房地產(chǎn)項目全面預(yù)算編制問題及對策分析

崔志遠

（北京建機房地產(chǎn)有限責任公司，北京 100005）

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期時間長的特性導(dǎo)致資金鏈的延長，加大了企業(yè)獲利的不確定性，不確定性加劇投資風(fēng)險。當前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控全面升級，限購限貸、限價等措施，越來越傾向于利用行政手段直接干預(yù)樓市，從重點城市市場成交反饋來看，政策影響不可謂不明顯。拿地貴、融資難，去化回款慢成為房地產(chǎn)行業(yè)越來越突出的問題。所以，做好內(nèi)功，深耕細作，精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)有效擴大利潤、強化內(nèi)部管理的有效手段。全面預(yù)算管理系統(tǒng)的以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，構(gòu)建了長期規(guī)劃、項目全周期預(yù)算、年度預(yù)算、預(yù)算分析、預(yù)算調(diào)整、績效考核，形成閉環(huán)的全面預(yù)算整合性管理體系，具有全面控制的能力，不僅實現(xiàn)多層級目標的有效銜接，還能促使全員共同努力，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。企業(yè)在長期發(fā)展規(guī)劃中，全面預(yù)算管理體系發(fā)揮著制度保障作用，在綜合提升企業(yè)自身的核心競爭能力，促進企業(yè)在復(fù)雜激烈的市場環(huán)境中的增強可持續(xù)發(fā)展能力。同時，提升企業(yè)價值為向?qū)У娜骖A(yù)算管理制度，在控制投資風(fēng)險、經(jīng)營活動中平衡資金，防范資金鏈斷裂帶來的自身運營風(fēng)險方面能夠助力實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制存在的問題

（一）對全面預(yù)算管理認識片面、意識不強

一是認為預(yù)算管理主要是財務(wù)部門的工作，由財務(wù)部門匯報，從而在編制工作中未予以足夠的重視，工作開展缺乏主動性和積極性。二是業(yè)務(wù)部門參與度較低，與財務(wù)部門的溝通不充分，導(dǎo)致預(yù)算編制不合理，虛報、漏報等導(dǎo)致預(yù)算金額與實際收支偏差甚大、預(yù)算執(zhí)行和分析過程困難。通過全面預(yù)算管理，讓企業(yè)上到公司高管，下至一線員工都清楚和理解：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標不但指引全面預(yù)算管理工作，而且全面預(yù)算還可以對企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標提供一定的修正或強化功能，在全面預(yù)算編制過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的信息反饋，也應(yīng)該作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整或修正的重要參考依據(jù)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)公司戰(zhàn)略目標和年度經(jīng)營目標，了解項目開發(fā)重要節(jié)點，前期報批報建取證時間對施工的影響、工程施工進度排布對銷售的影響，營銷簽約回款對資金的影響，成本合約的工程成本審核和結(jié)算的影響，房屋交付對收入的影響。全面預(yù)算管理體系搭建從運營計劃-預(yù)算編制-執(zhí)行控制-預(yù)算分析-預(yù)算調(diào)整-預(yù)算考核各維度。預(yù)算就是運營過程管理，是運營計劃的貨幣衡量。

（二）預(yù)算目標及指標體系設(shè)計不完整、不合理、不科學(xué)

全面預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)化展現(xiàn)，預(yù)算目標制定不合理，不科學(xué)，導(dǎo)致預(yù)算目標沒有和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標形成有效整合，存在完成預(yù)算目標考核但企業(yè)總體目標沒有完成的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，如不能系統(tǒng)、科學(xué)的考慮從拿到土地到規(guī)劃設(shè)計、報批報建、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、到房屋交付全周期的合理排布，缺乏前期規(guī)劃和準備，市場調(diào)研不深入，對購買能力和項目銷售前景過于樂觀，產(chǎn)品設(shè)計不合理市場定位不準確，當?shù)厥袌隹蛻艚邮芏炔桓撸N售去化不達預(yù)期等現(xiàn)象。從而導(dǎo)致開發(fā)進度與全面預(yù)算脫節(jié)，無法發(fā)揮全面預(yù)算管控效果。

