物業(yè)服務(wù)企業(yè) 全面預(yù)算管理實(shí)施中的問題與對策

郭珍英

（保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司，廣東 廣州 510220）

物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)偏低，且不能隨意變動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利目標(biāo)，預(yù)算管理細(xì)致入微，進(jìn)行全過程控制與監(jiān)督。然而，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施情況并不樂觀，不僅在諸多方面存在誤區(qū)，且預(yù)算執(zhí)行與編制差距大，難以發(fā)揮全面預(yù)算管理效能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極采取解決措施，促進(jìn)全面預(yù)算管理的實(shí)施。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的內(nèi)涵及作用

（一）全面預(yù)算管理的概念及內(nèi)涵

全面預(yù)算管理，是利用預(yù)算對各部門的各種財(cái)務(wù)資源及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度，以便于有效組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，控制經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)開展過程的預(yù)算管理模式。與傳統(tǒng)預(yù)算管理模式相比，全面預(yù)算管理具有全面性、針對性、時(shí)效性特點(diǎn)，能進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，全面提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力。

（二）全面預(yù)算管理的作用

1．有利于成本控制

當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場競爭激烈，根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約12.7萬家。要想實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，就要壓縮成本，保障利益最大化。而實(shí)施全面預(yù)算，加強(qiáng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的支出控制，避免資金浪費(fèi)、流失，便可強(qiáng)化企業(yè)成本控制能力。

2．企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段和措施

要想規(guī)范財(cái)務(wù)行為，制約經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)內(nèi)部控制。而實(shí)施全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)支出審批，劃分權(quán)責(zé)，落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)置工作計(jì)劃、KPI指標(biāo)，便可及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中的問題，準(zhǔn)確識別風(fēng)險(xiǎn)因素，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，保持良好財(cái)務(wù)狀態(tài)。

3．企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標(biāo)的有效方法和工具

實(shí)施全面預(yù)算有助于企業(yè)集中優(yōu)勢資源，去實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，完成年度經(jīng)營目標(biāo)。在具體管理中，全面預(yù)算能細(xì)化戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供導(dǎo)向，明確努力方向，指出完成經(jīng)營目標(biāo)途徑，提高管理決策正確性，把“潛在資源”價(jià)值最大化發(fā)揮。

4．有利于企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高經(jīng)濟(jì)效益

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想增強(qiáng)自身市場競爭優(yōu)勢，不僅要提高管理能力，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，更要優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)。實(shí)施全面預(yù)算管理，對預(yù)算編制與執(zhí)行全過程進(jìn)行控制，針對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)，合理決定各部門資源使用的數(shù)量多少和種類，便可全面提升企業(yè)運(yùn)營能力，提升資源投入經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

5．有利于績效考核

績效考核要對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、部門業(yè)績、員工個(gè)人業(yè)績進(jìn)行考核，而通過全面預(yù)算目標(biāo)能判斷業(yè)績，為衡量業(yè)績提供基準(zhǔn)點(diǎn)。且實(shí)施全面預(yù)算管理，量化預(yù)算目標(biāo)，通過預(yù)算表達(dá)經(jīng)營目標(biāo)，將預(yù)算與員工薪資掛鉤，便可使員工知道如何完成考核標(biāo)準(zhǔn)，從而調(diào)動(dòng)員工工作積極性，使員工自主遵守管理制度，控制資源浪費(fèi)行為，提高業(yè)績。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施中的問題

（一）認(rèn)識存在誤區(qū)

目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對全面預(yù)算管理認(rèn)知不足，雖肯定作用，卻對全面預(yù)算管理認(rèn)知卻存在誤區(qū)，不了解全面預(yù)算管理內(nèi)涵，全面預(yù)算管理實(shí)施停留在初級階段。在具體的預(yù)算管理中，全面預(yù)算工作任務(wù)一拖再拖，仍保持傳統(tǒng)預(yù)算管理理念，沒有將全面預(yù)算作為企業(yè)財(cái)務(wù)收支控制依據(jù)。而員工層面，由于缺乏相應(yīng)宣導(dǎo)，員工多認(rèn)為全面預(yù)算管理與自身并無關(guān)系，基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)資料上報(bào)不及時(shí)、不準(zhǔn)確。

