房地產上市公司 融資結構影響投資行為的實證研究

蘇進偉

（天地源股份有限公司西安置業分公司，陜西 西安 710000）

房地產投資在拉動我國經濟增長方面發揮了重要作用，特別是21世紀以來，房地產行業發展迅猛，已經成為我國國民經濟重要的支柱產業之一，房地產投資大幅增長，并對社會經濟發展造成了深遠的影響，也對相關行業的發展起到了積極的促進作用。因此，房地產行業需要建立自己的融資體系，要充分利用多元化的資金推動自身的發展，房地產投資需要政策引導和制度約束，更需要資本市場的大力支持。

一、房地產上市公司融資結構的現狀及特點

（一）房地產上市公司融資結構的現狀

按照資金來源分類，我國房地企業主要是借助國家預算、貸款、債券、利用外資、自籌資金等方式進行資金籌資的。調查研究表明，銀行貸款依舊是目前房地產企業融資的主要來源，在融資結構中占據主要地位，其他如自籌資金、債券、定金及預收款也在房地產行業融資方面占據了一定的地位。其具體表現是：第一，商業銀行是房地產行業的主要資金供給者，銀行貸款是房地產投融資活動最大的資金來源；第二，房地產企業貸款是銀行最主要的資產之一，使得銀行資本的安全性有了可靠的保障；第三，房地產貸款成為銀行利潤的主要來源之一。在房地產市場需求旺盛背景下，投資者在房地產貸款方面有著較大的追求，并且房地產貸款收益有著可靠的保障，因此銀行也愿意為房地產行業提供貸款；第四，房地產開發結構對其融資結構也會產生較大的影響。目前，中國房地產開發投資中住宅投資比重依舊處于非常重要的地位，住宅又是各種物業類型中銷售金額占比最大的，不管是開發貸還是個貸均在銀行資產中占據較大比重，且增速較高。所以，房地產企業對銀行信貸依賴程度較高，這種依賴目前體現得更加明顯。2015年以來房地產市場走勢的不確定性正在加劇，雖然國家頒布了多項措施抑制房價過快上漲，細微的變動都會對經濟的宏觀形勢造成影響，房地產投資過快擠占了其他投資需求的生存空間，造成國民經濟產業結構嚴重失衡。國際著名房地產經紀咨詢公司高緯環球發表研究報告指出，早在2009年中國已經成為全球最大的房地產投資市場。其投資總額約占全球的5成。報告預測2030年中國依然將繼續在全球保持領先地位，并盡可能地降低對債務的依賴。

（二）房地產上市公司融資結構的特點

1．國民經濟最重要的支柱產業之一

調查研究表明，我國房地產業30年來已經發展成了國民經濟的支柱產業之一，土地出讓金及稅收為我國政府財政提供了強有力的支持，所占比重一度達到了20%以上。另外，與房地產業有關聯的產業多達數百個，建筑、建材、家電、裝飾等行業都在房地產行業的帶動下實現了快速的發展。最近幾年因為房地產產生的社會熱門話題也在持續發酵，從其投資金額方面就可以看出：我國房地產開發投資額為從2005年的15836億元，增長到2019年的121265億元，平均增幅超過了40%以上。

2．房地產融資對其他行業的影響

但是，近年來隨著我國的國際國內經濟環境出現了較大的變化，房價的快速上漲引起中央的高度關注，我國政府開始對房地產市場進行宏觀調控，并對市場投機需求進行抑制，特別是對房價和地價過快上漲的現象進行了控制。房地產市場的波動會對國民經濟產生較大的影響，國民經濟運行和百姓生活無不受到較大的影響，這都和房地產市場之間存在密切的關系。目前，我國國民經濟已經步入了穩健發展的軌道，房地產市場開始出現健康的發展趨勢，房地產有力地推動了社會資本投資切換的順利進行。但是如果房價繼續過快上漲則，也會對其他行業的投資發展帶來較大的影響，人民群眾生活也會因此受到較大的影響。目前，房地產投資占比較高已經給中國經濟帶來了較大的風險，因為房地產不是生產性資產。這種只顧眼前利益的做法，對房地產資本生產帶來了較大的影響。由于GDP和財政收入是體現地方政府政績的主要指標，房地產開發對于滿足這兩項指標可以起到有力的促進作用。

二、我國房地產行業融資方面存在的問題

房地產行業會受到產業政策的巨大影響，國家頒布了一系列政策對土地出讓、金融進行宏觀調控，與此同時，房地產行業是典型的資本密集型行業，需要大量的資金投入，且利潤回收周期較長，房地產同時也是可以帶動諸多產業發展的行業，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電產業都與房地產行業之間存在密切的關系。目前我國房地產業融資的特點主要體現在以下幾個方面：