（三）預(yù)算編制范圍和項目不全面

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程從開發(fā)項目前期階段、施工管理階段、營銷階段涉及的業(yè)務(wù)流程繁雜，各階段的業(yè)務(wù)之間又相互銜接，如不能系統(tǒng)、全面地將每個階段的業(yè)務(wù)全部納入預(yù)算，不能將業(yè)務(wù)范圍內(nèi)涉及的各個項目科目全部納入預(yù)算，就不能夠切實地將全面預(yù)算落實到每個主體以及主體所從事的每項業(yè)務(wù)上，難以尋找各項作業(yè)與價值之間的合理關(guān)系。

（四）預(yù)算編制所依據(jù)的相關(guān)信息不足

如前期報批報建政策了解不詳細，不清楚收費項目或收費標準導(dǎo)致預(yù)算漏項或出現(xiàn)大額偏差。營銷對去化總面積、城市房地產(chǎn)去化周期、整體市場價格變化以及房屋交付時間和數(shù)量沒有系統(tǒng)考慮，導(dǎo)致銷售簽約回款和收入確認不準確，對客戶付款方式考慮不充分導(dǎo)致回款差異偏差巨大。工程成本預(yù)算編制工作的過程中，編制人員專業(yè)業(yè)務(wù)技能不足，施工圖審查環(huán)節(jié)不詳細，缺乏對相關(guān)規(guī)范與流程的嚴格執(zhí)行，缺乏對各項資料內(nèi)容進行全面的分析與參考，進而造成工程預(yù)算編制工作的質(zhì)量達不到預(yù)期要求。財務(wù)對項目所在地的稅收政策了解不詳細，導(dǎo)致稅金預(yù)算與實際出現(xiàn)金額或支付時間出現(xiàn)偏差。沒有合理考慮融資方式或付款方式導(dǎo)致資金排布不合理，資金成本出現(xiàn)偏差。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制中存在的問題的對策

（一）建立有效的組織架構(gòu)和全面預(yù)算制度體系并加強全員培訓(xùn)

健全的組織架構(gòu)是全面預(yù)算管理工作有效運行的基礎(chǔ)環(huán)境，是發(fā)揮預(yù)算管理的質(zhì)量保障。全面預(yù)算管理的組織體系將起到關(guān)鍵性的主導(dǎo)作用，為確保全面預(yù)算的權(quán)威性，公司預(yù)算委員會或預(yù)算工作組應(yīng)由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，全面負責公司預(yù)算管理制度的頒布，擬定預(yù)算目標，確定預(yù)算編制程序和目標分解方案，組織編制預(yù)算草案，對董事會負責，成員由各業(yè)務(wù)部門負責人組成。首先，全面預(yù)算管理要完善制度體系，制度設(shè)計既要起到預(yù)算的約束機能，又能發(fā)揮引導(dǎo)和激勵效能，使全體員工的能動性和積極性得以充分調(diào)動。加強全面預(yù)算工作的意義宣傳與貫徹執(zhí)行，讓公司全員理解全面預(yù)算管理是企業(yè)以戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，是企業(yè)運營目標有效落實的重要途徑。預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行作為企業(yè)成本控制和經(jīng)營管理的有效手段，融入了企業(yè)運行的各個階段、各個環(huán)節(jié)和各個流程。通過有效科學(xué)有效的預(yù)算管理體系，能夠推動企業(yè)更好更快地達成目標。其次，全面預(yù)算管理是提高企業(yè)管理水平的重要工作。全面預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略的分解和細化，是經(jīng)營計劃具體的體現(xiàn)，運行管理水平對企業(yè)各項經(jīng)營活動的開展有很大影響，是確保企業(yè)正常有序運作的重要保障。全面預(yù)算管理工作需要公司全體員工積極參與，預(yù)算管理工作不僅是財務(wù)部門的事情，企業(yè)所有業(yè)務(wù)部門要共同參與，共同研究，增強預(yù)算管理意識。全面預(yù)算工作要上至最高負責人，下至各崗位員工，做到人人有指標，事事有標準，層層可追溯。第一，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境并做出充分準備，全面預(yù)算的編制基礎(chǔ)需要符合本企業(yè)的情況，契合企業(yè)的戰(zhàn)略目標和運營目標，使全面預(yù)算管理工作達到預(yù)期效果；第二，全面預(yù)算管理工作要求全員共同參與，業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋，業(yè)務(wù)流程全面跟蹤。需要將企業(yè)的經(jīng)營活動、投資活動和財務(wù)等涉及的各項活動和企業(yè)人財物等資源及產(chǎn)供銷所有環(huán)節(jié)，全部納入單位預(yù)算管理。在全面預(yù)算編制環(huán)節(jié)，各部門之間應(yīng)及時溝通和協(xié)調(diào)，對發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋，使預(yù)算編制過程中能夠考慮各業(yè)務(wù)單位的相關(guān)情況，促進全面預(yù)算管理工作的效果。第三，全面預(yù)算的編制應(yīng)契合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標，通過戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計劃的細化分解作為全面預(yù)算編制重要依據(jù)，預(yù)算指標完成后能夠促進企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計劃的達成，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）科學(xué)合理設(shè)定全面預(yù)算的指標體系，促進實現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略

