房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制策略分析

田文健 安徽省高速蜀西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

市場經(jīng)濟體制在為各個行業(yè)和領(lǐng)域的企業(yè)提供更自由的經(jīng)營發(fā)展條件的同時，也因為市場競爭的逐漸加劇而使企業(yè)面臨著更強的經(jīng)營壓力與管理風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)與人們的基本生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)做好資金成本的管理工作，不僅能夠保證自身正常合理的經(jīng)營秩序，還能夠在自覺抵制市場不良競爭行為的同時，更好地滿足人們的購房需求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的重要性

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置

房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營業(yè)務(wù)以工程項目為主，這些工程項目普遍存在著規(guī)模大、建設(shè)周期長的特點，因而也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資經(jīng)營活動的過程中，不僅需要保證自身資金的穩(wěn)定供應(yīng)，還要依據(jù)工程項目來對具體的資金用途進行細(xì)化分配。對此，要想在既實現(xiàn)資金投入量的降低，又讓企業(yè)能夠在漫長的投資周期中獲得穩(wěn)定收入，就需要通過有效手段，實現(xiàn)資金利用效率及轉(zhuǎn)化效益的提升[1]。做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與成本控制工作，能夠通過優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的資源配置來減少資金的不必要支出以及浪費的情況。

(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益

企業(yè)開展投資經(jīng)營活動的最主要目的就是為了獲取經(jīng)濟利益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其本身投入和收回資金的周期比較長，在開展投資經(jīng)營活動的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本實施科學(xué)化管控，能夠在保證最后經(jīng)濟收益不變的前提下，通過減少收入與投入之間的差值來提高企業(yè)的經(jīng)濟效益[2]。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與成本控制中存在的問題

(一)資金安排與實際成本控制存在較大差異

在房地產(chǎn)企業(yè)投資的整個工程項目施工過程中，建筑材料價格、天氣和環(huán)境因素、房地產(chǎn)政策的變化以及房地產(chǎn)市場行情的變化都會對工程項目最后的投資收益產(chǎn)生一定的影響。現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動的過程中，經(jīng)常會受到這些因素的影響而導(dǎo)致企業(yè)的資金安排與實際成本控制存在較大的差異[3]。在這些因素當(dāng)中，房地產(chǎn)政策的變化是最容易對房地產(chǎn)企業(yè)以及市場產(chǎn)生影響，增加房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營風(fēng)險的最主要原因。

(二)成本控制粗放化

在促進現(xiàn)代化城市的建設(shè)和發(fā)展過程中，大量工程項目的出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展契機，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在市場中出現(xiàn)。大量房地產(chǎn)企業(yè)涌入雖然能夠在一定程度上促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，卻也會造成房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻過低、經(jīng)營活動的開展缺乏專業(yè)性的情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資經(jīng)營活動的過程中，很容易出現(xiàn)成本控制粗放化的問題，究其原因，主要是部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少相關(guān)管控經(jīng)驗，且較容易對各種金融機構(gòu)產(chǎn)生較大的依賴性，進而導(dǎo)致成本控制實踐與企業(yè)實際的經(jīng)營情況、建設(shè)規(guī)劃有所出入。

(三)缺少長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和觀念

企業(yè)在開展投資經(jīng)營活動的過程中要做好短期與長期的目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃，才能夠更好的促進自身的可持續(xù)發(fā)展。而現(xiàn)階段我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資經(jīng)營活動的過程中，往往將企業(yè)工作的開展目標(biāo)集中到眼前的經(jīng)濟利益上。這樣雖然能夠為企業(yè)短暫地帶來大量的經(jīng)濟收入，卻也會因為資金以及成本的管理安排存在差異而產(chǎn)生一定的隱患。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營項目存在較多的變化因素，片面強調(diào)短期的經(jīng)濟效益容易使企業(yè)產(chǎn)生資金短缺的情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理與成本控制的具體策略分析

從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟建設(shè)的重要著力點與關(guān)鍵發(fā)展點，房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的推動角色。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的資金管理機制與成本控制能力是保障其穩(wěn)定經(jīng)營、長效發(fā)展的必要性基礎(chǔ)條件。所以房地產(chǎn)企業(yè)探索加強資金管理與成本控制的有效路徑勢在必行。具體來講，在經(jīng)營管理實踐中企業(yè)可采取如下策略措施：

(一)做好資金管理與成本控制的規(guī)劃工作

規(guī)劃方案的合理制定是能夠保證資金管理與成本控制工作正常開展的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涉及到整個投資項目的全部過程，由于工程項目各種因素的變化都會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入產(chǎn)生一定的影響，在制定管理與成本控制的規(guī)劃方案時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要將所有容易影響到企業(yè)資金投入變化情況的因素考慮進去，還要在規(guī)劃方案初步制定完成后方案的審核與查驗工作。

