房地產(chǎn)工程管理與成本管理分析

趙杰悅

沈陽(yáng)匯置高棋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧沈陽(yáng) 110121

隨著國(guó)家開(kāi)放商品房市場(chǎng)后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員數(shù)量如雨后春筍一般快速成長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)多年總結(jié)、實(shí)踐，項(xiàng)目管理流程，組織管理流程、經(jīng)濟(jì)管理等等管理措施日漸完善，但管理過(guò)程中往往忽略了人員思想的管理和盲區(qū)管理，簡(jiǎn)要分析如下：

（1）提高工作計(jì)劃性：項(xiàng)目開(kāi)工前編制合理的進(jìn)度計(jì)劃，提前考慮招采項(xiàng)目，編制招采計(jì)劃，督促設(shè)計(jì)和成本及時(shí)出圖、確定施工單位。工序滿(mǎn)足進(jìn)場(chǎng)要求即立即安排進(jìn)場(chǎng)施工。

（2）設(shè)計(jì)及二次設(shè)計(jì)階段參與審圖：施工圖紙發(fā)送我部后，認(rèn)真審圖，針對(duì)存在工序不合理節(jié)點(diǎn)、存在隱患的材料、便于施工的技術(shù)方法、提高使用功能的材料進(jìn)行合理優(yōu)化。

（3）重點(diǎn)工序、注意問(wèn)題交底：圖紙優(yōu)化完成后與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行交底，將重點(diǎn)工序、重點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)一一告知施工及監(jiān)理單位，便于施工工程中的質(zhì)量、進(jìn)度管理控制。

（4）相關(guān)問(wèn)題及時(shí)與監(jiān)理單位溝通：把監(jiān)理單位當(dāng)做幫手，給予管理方向和管理底線(xiàn)，明確制度和懲罰原則，過(guò)程中多溝通，充分考慮人的因素進(jìn)行工作劃分和日常管理。保證不突破底線(xiàn)、爭(zhēng)取提高上限。日常工作中平等溝通，充分了解現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，便于質(zhì)量、進(jìn)度、安全管理。

（5）編制合理工期：分部工程開(kāi)工前根據(jù)總控計(jì)劃編制合理的分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃，充分考慮施工流水及施工順序。保證充足施工人員、材料的情況下，給予施工企業(yè)合理工期。

（6）重視過(guò)程管理：無(wú)論質(zhì)量還是進(jìn)度，過(guò)程管理無(wú)比重要，施工前的標(biāo)準(zhǔn)和流程充分交代明確。更重要的是執(zhí)行過(guò)程，由于人員素質(zhì)、天氣、隊(duì)伍管理能力、質(zhì)量目標(biāo)等偏差都會(huì)在施工過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)。結(jié)合人員管理、制度管理、技術(shù)管理措施不斷檢查、糾偏。這也就是工程人員經(jīng)常接觸的項(xiàng)目PDCA循環(huán)。

（7）重視人的作用：全國(guó)的農(nóng)民工技術(shù)水平基本相同，為何能有高品質(zhì)和低品質(zhì)之分，發(fā)人深省。我想與管理人員強(qiáng)有力的掌控密不可分。工程施工所有的工作全部都是落實(shí)到人的身上，只有把人管理好、篩選出優(yōu)質(zhì)的個(gè)體和組織才能呈現(xiàn)完美的實(shí)體工程。