設(shè)定房地產(chǎn)項目預(yù)算指標不僅需要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，還要結(jié)合開發(fā)項目自身特點，包括所在地房地產(chǎn)趨勢調(diào)研，人口分布，對該區(qū)域的產(chǎn)品定位、去化率和去化周期進行充分摸底后，對項目經(jīng)濟效益進行分析。科學(xué)合理制定財務(wù)指標和業(yè)績指標，不能光看單一指標，體現(xiàn)貨幣時間價值的動態(tài)財務(wù)指標主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期和財務(wù)內(nèi)部收益率等。靜態(tài)財務(wù)指標不考慮貨幣的時間價值，常用指標有凈利潤、營業(yè)利潤率、股東投資回報率等。設(shè)定預(yù)算指標時應(yīng)當綜合考慮，動靜結(jié)合，起到激勵和考核的作用，形成有效的全面預(yù)算管控指標體系。

（三）加強各個預(yù)算之間應(yīng)相互關(guān)聯(lián)和整合

前期開發(fā)階段包括土地征用和拆遷補償、咨詢評估、勘察測繪、規(guī)劃設(shè)計、報批報建、臨時設(shè)施、工程管理及其他前期費用。前期預(yù)算編制過程中應(yīng)重點關(guān)注項目所在的政策法規(guī)，地質(zhì)情況，編制土地及拆遷補償費預(yù)算過程中，應(yīng)重點關(guān)注土地出讓金、稅金支付時點，根據(jù)地上情況充分合理測算拆遷補償費用，避免考慮不足或預(yù)算松弛造成大額偏差。咨詢評估和勘察測繪過程應(yīng)滿足開發(fā)項目管理和行政報批需要的各項業(yè)務(wù)。編制設(shè)計費用預(yù)算時，應(yīng)考慮項目方案設(shè)計要求和地方政府對開發(fā)項目的環(huán)保要求等，報批報建預(yù)算中，應(yīng)充分了解地方行政報建收費項目和費用標準，其中符合政府要求的可退還的保證基金應(yīng)考慮退還時間。臨時設(shè)施和七通一平預(yù)算應(yīng)結(jié)合土地情況，地方水電收費標準等。

建筑安裝預(yù)算包括基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、安裝工程、裝修工程和其他建安費用預(yù)算。建安預(yù)算無論從預(yù)算項目和金額在開發(fā)項目全面預(yù)算中為重中之重，對預(yù)算編制人員專業(yè)業(yè)務(wù)技能和責任意識要求非常高。從工程項目資料收集掌握，工程圖紙的審查和工程量的計算，最后詳細編制施工預(yù)算說明的每一個環(huán)節(jié)都非常關(guān)鍵。最終確保工程預(yù)算編制工作的質(zhì)量以及實際工程預(yù)算數(shù)值的合理性。

基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施預(yù)算一般包括供水、供電、供熱、供氣、市政道路、園林綠化、排水等，配套設(shè)施預(yù)算一般包括商業(yè)、教育、康體文化、熱力、人防等。編制預(yù)算前應(yīng)關(guān)注項目立項情況和施工圖紙審查，編制預(yù)算時基本同建安工程預(yù)算。

