)各部門員工全面參與到預(yù)算管理活動中。但是當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理模式構(gòu)建中，還是以企業(yè)財務(wù)部門為主體實(shí)施預(yù)算管理，未能全面融入企業(yè)各個部門參與到管理模式中。長期發(fā)展中，財務(wù)部門在預(yù)算分析中，主要是基于財務(wù)角度實(shí)施分析，此類預(yù)算分析方式相對單一，對企業(yè)預(yù)算管理完整性以及全面性會產(chǎn)生較大負(fù)面影響，將會導(dǎo)致預(yù)算管理難以全面執(zhí)行與高效化落實(shí)[3]。

（五）預(yù)算管理內(nèi)容不合理

近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展競爭壓力逐步增大，有較多房產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算執(zhí)行中，更注重對各項數(shù)據(jù)有效設(shè)定，這樣能保障企業(yè)在長遠(yuǎn)發(fā)展中具備明確的發(fā)展方向。但是在此過程中，房產(chǎn)企業(yè)大多注重追求發(fā)展效益，對預(yù)算內(nèi)容可行性相關(guān)問題重視度不足。擬定的各項預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)難以有效對應(yīng)。在此類現(xiàn)狀中開展的預(yù)算活動，大多更注重年度預(yù)算以及可流動資金預(yù)算，對企業(yè)銷售、業(yè)務(wù)交流、員工福利等方面的預(yù)算忽視度較高，這樣將會導(dǎo)致企業(yè)整體預(yù)算目標(biāo)以及總體預(yù)算存有較大差異，這樣將會導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算管理成效難以全面發(fā)揮。此外，有諸多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中更注重考核結(jié)果，未能對執(zhí)行過程實(shí)施有效評估。主要是由于結(jié)果能基于各項量化指標(biāo)來表現(xiàn)，但是過程更多是企業(yè)綜合管理能力以及組織能力的展示。相關(guān)工作人員要注重判定預(yù)算管理中存有的各項問題，全面提升預(yù)算管理綜合成效。

二、加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策措施

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理內(nèi)部控制

新時期房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)擬定中，要注重重點(diǎn)完善自身已有的業(yè)績綜合考核制度，全面提升預(yù)算編制執(zhí)行力。比如企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)擬定、施工計劃方案組織、費(fèi)用概算、銷售方案、資金平衡方面管控等。因此，當(dāng)前相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)要注重建立完善全面預(yù)算管理制度與管理標(biāo)準(zhǔn)，積極擬定優(yōu)化現(xiàn)有的考核制度。當(dāng)全面預(yù)算執(zhí)行中存有諸多差異性問題，要注重嚴(yán)格依照各項制度對執(zhí)行結(jié)果實(shí)施綜合評定與分析。要注重對企業(yè)內(nèi)部展開有效預(yù)算，從編制、執(zhí)行、監(jiān)督管控等方面實(shí)施綜合管理與控制[4]。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于逐步發(fā)展變化關(guān)系，其中企業(yè)外部環(huán)境構(gòu)建會受到市場變化要素影響出現(xiàn)不同程度波動情況。所以，目前房地產(chǎn)企業(yè)在高效化擬定全面預(yù)算階段，要注重將外部環(huán)境作為重要參照要素，全面降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展風(fēng)險以及各項管理活動，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多項經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)展。在現(xiàn)代化社會構(gòu)建中，房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到的外部環(huán)境影響較大，在此類發(fā)展形勢中，企業(yè)要注重強(qiáng)化外部聯(lián)系以及多方面發(fā)展，逐步擴(kuò)大自身發(fā)展競爭力，降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展風(fēng)險。

（二）完善預(yù)算管理機(jī)制

房產(chǎn)企業(yè)要想高效化落實(shí)全面預(yù)算管理工作，要注重做好科學(xué)規(guī)范化的預(yù)算編制?，F(xiàn)階段相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)要注重做好全面預(yù)算以及科學(xué)化評估，對項目預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算實(shí)施全面分析與評估。制定完善的預(yù)算管理機(jī)制，在項目預(yù)算中，要注重做好針對性總結(jié)與補(bǔ)充，積極開展科學(xué)化分析。其次，在全面實(shí)施預(yù)算評估中，相關(guān)專業(yè)人員要注重集中發(fā)揮個人優(yōu)勢，保障基層廣大員工能密切配合，有助于促進(jìn)項目預(yù)算活動規(guī)范化開展。

