實行全面“營改增”后房地產(chǎn)稅收風險識別淺析

吉佩林

（南通高瑞置業(yè)有限公司，江蘇 南通 2264000）

隨著我國經(jīng)濟水平的整體提升，民眾的住房需求日益強烈，近幾年，房地產(chǎn)甚至一度出現(xiàn)供不應求的狀況。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，對企業(yè)而言，“營改增”之后，房地產(chǎn)將面臨新的增值稅征收環(huán)境，企業(yè)必須重新規(guī)劃，更改過去的納稅籌劃方案。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對營業(yè)稅改征增值稅后的稅收政策，進行更為深入的研究。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理及風控變化

企業(yè)的納稅籌劃應該在國家制定的稅收法規(guī)的基礎上，對企業(yè)各類稅種進行整合優(yōu)化，從而推出科學、合理的納稅方案，幫助企業(yè)更好地減輕稅務負擔，達到為企業(yè)節(jié)省運營成本，提高經(jīng)濟收益的目的［1］。隨著“營改增”的推行與落實，房地產(chǎn)企業(yè)不得不對稅率計算、管理操作以及風險控制進行重新的梳理與定位，這就導致企業(yè)的稅務管理與風險控制面臨新的挑戰(zhàn)。

（一）強調增值稅專用發(fā)票管理的重要性

“營改增”的落地，要求房地產(chǎn)企業(yè)重新認識增值稅專用發(fā)票在實際工作中的重要性，因此企業(yè)需要在傳統(tǒng)稅務管理的基礎上，不斷完善對增值稅專用發(fā)票的管理，不管是操作方式還是管理思路都需要重新梳理。愿景固然美好，但是真正實施起來，總會猝不及防地遭遇諸多問題，比如管理以及認識上難免會存在誤區(qū)。有些房地產(chǎn)企業(yè)過度追求增值稅專用發(fā)票，忽視了對相應成本的把控，出現(xiàn)了本末倒置的尷尬局面。成本管理本來就是企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重，企業(yè)卻因為過分迷信增值稅專用發(fā)票的效力，忽略了對其他稅務管理工作的精準把控。

（二）出現(xiàn)新的稅務風險點

“營改增”的落地在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機遇的同時，也帶來了新的問題與挑戰(zhàn)。稅務風險隨之而來，“營改增”要求企業(yè)重新制定稅務核算的方法，必須對核算方法進行調整，因此可能會在原來的核算基礎上增添很多更加復雜、要求更高的核算方式。如果房地產(chǎn)企業(yè)還沒有做好相應準備，勢必會導致核算精準度下降，從而在無形之中加大了稅務風險的把控難度。

（三）加強對進項稅的管理

稍微有財務管理知識的人都應該知道，“營改增”推行的目的就是為企業(yè)減輕納稅負擔，在實際操作中，企業(yè)可以通過進項稅抵扣的方法減少納稅金額，達到縮減稅務費用支出的目的。但是想要充分利用進項稅抵扣政策，必須在稅務管理工作中加大對進項稅的把控力度，避免進項指標不合規(guī)阻礙抵扣工作的進行，白白給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后可實行的改革措施

企業(yè)必須加強自身的稅務管理工作改革，只有這樣才能夠充分適應“營改增”帶來的新變化，并從中獲取利益。

（一）注重內部環(huán)境建設以及治理結構的調整

房地產(chǎn)行業(yè)過去存在盲目建設、競爭的情況，對內部管理工作有所忽視，導致在發(fā)展后期，很多企業(yè)都因為內部環(huán)境建設不足而出現(xiàn)了諸多問題，無法持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展下去。“營改增”的推出，迫使房地產(chǎn)企業(yè)重新認識內部環(huán)境管理工作，加強對下游供應商的管理。首先，企業(yè)上下尤其是財務管理部門，要積極學習與“營改增”相關的財稅知識，并分析研究行業(yè)內的實踐經(jīng)驗，對“營改增”的核心內容有更加充分的認識，并正確看待“營改增”政策對企業(yè)發(fā)展的影響。其次，將“營改增”制度改革工作升華為企業(yè)內部秉承的文化與精神，通過持續(xù)不斷的宣教與學習，讓全體員工重視“營改增”，從而增強財務部門工作人員的積極性與主動性［2］。

（二）加強對下游供應商以及采購經(jīng)濟活動的有效管理

雖然增值稅專用發(fā)票能夠通過進項抵扣幫助企業(yè)減輕稅務方面的壓力，但是企業(yè)也不能過分迷信增值稅專用發(fā)票，這樣很容易導致企業(yè)財務部門的管理人員甚至管理高層對稅務管理工作出現(xiàn)認知上的偏差，將稅務管理重心一味偏向增值稅，出現(xiàn)“一家獨大”的現(xiàn)象，使稅務管理工作厚此薄彼，極不平衡，最終的結果就是既無法有效減輕企業(yè)稅收方面的壓力，也忽視了對其他工作的管理，比如有可能削弱對下游供應商以及采購經(jīng)濟活動的監(jiān)控力度，使企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)面臨兩難。

