房地產委托書公證的辦證依據和注意事項

夏文德

（吉林省敦化市公證處，吉林 敦化 133700）

房地產委托公證工作是一個操作繁瑣的業務，雖然有關部門出臺了相應文件，但因公證員的忽視，導致公證書瑕疵現象的出現。要想制造出合格的公證書，公證人員就要按照程序章程辦事，同時還要提升自身的職業素養。通過實踐豐富自身經驗，最終將風險發生概率降到最低。

一、房地產委托書公證的辦證依據

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）《中華人民共和國公證法》（以下簡稱《公證法》）是房地產委托書公證的法律依據。《民法典》規定了兩種形式的委托書公證辦理形式：第一，委托代理；第二，法定代理。委托代理根據被代理委托執行代理權，一般委托代理采取書面形式，授權委托書要寫明代理人姓名、代理事項、權限、期間，并覆蓋上代理人的簽名?！豆C法》規定了房地產委托書公證的相關事宜：根據自然人、法人或其他組織申請，公證辦理機構完成委托、聲明、贈送或遺囑等公證事項。

文章上述提到的兩項法律是房地產委托書公證辦理的法律依據，為公證員辦事指明了方向。公證員在開展工作中，只有按照法律條文、辦證規則執行，才能制造出合法、合格的公證書［1］。

二、房地產委托書公證要注意的事項

（一）分辨真假防止冒名頂替

辨別當事人身份是進行出售、抵押等處分房地產委托書公證的重要一環。如若當事人身份存在問題，公證員沒有及時發現，則要按照規定進行處罰。我國《公證法》對公證人員工作失誤作出了明確的規定：因公證員自己判斷失誤給當事人、公證事項造成損失的，公證機構要承擔賠償責任。公證機構完成賠償之后，可以對相關負責人追償。為了避免此類事情的發生，公證員在辦公中必須做好如下幾點：

1.觀察來訪當事人的言談舉止

當事人在辦理委托公證事項的過程中，表現不同：有的神色有異、有的不茍言笑、有的情緒激動、有的答非所問……公證員要認真觀察當事人以及隨行人員的言行舉止，通過細節發現問題，根據重點問題進行重點審核、核實。

同時，公證人員要認真對來訪人員的五官、頭型、面部特殊記號與身份證進行比較。如若一時無法辨認，可以通過拍照的方式進行；如若自己不確定，還可以邀請其他公證人員對比與分析，做到及時發現問題及時解決［2］。

2.傾聽來訪當事人的言論

來房地產委托公證處辦證的大都是兩個或以上人員，有的是夫妻、有的和其他當事人一起來。公證人員要認真傾聽對方的對話，從他們的交談中發現蛛絲馬跡，并根據重點問題進行核實。

3.對當事人以及有關人員開展詢問

在詢問環節，為了獲得真實的信息，公證人員要對當事人以及相關人員分別詢問，避免雙方打掩護掩蓋真實情況。詢問是識別當事人身份最為重要的一種形式，通過詢問可以識破冒名頂替的現象。如若冒名頂替的人員事先做好了備課，公證人員很難通過詢問識破。

基于此，公證人員可以詢問當事人生肖，根據戶口本詢問家中孩子、出生日期等等，如若當事人對答如流，且當事人與有關人員談話可以得到印證，則可以開始辦證。

4.對當事人身份進行判定

在完成上述三個環節之后，對于委托人身份，公證人員要做最后的判斷。如若是假的，則予以警告，如若當事人堅持，公證人員則可以報警。是真的，公證人員要按照相關流程辦理合格證。

上述四個環節是公證人員辦理業務的必需流程，如若一眼可以識別，則無需進行其他環節?？傊C人員要通過實踐，靈活應用［3］。

（二）對權屬證書進行有效辨別

在辦理出售、抵押等房地產委托證書的過程中，公證人員要做好對權屬證書的核查工作，如若懷疑是偽可以移交到不動產登記部門進行深入核實。為了保證對權屬證書審核工作的有序開展，公證機構要與不動產登記部門形成聯動機制。

現在的不動產權屬登記已經實現了網絡化，上網或者一個電話便可以知道權屬證書是否有效，是否可以完成出售、抵押等。如若房地產屬于外地，委托機構可與當地公證機構取得聯系，進一步核實。

（三）做好當事人民事行為能力的審核

我國《民法典》規定：不滿八周歲的未成年、無法辨認自身行為的人屬于無民事行為能力的人，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的成年人屬于限制民事行為能力的人，這兩大人群在實施民事法律的時候必須由法定代理人代理。公證員在工作中，如若遇到無民事行為能力的人時，則由法定代理人作為委托人，而且必須保證無民事行為和限制民事行為能力的人的合法權益。

對于未成年人的判斷，可以根據當事人提供的戶口本、身份證、出生證明等資料進行辨別。另外，對于患有精神疾病的群體，公證員可以盡量與其交談，看是否能夠正確表達自己的觀點。對于無法表達的特殊人員，公證員可以向人民法院提出申請，將其歸納為無民事行為能力或限制民事行為能力的人群。在明確好監護人之后，在保證這部分人群合法權益的基礎上，再進行房地產委托書公證辦理。根據上級主管部門的要求，老年人在辦理房地產委托書公證的時候，必須要求子女協同前來［4］。

（四）注意審查共有房地產的處分

在開展工作的過程中，公證員切勿為了提升工作效率，優化流程，即在共有產權人沒有全部到場的情況下辦理公證書，進而損害公證機構公信力。公證人員在辦理處分共有房地產委托公證書的過程中，先要審查共有房地產的人員。

全新出版的不動產登記證對房產共有人做出了明確的規定。一些老版房地產證登記在一個人名下，沒有將共有人體現出來；因此在對老房產證審核的過程中，公證員要認真審查隱性人員，做好房產的共有人工作。公證的作用就是為了在進行出售、抵押等處分房產委托公證書時候，對糾紛事項進行處理。為了避免糾紛問題的出現，從原則上講，公證員要求共有人共同進行委托公證書辦理，但也要視情況而定，不能一刀切。

比如，共有產權人需要辦理委托業務，且委托人居住同一地區而且相隔不遠，針對這種情況需要委托人共同到場一同辦理委托公證手續；對于不在同一地區相隔很遠的共有產權人，為了減少人力、物力與財力，委托人就近辦理即可。另外，部分人不需要辦理委托公證手續，當事人只需親自到不動產部門辦理即可。這種情況無需所有的共有產權人到公證機構辦理，以減輕當事人負擔［5］。

（五）注意辦證材料的收集與保存

因為辦證材料是出具公證書的依據，因此公證機構、辦證工作人員要收集并保存好相關資料。如若將公證處比作一座房子，那么公證資料就是房子的各個部件，房子質量是否過關，零部件是關鍵。因此，公證人員要將拍照的原件、錄像資料、當事人指紋留檔保存。在對當事人指紋收集的過程中，要按照要求提取，避免因糾紛問題無法做出有效的鑒定。

另外，公證人員在對當事人拍照的時候，要保持面部清晰、法律條文清楚，而且要記錄下當事人在法律條文下的指印，只有處理好各個細節，才能高質量地完成工作。

三、結束語

隨著委托公證實務詐騙案件的不斷增加，文章對房地產委托公證的注意事項進行了全面的分析。希望文章的研究能夠給相關工作者以參考和借鑒，并在大家的共同努力下防止惡意詐騙事件的發生，保證人民的合法權益。