具體來說，在制定項目管理與成本控制的規(guī)劃方案時，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對投資的工程項目的市場價值以及能夠收回的資金和收益情況進行估計和測算。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)開發(fā)、工程監(jiān)督以及成本預(yù)算等部門需要為規(guī)劃方案的制定提供工作上的支持和配合。在具體的規(guī)劃方案制定過程中，對包括土地成本、前期規(guī)劃設(shè)計費用、工程成本、資金成本、投資銷售成本以及管理成本進行仔細(xì)的估算。在規(guī)劃方案的內(nèi)容中還要盡量體現(xiàn)出可能會影響實際施工進度和施工成本的價格費用浮動范圍。在對所有的資金管理內(nèi)容進行明確的規(guī)劃和估算后，就可以依據(jù)具體的資金需求規(guī)劃方案來選擇房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的融資方案，確保企業(yè)的資金使用實踐符合預(yù)期需求。

(二)保證項目進度安排以及資金支付的合理性

通過前面的分析可以得知，在開展投資經(jīng)營活動的過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)容易因為成本控制粗放化而導(dǎo)致資金使用需求超預(yù)算或資金流轉(zhuǎn)能力大幅降低的問題出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營與健康發(fā)展。對此，企業(yè)還需要基于自身的經(jīng)營條件與投資規(guī)劃，對項目進度進行合理安排，并保證資金支付的合理性。

而從這一方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確在投資項目的施工過程中，容易影響資金管理以及成本控制的最主要工作內(nèi)容，也就是實際的施工進度和資金支付的額度。從施工進度的角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要依據(jù)工程項目的施工進度來做好工程項目的具體資金預(yù)算工作，還要保證能夠在工程項目規(guī)定的付款期限內(nèi)完成資金核對以及付款的工作。而從資金支付的額度來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)劃出更加經(jīng)濟實惠的項目建設(shè)方案，以此來減少房地產(chǎn)企業(yè)資金和成本的支出。

(三)做好項目結(jié)算與資金結(jié)算工作

在投資項目施工完成后，房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)合同內(nèi)容支付款項之前，還要做好項目結(jié)算以及資金結(jié)算的工作。結(jié)算工作的結(jié)果不僅會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金支付額度，還會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益狀況。在這種情況下，要想切實提高資金管理質(zhì)量，形成科學(xué)合理的成本管控機制，企業(yè)還要做好項目結(jié)算和資金結(jié)算的工作。

基于此，企業(yè)首先要保證各項具體的結(jié)算手續(xù)和文件的齊全，以便為日后的結(jié)算工作提供更加科學(xué)的依據(jù)；其次，在結(jié)算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要及時化、精細(xì)化地采集并記錄各類施工變更信息，據(jù)此對結(jié)算清單中的費用明細(xì)進行仔細(xì)的核對，在避免重復(fù)性費用結(jié)算的同時，減少企業(yè)的資金支出；最后，為了達(dá)到更加精準(zhǔn)的資金結(jié)算目標(biāo)，企業(yè)還要進行兩到三次的反復(fù)審核，用以保證各項具體內(nèi)容的真實性和精確性。

(四)加強資金管理與成本控制的聯(lián)動

從一定意義上說，資金管理與成本控制存在共通的部分。在開展資金成本的管控實踐時，企業(yè)積極加強資金管理與成本控制的聯(lián)動和融合，不僅能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資經(jīng)營活動的過程中加強對資金的管理和控制，還能夠為房地產(chǎn)企業(yè)樹立長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)起到一定的促進作用。

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)資金管理與成本控制的聯(lián)動和融合的目標(biāo)，不僅要確保各經(jīng)營環(huán)節(jié)、各工作部門間的密切聯(lián)系與協(xié)同運作，在內(nèi)部建立動態(tài)化的信息共享機制，進而為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟價值，還要做好融資活動，讓企業(yè)自身在融資的過程中能夠盡量減少資金利息的支出，從而提高成本控制質(zhì)量，優(yōu)化企業(yè)的資金管理體系。

(五)加強對項目資金以及成本控制工作的監(jiān)管

在整個資金管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要從工作質(zhì)量的角度來做好資金的管理和成本控制工作，還要注意防范在投資經(jīng)營活動過程中容易出現(xiàn)的各種風(fēng)險問題。為了能夠有效的減少和規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動中遇到的風(fēng)險，在加強資金管理和成本控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好與所有資金管理工作相關(guān)的監(jiān)督和監(jiān)控工作。而從這一方面來說，監(jiān)管工作開展的最主要依據(jù)就是健全完善的資金安全監(jiān)控管理制度。因而要想讓監(jiān)管工作更好的發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)就要在內(nèi)部建立嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)控管理制度，并定期對房地產(chǎn)企業(yè)開展的投資經(jīng)營活動的費用支出情況進行檢查與核對，及時發(fā)現(xiàn)記錄中存在的問題并采取有效的措施加以改正。

四、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)對資金管理、成本控制兩項工作提起了充足重視。在經(jīng)營管理實踐中，企業(yè)既要把控好資金成本的各個運作細(xì)節(jié)，也要注意積極規(guī)避資金管理與成本控制中容易出現(xiàn)的風(fēng)險問題，這樣才能夠在保證企業(yè)資金合理利用的同時，也能夠進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。