（8）對(duì)施工企業(yè)誠(chéng)意服務(wù)。施工企業(yè)確定后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，圖紙重要節(jié)點(diǎn)，工期節(jié)點(diǎn)和工作重點(diǎn)及時(shí)交底，讓監(jiān)理和施工單位明確我公司要什么，重點(diǎn)關(guān)注什么，充分做到讓施工企業(yè)和監(jiān)理明白我司的意圖，猶如老板對(duì)我們宣貫的企業(yè)文化一樣，滲透到潛意識(shí)里，不知不覺(jué)的從內(nèi)心產(chǎn)生改變。施工過(guò)程的管理，按照開(kāi)工前確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，工期、質(zhì)量偏差及時(shí)糾正，處理手段隨偏差嚴(yán)重程度逐步升級(jí)，問(wèn)題處理有理有據(jù)，做到讓公司放心，讓施工企業(yè)信服。變更管理，參與設(shè)計(jì)部同事調(diào)整設(shè)計(jì)變更，結(jié)合工程實(shí)際情況，提出合理化建議，保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不降低，并滿(mǎn)足變更項(xiàng)目及時(shí)呈現(xiàn)。工程完工后，組織監(jiān)理、施工企業(yè)共同驗(yàn)收已完工程，逐一排查，整理不合格項(xiàng)目清單，督促整改，保證項(xiàng)目順利完工。成本管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際完成進(jìn)度審核、簽發(fā)工程進(jìn)度款申請(qǐng)，不拖延、不設(shè)限，保證施工企業(yè)資金流順暢。廉潔自律。工作中秉持公平、公正、公開(kāi)原則，不幫助施工企業(yè)降低標(biāo)準(zhǔn)而謀求個(gè)人利益。不去揪住某件小事不放而主張好處。只有這樣，監(jiān)理單位、施工企業(yè)才會(huì)信服。

（9）對(duì)匯置企業(yè)誠(chéng)意服務(wù)。保證日常工作質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作及時(shí)跟進(jìn)、處理，出現(xiàn)特殊問(wèn)題和突發(fā)事件及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通，以便于公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況真實(shí)掌控。認(rèn)真審核圖紙，減少簽證、設(shè)計(jì)變更、優(yōu)化圖紙節(jié)點(diǎn)以提高使用功能。減少交房后的漏水、裂縫、漏風(fēng)、影響施工工程的維修問(wèn)題。及時(shí)提出招采計(jì)劃，給成本部門(mén)同事預(yù)留充足時(shí)間，特殊節(jié)點(diǎn)及時(shí)告知，方便組價(jià)和確定施工企業(yè)。與同事真誠(chéng)相待，有問(wèn)題一起想辦法處理，不推委，主動(dòng)承擔(dān)更大的責(zé)任。老板講笑是最廉價(jià)的服務(wù)，多把笑臉展現(xiàn)給大家，傳遞正能量，傳播好心情，便于工作順利開(kāi)展和人際關(guān)系融洽相處。

（10）對(duì)業(yè)主的誠(chéng)意服務(wù)。優(yōu)化圖紙節(jié)點(diǎn)，減少交房后的漏水、裂縫、漏風(fēng)、影響施工工程的維修問(wèn)題，認(rèn)真管理工程施工質(zhì)量，提高業(yè)主的體驗(yàn)感受。若存在維修問(wèn)題，及時(shí)要求施工單位24小時(shí)內(nèi)即到達(dá)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)告知業(yè)主維修時(shí)間及維修方法，并表達(dá)歉意。認(rèn)真考慮維修方案，保證一次不留隱患的維修完成，避免糊弄維修、多次維修、修完外部不管室內(nèi)的維修。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的具體方法與實(shí)施策略

1.1 投資決策階段

決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，是決定項(xiàng)目成敗、虧賺的重要影響因素。正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提。決策失誤會(huì)造成人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的損失。特別是投資方向的確定、建設(shè)體量的大小、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低及項(xiàng)目成功與否[1]。

1.2 投資估算

投資決策階段的投資估算是進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)之一，同時(shí)也是決定項(xiàng)目是否可行及政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審批的重要參考依據(jù)。全面準(zhǔn)確地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，是可行性研究以及整個(gè)決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)。不僅是擬建項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，同時(shí)也是決定建設(shè)項(xiàng)目將成為擬建項(xiàng)目的實(shí)施階段投資控制的目標(biāo)值。投資估算是指在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的編制，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目資金籌措方案也有直接的影響[2]。

2 結(jié)語(yǔ)

基于全過(guò)程控制理論實(shí)行項(xiàng)目成本管理，是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、融資能力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)牢固樹(shù)立項(xiàng)目成本管理意識(shí)，明確成本核算科目，加強(qiáng)工程招標(biāo)采購(gòu)管理，提高合同執(zhí)行管理力度，建立完善的動(dòng)態(tài)成本管理與考核機(jī)制，借此有效提高項(xiàng)目成本管理水平，進(jìn)一步提升工程投資效益。