（三）強(qiáng)化預(yù)算管理重要性認(rèn)識

當(dāng)前相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制結(jié)束之后的執(zhí)行階段，要注重做好多項預(yù)算執(zhí)行管控，強(qiáng)化預(yù)算管理重要性認(rèn)識，對各項細(xì)節(jié)集中管控。比如企業(yè)要注重對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境要素變化現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對相關(guān)預(yù)算目標(biāo)實(shí)施有效調(diào)整與優(yōu)化。還要注重積極構(gòu)建科學(xué)化的預(yù)警體系，這樣能有效發(fā)現(xiàn)多項潛存問題，有助于提升預(yù)算管控成效。在預(yù)算控制活動開展中，預(yù)算執(zhí)行報告分析屬于至關(guān)重要的內(nèi)容，也是企業(yè)預(yù)算預(yù)警體系中的重要組成部分。基于科學(xué)化的預(yù)警體系構(gòu)建，能保障房地產(chǎn)企業(yè)在長期經(jīng)營發(fā)展中集中整合各項潛在問題。對各項問題采取有效的控制對策，這樣能有效降低風(fēng)險損失。

（四）建立專業(yè)化的預(yù)算管理組織

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在高效化執(zhí)行預(yù)算管理中要注重做好全面預(yù)算考核活動，針對預(yù)算目標(biāo)完成現(xiàn)狀以及工作組織情況展開科學(xué)化考核，設(shè)定科學(xué)化的考核機(jī)制。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要注重對自身實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀合理整合，進(jìn)一步完善原有的預(yù)算考核制度，建立規(guī)范化的預(yù)算管理組織，對預(yù)算執(zhí)行單位以及企業(yè)各部門人員實(shí)施規(guī)范化考核。在考核管理活動中全面落實(shí)預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行現(xiàn)狀、預(yù)算組織構(gòu)建現(xiàn)狀等，有效落實(shí)各項獎懲制度。

在新時期新常態(tài)發(fā)展背景中，為了保障房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算成效全面提升，要提高預(yù)算管理工作重視度。相關(guān)管理部門要注重對預(yù)算管理重要性樹立正確認(rèn)識，對預(yù)算管理組織各層級管理人員財務(wù)知識實(shí)施有效培訓(xùn)，促使管理層財務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)能力有效提升。還要結(jié)合全新的財務(wù)預(yù)算制度相關(guān)內(nèi)容對預(yù)算人員實(shí)施專業(yè)化培訓(xùn)，保障預(yù)算管理人員專業(yè)業(yè)務(wù)能力能全面提升，提升預(yù)算編制精確性。針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看，要注重將各個部門預(yù)算考核指標(biāo)全面錄入到績效考核體系中，將預(yù)算考核與各部門業(yè)績考核有效結(jié)合。預(yù)算考評與業(yè)績考評之間要注重相互補(bǔ)充，在預(yù)算考評中不僅要關(guān)注結(jié)果，還要重視過程。在業(yè)績評價中更注重結(jié)果，保障結(jié)果與個人薪酬能充分掛鉤。在企業(yè)預(yù)算管理中，要保障預(yù)算考評與業(yè)績評價充分結(jié)合，基于各部門對預(yù)算目標(biāo)完成現(xiàn)狀實(shí)施懲處與獎勵。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還能結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)范化引入平衡計分卡。從財務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營、創(chuàng)新學(xué)習(xí)等方面對預(yù)算結(jié)果實(shí)施綜合評價，擬定科學(xué)化的評價體系，有助于提升廣大員工工作積極性。

（五）優(yōu)化預(yù)算管理內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理內(nèi)容優(yōu)化中，要注重積極借鑒諸多先進(jìn)企業(yè)預(yù)算編制方法。保障預(yù)算編制方法能全面落實(shí)，在實(shí)際操作基礎(chǔ)上對預(yù)算管理內(nèi)容集中優(yōu)化，最大限度適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。此外，在預(yù)算管理內(nèi)容優(yōu)化中，內(nèi)部控制活動開展對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看具有較大影響，在成套系統(tǒng)建設(shè)中能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在新時期發(fā)展環(huán)境中要注重加速財務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息層面建設(shè)。比如在房地產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)中，要注重擬定完善的溝通機(jī)制，促使各項信息傳遞能趨向于程序化發(fā)展，這樣能提升各項信息獲取效率。還要注重強(qiáng)化會計人員之間的有效溝通，實(shí)現(xiàn)多項信息共享，集中控制各項發(fā)展難題。房地產(chǎn)企業(yè)要注重對各項計算機(jī)技術(shù)合理運(yùn)用，組建財務(wù)共享平臺，對各項資金流向有效把控。最大限度實(shí)現(xiàn)各項信息共享，全面提升信息傳遞速率，強(qiáng)化企業(yè)信息溝通能力，促使企業(yè)能長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)環(huán)境中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增大。房地產(chǎn)建設(shè)周期相對較長，建設(shè)階段資金需求量較高，面臨的市場發(fā)展壓力較大。所以當(dāng)前要注重對財務(wù)預(yù)算管理中多項問題合理分析，擬定針對性發(fā)展措施。各項措施實(shí)施要全面提升預(yù)算編制精確性，對預(yù)算合理控制，能為房地產(chǎn)企業(yè)各項決策擬定與實(shí)施提供保障。