（二）預(yù)算體系不完善

全面預(yù)算管理是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)控制與管理的模式，實(shí)施過程，需多部門協(xié)調(diào)、溝通，要有完善支撐體系。然而，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有配套預(yù)算管理體系，相關(guān)制度建設(shè)嚴(yán)重滯后，造成全面預(yù)算編制、執(zhí)行、考核、調(diào)整過程中沒有制度依據(jù)，管理不嚴(yán)謹(jǐn)，會計(jì)信息失真問題頻繁發(fā)生，嚴(yán)重影響了全面預(yù)算管理效能。

（三）預(yù)算數(shù)據(jù)來源不合理

全面預(yù)算管理功能的發(fā)揮，需建立在真實(shí)經(jīng)濟(jì)資料基礎(chǔ)上。基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)資料是全面預(yù)算編制與執(zhí)行的依據(jù)，是績效考核的原始憑證。然而，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)來源不合理，數(shù)據(jù)真實(shí)性、可靠性得不到保障，易對管理決策造成誤導(dǎo)。由于相關(guān)管理人員，通常不直接參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，數(shù)據(jù)多從其他部門獲取，使用的基本為二手?jǐn)?shù)據(jù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理人員，多是普通的會計(jì)人員，經(jīng)濟(jì)敏感度低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律不熟悉，不能準(zhǔn)確判斷數(shù)據(jù)真實(shí)性，沒有論證數(shù)據(jù)來源可信度的習(xí)慣，往往盲目進(jìn)行簡單預(yù)算核算。

（四）預(yù)算編制不嚴(yán)謹(jǐn)

預(yù)算編制是預(yù)算執(zhí)行的依據(jù)，實(shí)施全面預(yù)算管理對預(yù)算編制嚴(yán)謹(jǐn)性有更高要求，需論證實(shí)際資源需求情況，預(yù)測各環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)支出。然而，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算編制缺乏與實(shí)際需求、戰(zhàn)略目標(biāo)的結(jié)合，預(yù)算申請存在虛報(bào)、謊報(bào)、夸大的情況，預(yù)算編制缺乏前瞻性、預(yù)見性，編制不細(xì)致，有無標(biāo)準(zhǔn)、低標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，預(yù)算編制較為粗放[5]。

（五）預(yù)算執(zhí)行不力

預(yù)算執(zhí)行力不足，預(yù)算編制與執(zhí)行差距大，是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理中的常見問題。其根本原因是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，仍保持事后管理的老模式，預(yù)算執(zhí)行過程檢查力度小，預(yù)算變更控制力度弱，缺少監(jiān)管審查，經(jīng)常出現(xiàn)無預(yù)算執(zhí)行、超預(yù)算執(zhí)行情況，預(yù)算執(zhí)行效益得不到保障，資金使用效率低。而在事后則很少進(jìn)行客觀評價(jià)，績效考核評價(jià)流于表面，預(yù)算執(zhí)行審計(jì)結(jié)果不具客觀性、權(quán)威性。

三、完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（一）強(qiáng)化全面預(yù)算意識

當(dāng)今世界處于“百年未有之大變局”，經(jīng)濟(jì)社會文化大發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也迎來前所未有的大變局，物業(yè)管理行業(yè)的圍墻邊界不斷被打破，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容將越來越復(fù)雜，傳統(tǒng)預(yù)算管理模式將難以滿足管理需求，實(shí)施全面預(yù)算是必然趨勢。因此，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)樹立全面預(yù)算管理意識，確保預(yù)算指標(biāo)得到落實(shí)，將預(yù)算管理覆蓋到所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。另一方面，為提高各部門配合度，體現(xiàn)全面預(yù)算管理的全員參與性，應(yīng)通過培訓(xùn)和教育，使相關(guān)人員理解全面預(yù)算管理內(nèi)涵，樹立預(yù)算控制意識。

（二）完善預(yù)算管理體系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律，物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)發(fā)展趨勢，完善相關(guān)管理制度，優(yōu)化預(yù)算管理環(huán)境，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序開展。所制定的制度，要對經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算、籌資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行界定，明確預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，提出預(yù)算編制要求，指明預(yù)算執(zhí)行程序。另外，為保障制度適用性，真正為實(shí)施全面預(yù)算管理提供制度支持，應(yīng)根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整制度內(nèi)容，逐步推進(jìn)預(yù)算管理的制度化。

