房地產企業提升資金管理效率的策略

耿振華

（淇縣天天房地產有限責任公司，河南 鶴壁 456750）

一、引言

黨和政府針對房地產行業出臺的一系列政策給房地產行業帶來了很大的挑戰，對相關從業人員也提出了更高的要求。房地產企業目前的首要工作就是保證資金管理的科學性以及資金的正常運轉，以確保隨時都能運用資金應對經營管理中出現的問題，讓企業充滿生機。而只有實現資金的高效管理，才能讓房地產企業在經營發展中保持頑強的生命力。

二、房地產企業在資金管理中存在的問題

（一）融資渠道單一

對于房地產企業來說，其資金來源一般有貸款、股權融資等。但只有掛牌上市的房地產企業才有資格通過股權融資的途徑吸納資金，而目前我國還有80%的中小型房地產企業在籌資方面飽受磨難，面臨著籌資渠道單一、籌資成本較高等問題［1］。如果房地產企業能順利完成銀行貸款，那么其資金問題就能夠到很好的解決。然而實際情況卻是，一方面，申請銀行貸款的手續和流程復雜，企業很有可能經過長期申請仍無法獲得貸款；另一方面，房地產企業的資金缺口大，其資金需求甚至無法被一家銀行滿足。因此，很多房地產企業在資金壓力下選擇了民間融資等代價高且不合法的途徑補充資金，給企業的長遠發展帶來了不利影響。

（二）資金預算管理制度難以落實

房地產行業開發項目管理制度不完善，缺乏有效的成本控制制度，同時，企業對項目預算管理也不夠重視。對于企業的發展和經營來說，不準確或毫無實際意義的預算不僅不能幫助企業指導接下來的經營，還會在很大程度上降低企業的資金使用效率，甚至還可能誤導企業的經營者，最終導致企業在后續工作中缺乏充足的資金，面臨資金鏈斷裂的風險。究其原因，房地產企業缺乏健全完備的資金管理體系以及預算管理制度，無法為企業的發展建設進行正確且意義的指導。

（三）資金風險管理能力不足

房地產企業的經營項目一般都需要耗費較長的時間，相較于其他行業，其資金運轉周期過長，很容易受各種因素的影響而產生資金問題。同時，多數房地產企業的管理人員往往不重視風險管理，缺乏資金風險管理意識，也沒有足夠的資金風險管理能力，他們在看到商業機遇時便不顧自身的基本情況進行盲目投資。這很容易讓企業的資金出現問題，造成資金鏈斷裂，從而危及企業的生存和發展。

（四）監督評價機制不夠完善

多數房地產企業的管理者往往將企業經營重點放在業務拓展和項目經營上，而對自身的內部建設則缺乏重視，沒有建立完備的監督評價體系，導致房地產企業包括資金管理制度在內的各項內部制度的落實缺乏有效的監督，其應用結果也缺乏系統的總結和評價。此外，缺乏監督評價機制還會導致財務工作人員不能及時認識到資金管理過程中的問題，進而影響管理者的經營決策。

三、房地產企業提升資金管理效率的有效措施

（一）拓寬融資渠道

第一，加強與銀行的合作。首先，房地產企業要在保證企業隱私和機密信息不被泄露的前提下盡可能全面地向銀行披露經營的基本情況等，讓銀行對企業有詳細、全面的了解，以維護銀行與企業之間良好的合作關系［2］。其次，房地產企業應高度重視企業的信用情況，建立健全相關的信用管理制度，及時償還到期債務，以維持企業良好的形象。最后，房地產企業在進行項目開發時還應格外注意前期的可行性分析工作，包括項目的位置、周圍環境、配套措施、賣點等［3］。只有這樣，房地產企業才能得到更多的融資機會。

第二，加強對金融工具的利用。首先，房地產企業可以選擇利用期權工具進行融資。對于還沒有出售的房屋，可以選擇將期權作為商品進行銷售，從而獲得資金。銷售期權是指房地產企業可以與買方達成合意，在未來某個約定的時間，買方可以以約定好的價格購買房屋，同時約定買方也可以不行使這一權利。在這一交易中，買方付出了一定的期權費，但能在未來以較為優惠的價格購買房屋，且擁有是否行使權利的選擇權；而房地產企業付出了未來的一部分賣房款，但能在現在獲得一部分資金。無論是對買方還是對于房地產企業來說，這都是一筆劃算的生意。其次，房地產企業可以選擇項目開發貸款進行融資。當項目取得國有土地使用證時，房地產企業可以將該證抵押以獲得流動資金貸款。當項目在獲得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證后就可以進行項目貸款。當項目完工銷售時就可以開始還款。

（二）加強預算管理

第一，房地產企業應科學設置預算工作中的各項指標。在設置預算指標時應從企業宏觀的戰略目標著手，將各個部門和個人的計劃加以融合，并逐漸細化到各個具體的經營環節中。

第二，房地產企業應加強預算執行工作。科學設置各項指標是開展預算管理工作的前提條件，但企業還應將各個指標進行精準落實，并加強監督，以及時發現指標數額與實際數額的差異，并采取相應措施予以調整。

第三，房地產企業應加強對資金流向和流量的控制。應盡量保障和及時供應預算內的資金，避免出現資金供應不足的情況。此外，還應進一步優化債務結構，以有效降低資金成本。

第四，房地產企業應嚴格按照規定的程序對機器設備進行維修和養護，費用不得超出預算指標，不得挪作他用。

第五，倘若發生了預算之外的情況且需要使用資金時，企業應嚴格按照程序逐級上報，堅決禁止不在預算中進行資金支付。

（三）強化資金風險管理

第一，增強工作人員的資金風險管理意識，定期向員工宣傳資金風險管理的重要性，定期舉行并組織員工參加專題研討會、培訓會、報告會等，以提高他們對于資金風險管理的重視程度，讓其能更加深入地了解資金管理改革的具體情況，深入討論企業目前在資金管理方面的問題。

第二，重視企業高管和財務工作人員的工作能力的提高。高層管理人員只有提高自己管理能力，樹立正確的經營理念，才能做好宏觀把控和頂層設計；財務人員只有擁有較強的專業能力才能在開展資金管理工作時提出更科學、更合理的管理方案。

（四）完善監督管理機制

完善的監督管理機制能有效地監督房地產企業資金管理制度的運行和落實。因此，房地產企業應積極落實執行相應的監督考核機制，通過全過程、多角度的監督和考核，實現即時規范和風險控制，最終保證企業的資金安全［4］。

第一，房地產企業應對資金進行全面管理。每一級管理部門都要承擔一定的資金管理責任，每一筆款項的支出都要經過主管領導的審批，只有將責任落實到個人，才能更好地保證資金的合理運用，才能堅決避免亂開支現象的發生。第二，企業應定期進行財務工作匯報。應由財務工作人員定期向高層管理人員匯報企業在一定期限內的資金使用情況、實際使用資金與預算指標的差距等，讓管理人員準確地了解企業的財務狀況，以便其更好地調整下一步的工作計劃。

四、結語

風險與機遇總是相伴相生，房地產行業雖然較于其他行業有超高的回報率，但其面臨的風險也遠遠高于其他行業。因此，落實好資金管理工作，提高資金利用的效率，對房地產企業來說顯得尤為重要。房地產企業應建立適應自身發展、符合自身特色的資金管理體系，不斷提高自己的資金運轉能力，讓企業資金保持健康的狀態。這樣一來，即便是遇到了經營管理上的問題，企業也能有較強的風險抵御能力。總而言之，健康、安全的資金狀態是保證房地產企業在激烈的競爭中立于不敗之地以及應對危機的重要法寶。