營銷預(yù)算的質(zhì)量直接影響全面預(yù)算的資金平衡、收入確認。一般包括簽約回款預(yù)算、營銷費用預(yù)算和房屋交付進度預(yù)算。營銷預(yù)算應(yīng)充分考慮項目所在地的城市概況、城市房地產(chǎn)分析、項目本體分析、項目競品分析，從人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面調(diào)研了解這個城市的概況。結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)面積，去化面積，去化周期，項目位置、交通、配套設(shè)施等優(yōu)缺點分析；項目地塊所在位置周圍在售項目的項目開盤時間。科學(xué)合理制定本項目推售計劃、去化周期，編排簽約回款預(yù)算。另外，不同的付款方式也直接影響銷售回款流速，編制簽約回款預(yù)算時還應(yīng)考慮簽約客戶的付款方式，了解當?shù)劂y行和公積金管理中心的按揭放款時間，合理估計一次性付款、銀行按揭和公積金貸款的比重，從而使簽約回款預(yù)算貼合實際情況。

人力資源和行政費用預(yù)算編制過程中應(yīng)該嚴格按照企業(yè)集團的組織架構(gòu)要求和費用標準，結(jié)合項目規(guī)模的大小、項目所在地的薪資水平和社保政策以及物件水平綜合考慮。

財務(wù)部門在全面預(yù)算管理中起到承上啟下的作用，主要包括預(yù)算組織、協(xié)調(diào)和數(shù)據(jù)整合審查。組織擬訂預(yù)算制度、制定具體措施和辦法，提供預(yù)算編制表單和編制計劃，進行全員預(yù)算培訓(xùn)，整合匯總各業(yè)務(wù)部門預(yù)算，在全面性、編制的依據(jù)和基礎(chǔ)、編制程序和方法和預(yù)算編制時間提出建議，協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門計劃和需求，解決在預(yù)算編制和執(zhí)行中的問題。財務(wù)部門在全面預(yù)算編制過程中，通過將各部門的預(yù)算進行匯總整合。因全面預(yù)算需要各業(yè)務(wù)部門公共參與，不同編制人員對預(yù)算科目理解不同，實際執(zhí)行中存在應(yīng)該在成本列支的項目在費用中列支，或應(yīng)該在費用中列支的在成本中核算。針對該種情況，財務(wù)部門不僅應(yīng)在預(yù)算編制前組織各業(yè)務(wù)部門進行培訓(xùn)指導(dǎo)，還應(yīng)在匯總各部門預(yù)算過程中予以詳細檢查，對于部門預(yù)算和財務(wù)核算口徑不一致的項目與相關(guān)業(yè)務(wù)部門充分溝通形成一致意見。便于后期執(zhí)行和考核過程中的分析和管理，減少因預(yù)算和核算口徑差異問題出現(xiàn)的爭議和推諉現(xiàn)象，切實達到全面預(yù)算管理的作用。

三、結(jié)束語

全面預(yù)算是一個全員、全業(yè)務(wù)、全流程的管理體系，是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標、提升經(jīng)營績效、實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控的有力工具，也是企業(yè)防范風(fēng)險、應(yīng)對危機的利器，全面預(yù)算的編制質(zhì)量直接影響企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營的規(guī)劃、控制監(jiān)督和考核評價。房地產(chǎn)企業(yè)在組織編制全面預(yù)算的過程中，應(yīng)立足企業(yè)自身情況，開發(fā)項目的特點，通過權(quán)威的管理組織，具有專業(yè)技能和素質(zhì)的人員參與。以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，業(yè)務(wù)為依據(jù)，將真實的業(yè)務(wù)通過全面預(yù)算的整合量化為可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)。利用全面預(yù)算工作作為企業(yè)管理的紐帶，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營管理，形成良好的溝通協(xié)調(diào)機制，優(yōu)化配置企業(yè)的資源，促進業(yè)務(wù)與財務(wù)的相互融合，提升員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，進而推動企業(yè)管理水平和質(zhì)量的提升。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運營全流程的有效多輪協(xié)同，進一步提高精細化管理，通過經(jīng)營挖潛增效，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。