（三）建立預(yù)算數(shù)據(jù)庫

若會計(jì)信息失真，自然要對預(yù)算管理質(zhì)量造成影響，無法實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)。因此，為提高數(shù)據(jù)收集、整合、分析、提取能力，給實(shí)施全面預(yù)算管理提供數(shù)據(jù)支撐，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算數(shù)據(jù)庫。首先，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量，配備專門數(shù)據(jù)采集人員，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)采集和整理，提高數(shù)據(jù)采集的可靠性、有效性。這些人員要求具備一定信息處理能力，具有專業(yè)會計(jì)職能，能準(zhǔn)確判斷會計(jì)信息可信度。其次，要將收集到的經(jīng)濟(jì)資料及時(shí)錄入系統(tǒng)，建立完善數(shù)據(jù)庫，挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值。最后，要加強(qiáng)數(shù)據(jù)核實(shí)，考證數(shù)據(jù)來看，多渠道確認(rèn)數(shù)據(jù)真實(shí)性，避免信息失真情況的發(fā)生。

（四）完善預(yù)算編制環(huán)節(jié)

若預(yù)算編制存在問題，勢必阻礙全面預(yù)算管理實(shí)施。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善預(yù)算編制環(huán)節(jié)，規(guī)范預(yù)算編制過程。具體來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，細(xì)化預(yù)算科目，落實(shí)零基預(yù)算編制方法，力求預(yù)算編制準(zhǔn)確、細(xì)化、嚴(yán)謹(jǐn)，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。另一方面，要對預(yù)算申請進(jìn)行嚴(yán)格審批，確認(rèn)預(yù)算編制合理性，預(yù)測經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中的資金收支，制定詳細(xì)預(yù)算使用分解計(jì)劃。

（五）完善預(yù)算執(zhí)行控制

1．加強(qiáng)資金收付業(yè)務(wù)的預(yù)算控制

為規(guī)范資金收付過程，確保資金使用效益和效率，應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)業(yè)務(wù)的控制，落實(shí)預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制。具體來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確資金流向，明確資金付款流程，確認(rèn)為何付款，采取何種方式付款，確保預(yù)算執(zhí)行剛性，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源有效利用，避免資產(chǎn)外流。

2．嚴(yán)格資金支付業(yè)務(wù)的審批控制

為避免超預(yù)算執(zhí)行，遏制違規(guī)操作行為，提高資金支付的嚴(yán)謹(jǐn)性，規(guī)范收支，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對資金支付業(yè)務(wù)的審批。在具體審批過程中，要有明確的標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)，詳細(xì)的授權(quán)批準(zhǔn)制度、審核制度，審批過程要嚴(yán)格遵循審批要求，避免違規(guī)支付、越權(quán)支付情況的發(fā)生。

3．建立預(yù)算執(zhí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控制度

全面預(yù)算管理理念就是對預(yù)算全過程進(jìn)行監(jiān)督控制，事后監(jiān)控制度，不符合全面預(yù)算管理需求，難以給預(yù)算執(zhí)行過程帶來實(shí)質(zhì)約束。因此，為約束預(yù)算執(zhí)行過程，使預(yù)算執(zhí)行與編制保持一致。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)需要，實(shí)時(shí)控制執(zhí)行動(dòng)態(tài)，保障預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)。

4．建立預(yù)算執(zhí)行情況預(yù)警機(jī)制

以往管理模式中，預(yù)算執(zhí)行預(yù)測、控制不足，易出現(xiàn)超預(yù)算問題。為更好地應(yīng)對預(yù)算執(zhí)行中的變更問題，及時(shí)追蹤預(yù)算的完成情況，可利用信息技術(shù)，通過信息交流平臺建立預(yù)算執(zhí)行情況預(yù)警機(jī)制。在出現(xiàn)超標(biāo)問題，便可通過信息交流平臺發(fā)出預(yù)警信號，高效解決問題。

四、結(jié)束語

全面預(yù)算能為內(nèi)部控制提供依據(jù)，強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算控制力度，提升財(cái)務(wù)管理能力。但通過本文分析可知道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在具體實(shí)施過程中存在諸多不足，預(yù)算控制基礎(chǔ)環(huán)境薄弱。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要，完善管理體系，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，控制預(yù)算編制與執(zhí)行。