（一）融資渠道相對單一，主要依靠銀行信貸

我國房地產融資渠道相對單一，銀行是該產業的主要投資者，而且從中扮演了出納和會計的角色，因此在房地產融資中占有非常重要的地位，并可以在融資中發揮至關緊要的作用。從房地產市場的運行現狀來看，銀行房地產信貸構成了房地產金融的主體，銀行信貸貫穿于從購買土地儲備到房產銷售的各個環節之中。我們縱觀房地產市場現狀可以發現，商業銀行的信貸幾乎對于房地產的融資可以發揮至關緊要的作用，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金來源，但這也造成了房地產開發資金對銀行貸款存在較大的依賴性。雖然中央政府加大了宏觀調控的力度，使得房地產行業的融資結構有所轉變。但是銀行貸款的主體地位依然巋然不動。

（二）資產負債率較高，股權融資比重較小

目前，國內房地產業成了有關各方關注的焦點，房價飛速上漲的勢頭基本得到了遏制，造成房屋空置率的持續上升，長期不合理的融資結構導致銀行出現信貸危機，國家也利用宏觀調控從土地供應、信貸調控、建房類型規模、自由資本門檻、流動性控制、稅收等方面展開了對房地產市場的宏觀調控。其中2008年12月國務院辦公廳發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》是我國最早對房地產市場進行宏觀調控的文件。提出了運用債券和票據開展融資活動的要求，一些大型房地產企業為了避免資金鏈斷裂，加大了自己的持有資金量，通過發行公司債、定向融資債券等手段獲得了大量的資金，通過股市發行可轉換公司債等也成了房地產企業最重要的資金來源。隨著企業債發行的力度的不斷強化，企業債和公司債利息都比銀行存款利息要高，而且有著較好的穩定性，對于房地產投資者也是也是一個不錯的投資選擇，必然在市場上會受到廣泛的歡迎。而對于資金需求量較大的房地產行業來說，這個機會可以被更好地利用起來，通過發行企業債開展融資活動。因此，面對房地產企業資金來源單一的局面，多元化的融資已經是大勢所趨。

三、改善我國房地產行業融資結構促進投資健康發展對策

（一）優化融資結構

如何改善自己的融資環境，減少對銀行信貸的依賴性，這成為拓寬我國房地產融資渠道的關鍵。首先，在我國上市公司股權分置改革取得一定成效的背景下，通過深化資產管理體制改革，把國有資產出資人制度建立起來，使更好地履行出資人職責，使得投資方的利益得到有效的保障，實現國有資產保值增值。其次，為了實現我國房地產行業融資結構的多元化，進而使得房地產企業上市公司的股權結構得到很好的優化。隨著我國在WTO中發揮了越來越重要的作用，更多的外資企業、民營企業、機構投資者都會選擇房地產行業作為自己的投資領域，使得價值投資理念的作用開始充分的發揮了出來，這對產企業上市公司治理結構的完善可以起到有力的保障作用。房地產信托有著較大的發展潛力，但縱觀我國信托投資公司的現狀，我們可以發現其治理結構的缺陷非常明顯，并且行業的監管力度不大，這就對其融資造成了較大的約束，并嚴重地阻礙了信托業的發展，股權融資與其他融資手段相比，具備了籌資量以及再融資能力強等特點，可以使得房地產企業的投資能力大幅提升，并使得行業的潛在價值可以充分地發揮出來。

（二）發展債券市場

由上可知，為實現房地產融資的多元化，債券融資也是一個很好的選擇，而債券目前在我國房地產融資中所占的比例目前依舊不大。總額大、票面利率高、期限長都是房地產債券的主要優勢，這也與房地產行業的建設周期較長也有著比較密切的關系，但債券融資目前在我國房地產企業融資中幾乎不存在。這就要求我們建立市場化的債券發行機制，并對國家宏觀制度環境進一步的加以優化，同時把對應的法律法規體系構建出來。研究表明，企業的投資規模不會對企業的資產負債率造成負面影響，這說明房地產上市公司的負債融資起到了很好的約束作用，企業價值也不會因此出現提升。所以下一步債券約束作用必須得到更高的重視，最主要的手段就是加大銀企產權改革力度，建立金融中介信用制對債權人治理機制進行完善。

（三）合適的宏觀調控

房地產的走勢取決于市場的需求，房地產政策調整落實情況也會對其產生較大的影響。為了確保房地產市場健康可持續發現，必須把國家的房地產調控措施落到實處，對于市場炒作和房價的過快上漲起到有力的抑制作用，其次，相關宏觀調控政策必須保持連續性和有效性，把泡沫和促消費之間的關系處理好，進而推動我國房地產市場平穩可持續發展。

（四）良好的頂層設計

自2020年先后出臺“銀行兩道紅線”和“房地產三道紅線”，對于構建房地產長效機制奠定基本框架。從籌資的角度來看，強化了銀保監會對商業銀行針對房地產企業和個人的貸款，根據銀行經營特點，設定了相關監管指標，對于規范和防范風險，優化資源配置，從總量和結構上對房地產調控長效機制的建立奠定基礎。

四、結束語

由此可見，房地產上市公司融資結構可以對其投資行為產生較大的影響。這就要求我們針對我國的房地產市場現狀，采取有效措施，改變目前我國房地產企業融資結構過于單一的現象，進而把我國房地產行業健康合理的融資體系建立起來，進而推動我國房地產行業出現較大的發展。