房地產工程管理與成本管理分析

趙杰悅

沈陽匯置高棋房地產開發有限公司 遼寧沈陽 110121

隨著國家開放商品房市場后，房地產企業、建筑企業及相關從業人員數量如雨后春筍一般快速成長。經過多年總結、實踐，項目管理流程，組織管理流程、經濟管理等等管理措施日漸完善，但管理過程中往往忽略了人員思想的管理和盲區管理，簡要分析如下：

（1）提高工作計劃性：項目開工前編制合理的進度計劃，提前考慮招采項目，編制招采計劃，督促設計和成本及時出圖、確定施工單位。工序滿足進場要求即立即安排進場施工。

（2）設計及二次設計階段參與審圖：施工圖紙發送我部后，認真審圖，針對存在工序不合理節點、存在隱患的材料、便于施工的技術方法、提高使用功能的材料進行合理優化。

（3）重點工序、注意問題交底：圖紙優化完成后與施工、監理單位進行交底，將重點工序、重點控制節點及質量控制標準一一告知施工及監理單位，便于施工工程中的質量、進度管理控制。

（4）相關問題及時與監理單位溝通：把監理單位當做幫手，給予管理方向和管理底線，明確制度和懲罰原則，過程中多溝通，充分考慮人的因素進行工作劃分和日常管理。保證不突破底線、爭取提高上限。日常工作中平等溝通，充分了解現場實際情況，便于質量、進度、安全管理。

（5）編制合理工期：分部工程開工前根據總控計劃編制合理的分項工程進度計劃，充分考慮施工流水及施工順序。保證充足施工人員、材料的情況下，給予施工企業合理工期。

（6）重視過程管理：無論質量還是進度，過程管理無比重要，施工前的標準和流程充分交代明確。更重要的是執行過程，由于人員素質、天氣、隊伍管理能力、質量目標等偏差都會在施工過程中體現出來。結合人員管理、制度管理、技術管理措施不斷檢查、糾偏。這也就是工程人員經常接觸的項目PDCA循環。

（7）重視人的作用：全國的農民工技術水平基本相同，為何能有高品質和低品質之分，發人深省。我想與管理人員強有力的掌控密不可分。工程施工所有的工作全部都是落實到人的身上，只有把人管理好、篩選出優質的個體和組織才能呈現完美的實體工程。

（8）對施工企業誠意服務。施工企業確定后，對現場情況，進場時間，圖紙重要節點，工期節點和工作重點及時交底，讓監理和施工單位明確我公司要什么，重點關注什么，充分做到讓施工企業和監理明白我司的意圖，猶如老板對我們宣貫的企業文化一樣，滲透到潛意識里，不知不覺的從內心產生改變。施工過程的管理，按照開工前確定的標準執行，工期、質量偏差及時糾正，處理手段隨偏差嚴重程度逐步升級，問題處理有理有據，做到讓公司放心，讓施工企業信服。變更管理，參與設計部同事調整設計變更，結合工程實際情況，提出合理化建議，保證設計標準不降低，并滿足變更項目及時呈現。工程完工后，組織監理、施工企業共同驗收已完工程，逐一排查，整理不合格項目清單，督促整改，保證項目順利完工。成本管理，嚴格按照現場實際完成進度審核、簽發工程進度款申請，不拖延、不設限，保證施工企業資金流順暢。廉潔自律。工作中秉持公平、公正、公開原則，不幫助施工企業降低標準而謀求個人利益。不去揪住某件小事不放而主張好處。只有這樣，監理單位、施工企業才會信服。

（9）對匯置企業誠意服務。保證日常工作質量的同時，對于領導交辦的工作及時跟進、處理，出現特殊問題和突發事件及時與領導溝通，以便于公司對現場實際情況真實掌控。認真審核圖紙，減少簽證、設計變更、優化圖紙節點以提高使用功能。減少交房后的漏水、裂縫、漏風、影響施工工程的維修問題。及時提出招采計劃，給成本部門同事預留充足時間，特殊節點及時告知，方便組價和確定施工企業。與同事真誠相待，有問題一起想辦法處理，不推委，主動承擔更大的責任。老板講笑是最廉價的服務，多把笑臉展現給大家，傳遞正能量，傳播好心情，便于工作順利開展和人際關系融洽相處。

（10）對業主的誠意服務。優化圖紙節點，減少交房后的漏水、裂縫、漏風、影響施工工程的維修問題，認真管理工程施工質量，提高業主的體驗感受。若存在維修問題，及時要求施工單位24小時內即到達問題現場，及時告知業主維修時間及維修方法，并表達歉意。認真考慮維修方案，保證一次不留隱患的維修完成，避免糊弄維修、多次維修、修完外部不管室內的維修。

1 房地產項目全過程成本管理的具體方法與實施策略

1.1 投資決策階段

決策階段各項技術經濟決策，是決定項目成敗、虧賺的重要影響因素。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。決策失誤會造成人力、物力及財力的浪費，甚至造成不可彌補的損失。特別是投資方向的確定、建設體量的大小、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低及項目成功與否[1]。

1.2 投資估算

投資決策階段的投資估算是進行投資選擇的重要依據之一，同時也是決定項目是否可行及政府部門對項目進行審批的重要參考依據。全面準確地估算建設項目的工程造價，是可行性研究以及整個決策階段造價管理的重要任務。不僅是擬建項目投資決策的依據，同時也是決定建設項目將成為擬建項目的實施階段投資控制的目標值。投資估算是指在項目投資決策過程中，依據現有的資料和特定的方法，對建設項目的投資數額進行的估計。投資估算的準確與否不僅影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果，而且也直接關系到下一階段設計概算和施工圖預算的編制，對建設項目資金籌措方案也有直接的影響[2]。

2 結語

基于全過程控制理論實行項目成本管理，是提升房地產項目開發、運營、融資能力的重要手段。房地產企業應牢固樹立項目成本管理意識，明確成本核算科目，加強工程招標采購管理，提高合同執行管理力度，建立完善的動態成本管理與考核機制，借此有效提高項目成本管理水平，進一步提升工程投資效益。