房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控措施

孫穎

（新世界<沈陽(yáng)>房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 沈陽(yáng) 110000）

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施需要準(zhǔn)確、科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算作為保障，需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的費(fèi)用支出進(jìn)行合理的規(guī)劃，形成對(duì)項(xiàng)目資金的有效管控。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，要實(shí)行嚴(yán)格的全面預(yù)算管控措施，為項(xiàng)目開展的各個(gè)環(huán)節(jié)提供充足的資金支撐，防止項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題。其中，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)完成自身管理職能的轉(zhuǎn)變，由會(huì)計(jì)職能擴(kuò)展為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職能，監(jiān)督管理項(xiàng)目的資金利用情況，并管控相關(guān)人員預(yù)算的執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算超支現(xiàn)象的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特征

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目主要是房屋建設(shè)，一旦開工建設(shè)，將很難作出投資上的調(diào)整，投入資金量非常大，投資風(fēng)險(xiǎn)極高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在投資之前做好項(xiàng)目的評(píng)估和調(diào)查工作，以提高投資決策的準(zhǔn)確性，防止因不確定因素影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度，從而降低投資的收益。這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，需要財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目投資決策之前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，搜集相關(guān)材料，以財(cái)務(wù)專業(yè)的角度，預(yù)測(cè)和評(píng)估項(xiàng)目盈利的可能性，出具財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供數(shù)據(jù)信息支撐。

（二）項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期和系統(tǒng)性的工作，需經(jīng)過(guò)征地、開發(fā)、建設(shè)、銷售、交付等環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要一定的工作時(shí)間，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，短則兩三年，長(zhǎng)則四五年。就以上幾個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，征地過(guò)程中，需要一次性提供大量的資金投入，這一硬性條件不是普通房地產(chǎn)開發(fā)商所具備的實(shí)力，就算是具備一定實(shí)力的開發(fā)商，也需要進(jìn)行前期的資金籌備。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身可能不具備充足的資金，因此，在項(xiàng)目開發(fā)前需要融資。同時(shí)，由于項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收周期長(zhǎng)，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金有限，所以需要外部資金的注入，財(cái)務(wù)管理人員需根據(jù)企業(yè)資金實(shí)際需求拓寬融資渠道，使用多種融資手段為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)籌措充足的資金，防止項(xiàng)目資金鏈斷裂，保證項(xiàng)目開發(fā)的有序進(jìn)行。

（三）成本核算的難度大

房地產(chǎn)行業(yè)具有其行業(yè)的特殊性，尤其是在成本核算時(shí)，需要采取單件核算的方法，也就是一個(gè)項(xiàng)目成本核算需要一個(gè)獨(dú)立的文件設(shè)計(jì)。比如，兩個(gè)工程項(xiàng)目大體情況相同，在一個(gè)地方開發(fā)，工程進(jìn)度、工程結(jié)構(gòu)基本相同，在成本核算時(shí)，要分別將每一期當(dāng)作一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)于工程周期長(zhǎng)、建設(shè)體量大的項(xiàng)目，在成本核算時(shí)需根據(jù)區(qū)域的不同進(jìn)行成本核算對(duì)象的區(qū)分。而由于開發(fā)項(xiàng)目之間的差異，使得開發(fā)內(nèi)容不相同，相應(yīng)的成本投入也不同，致使成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，從而增加了成本核算的難度。如居民住宅工程，一個(gè)項(xiàng)目需要3年的建設(shè)周期，而項(xiàng)目施工時(shí)，首先建設(shè)的是主體，之后才進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而形成一種現(xiàn)象，即住宅已經(jīng)建設(shè)完工，而配套設(shè)施還處于開工狀態(tài)，在這種情況下，成本核算很難有效開展，即便進(jìn)行了核算，核算的結(jié)果也很難保證準(zhǔn)確。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控存在的問(wèn)題

（一）缺少健全的預(yù)算管控體系

全面預(yù)算的落實(shí)缺少一個(gè)健全的預(yù)算管控體系，預(yù)算管控涉及企業(yè)管理的眾多環(huán)節(jié)，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密不可分，關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的大局，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要引起重視。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)的重視程度不夠，預(yù)算管控力度較小，管理層與基層員工就全面預(yù)算管理缺少必要的溝通和交流，致使預(yù)算管理體系相對(duì)松散，監(jiān)督管理不到位，導(dǎo)致全面預(yù)算管控各項(xiàng)措施執(zhí)行不力，實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)比較困難。

（二）預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性不夠

預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性是保證預(yù)算結(jié)果準(zhǔn)確性的前提，但是預(yù)算數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致全面預(yù)算管控的實(shí)施效果不佳。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，部分企業(yè)為了減少開發(fā)周期會(huì)要求施工部門加快施工進(jìn)度，出現(xiàn)趕工期現(xiàn)象，而忽略了財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)上的工作，致使文件資料上的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)概算與實(shí)際預(yù)算差距過(guò)大，最終結(jié)算的結(jié)果也與預(yù)算相差甚遠(yuǎn)。另外，部分企業(yè)存在預(yù)算合理性欠缺的問(wèn)題，這降低了預(yù)算的準(zhǔn)確度，使得領(lǐng)導(dǎo)決策缺乏數(shù)據(jù)支撐，僅憑感覺(jué)決策，帶來(lái)較大的決策風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)編制預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠

全面預(yù)算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效手段，全面預(yù)算的編制工作與房地產(chǎn)各個(gè)部門都有著最直接的關(guān)系。而在實(shí)際預(yù)算編制工作中，各部門普遍認(rèn)為其是財(cái)務(wù)部門自身的工作，認(rèn)為其是財(cái)務(wù)行為，將編制預(yù)算理解為財(cái)務(wù)部門控制資金的收支計(jì)劃，與本部門無(wú)關(guān)。而事實(shí)上，預(yù)算編制工作需要所有職工的共同參與，與每個(gè)職工的工作都密切相關(guān)，因此需要企業(yè)全體人員的共同努力，這樣才能保證預(yù)算編制的實(shí)用性和準(zhǔn)確性。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控的措施

（一）強(qiáng)化全員的項(xiàng)目預(yù)算管控意識(shí)

第一，增強(qiáng)預(yù)算的執(zhí)行意識(shí)。編制預(yù)算是為了通過(guò)預(yù)算的有效執(zhí)行，達(dá)到全面預(yù)算管控的目的。房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門和員工，都需要按照預(yù)算的要求，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為工作方向，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹執(zhí)行全面預(yù)算的要求，提升全面預(yù)算的管控能力。第二，全員的密切配合。全面預(yù)算的實(shí)施，需要企業(yè)全體員工以及領(lǐng)導(dǎo)的重視和參與。在預(yù)算開展的各個(gè)階段，從策劃到編制，從執(zhí)行到管控，要采取上下一致的工作態(tài)度，保證全面預(yù)算的順利開展。第三，將全面預(yù)算管控意識(shí)深入人心。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要加強(qiáng)全面預(yù)算管控工作的落實(shí)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)和宣傳預(yù)算管控工作的重要性，使之深入職工的思想，獲得企業(yè)職工和領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持，為全面預(yù)算的執(zhí)行打好群眾基礎(chǔ)。

（二）健全項(xiàng)目全面預(yù)算管控制度

第一，完善制度建設(shè)。在全面預(yù)算管控的實(shí)際工作中存在一些問(wèn)題，需要通過(guò)制度的建設(shè)，形成預(yù)算管控制度上的保障。首先，要落實(shí)全面預(yù)算管控的職責(zé)，安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)督管理各部門預(yù)算執(zhí)行的情況；其次，確定全面預(yù)算管理的目標(biāo)，落實(shí)預(yù)算編制工作，以財(cái)務(wù)部門為編制的主體，各部門協(xié)助配合，保證預(yù)算編制的準(zhǔn)確性；最后，建立預(yù)算執(zhí)行管理制度，使用業(yè)績(jī)報(bào)告、預(yù)算指標(biāo)考核等方式加大全面預(yù)算管控的力度。第二，制定預(yù)算管控標(biāo)準(zhǔn)。為了加大預(yù)算管控的力度，要在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究，建立一套完整、標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)成本和費(fèi)用科目體系，為費(fèi)用核算打好基礎(chǔ)。另外，在應(yīng)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以形成項(xiàng)目自身的成本費(fèi)用和費(fèi)用定額。

（三）加強(qiáng)對(duì)預(yù)算調(diào)整的管控

當(dāng)出現(xiàn)全面預(yù)算變動(dòng)時(shí)，需要實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。首先，要制定調(diào)整頻率，比如一個(gè)季度調(diào)整一次，預(yù)算調(diào)整要符合項(xiàng)目開發(fā)的需求，不能偏離項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，要以客觀、可行為原則，調(diào)整的重點(diǎn)應(yīng)放在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題上，起到完善預(yù)算的作用；其次，預(yù)算調(diào)整要有依據(jù)，當(dāng)受到不可抗拒因素影響時(shí)，需要調(diào)整預(yù)算進(jìn)行應(yīng)對(duì)，比如，預(yù)算執(zhí)行時(shí)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，或者國(guó)家政策和法規(guī)出現(xiàn)變動(dòng)，可以經(jīng)過(guò)企業(yè)董事會(huì)同意后進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整。

四、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管控是企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理的主要措施，在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)非常成熟，可以形成對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資管理的全面管控，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。經(jīng)過(guò)多年的應(yīng)用，全面預(yù)算管控已經(jīng)從最初的業(yè)務(wù)活動(dòng)控制轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段的資金控制、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控，參與到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中，在企業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)了巨大的應(yīng)用價(jià)值。通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控，以及其在預(yù)算編制階段的應(yīng)用，提高預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，在執(zhí)行中的管控提高了預(yù)算的執(zhí)行效率，形成了對(duì)項(xiàng)目工作人員的約束力，可以將項(xiàng)目費(fèi)用支出嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)，保證資金的使用效率。