企業(yè)要對下游供應商的資質進行調查，凡是不具備增值稅專用發(fā)票開具資格的供應商，都應該考慮是否需要終止合作，以此維護企業(yè)的合法權益與經(jīng)濟效益。不僅如此，還要對原材料、貨物、設備等進行品控管理，千萬不能因小失大。只追求增值稅專用發(fā)票而忽視對成本品質的把控，一旦品質出現(xiàn)問題，企業(yè)很有可能失去在市場中的競爭優(yōu)勢。

（三）做好財務管理工作以及發(fā)票管理

首先，要提高財務管理人員的綜合素質，必須從內部杜絕虛開發(fā)票的問題，時刻警示管理人員不可心存僥幸，不可觸碰財務法律法規(guī)的“高壓線”，所有的發(fā)票的獲取都應該走正規(guī)合法的路線。其次，要對企業(yè)會計核算人員進行定期的專業(yè)培訓，避免核算人員因為會計能力缺失，而出現(xiàn)核算不清晰、范圍不確定、項目不準確等問題。企業(yè)要加強入賬管理工作，在房地產(chǎn)行業(yè)，因為售房款長期滯留而未及時入賬的現(xiàn)象并不少見，但是在“營改增”的大環(huán)境下，不能及時入賬將給企業(yè)的稅務籌劃工作帶來很大的影響，甚至會影響企業(yè)對稅務風險的把控。企業(yè)要強化對進項抵扣的嚴格管理，避免在實際經(jīng)營過程中出現(xiàn)虛增抵扣的問題，只要是超出項目規(guī)格的金額，就不能進行抵扣操作。不僅如此，對所有采購經(jīng)濟活動也要進行抵扣把關［3］。

（四）增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務種類較多，風險在經(jīng)營過程中隨時存在，風險的識別與控制顯然是技術性與專業(yè)性最強的一項經(jīng)濟活動［4］，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計與納稅申報人員等都有相當高的要求。可見，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要提升自身業(yè)務與人員的各項素質，這樣一旦產(chǎn)生稅務問題，就可以識別由哪個部門負責，必要時進行追責，上至企業(yè)管理層，下至各相關部門及其負責人。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對相關人員涉稅風險方面的控制意識，在日常經(jīng)營管理過程中，注意規(guī)避稅務風險的發(fā)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在當前環(huán)境下，必須樹立正確的依法納稅理念。房地產(chǎn)企業(yè)管理層只有具有依法納稅的意識，才能真正在實際操作中開展稅收籌劃，實現(xiàn)控制稅收風險之目標。同時，房地產(chǎn)企業(yè)務必將業(yè)務做到位，真正提升會計核算水平，盡可能保全有關的會計核算資料，以提供充足的必要的依據(jù)，對稅收風險進行控制。最后，企業(yè)在控制稅務風險的過程中，需要顧及發(fā)展利益，正確合理地按照法律法規(guī)進行稅收策劃。納稅籌劃方案既要考慮企業(yè)個稅的高低，又要考慮企業(yè)全局的利益。

（五）建立稅務風險預警體系

在識別與防范稅務風險的過程中，企業(yè)需要建立相應的風險預警體系。第一，定期檢查企業(yè)稅務情況，開展稅務風險評分評級工作。房地產(chǎn)企業(yè)采用沃爾評分法，找出房地產(chǎn)企業(yè)相關部門或人員可能存在的高風險，并結合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實情況，得到企業(yè)的稅務風險評分，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險作出整體評價。第二，加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務監(jiān)督，根據(jù)有關稅務專業(yè)知識與法律法規(guī)進行科學預測。在房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預測具有普遍意義，且已經(jīng)得到了廣泛應用。應按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的過往資料，根據(jù)現(xiàn)有的要求，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收開展科學測算。

三、結語

在“營改增”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多的風險與挑戰(zhàn)，要做好相應的準備工作。只有房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員吃透用足各項稅收政策，應對好各種稅務變化，最大限度地實現(xiàn)納稅的科學合理化，企業(yè)的整體成本才能夠降低，經(jīng)濟收益才能上升。企業(yè)需要重新建立符合自身發(fā)展的稅務風控方案，并從上至下地貫徹執(zhí)行相應的籌劃政策，建立更加有效、科學的風險預警機制，通過制度、人力以及方案等多方面的支持，更好地發(fā)展下去。