我國城市地下空間使用權估價研究綜述

連 鵬 關文俠 曹艷紅 李智佳 .安陽市國土資源調查規劃與測繪院 .安陽市金土房地產評估有限公司

土地資源的稀缺與科學技術的進步是推動人類開發地下空間和利用地下空間的主要動力。尤其是我國正處于快速的經濟發展和城市建設時期，土地資源的日益稀缺要求集約節約利用土地，作為立體利用的主要方式，地下空間開發利用較之傳統的平面擴張勢必成為今后的發展趨勢；科學技術的不斷進步又為地下空間開發利用的實現提供了技術支持。近年來，我國城市地下空間開發利用發展迅速，出現了形式多樣的土地利用方式。地下空間開發的特殊性在于將土地利用的實現形式由二維變換為三維的同時，也將其價值評估的對象擴大到了立體空間范疇。因此關于城市地下空間土地使用權估價的探討成為社會各界關注的熱點，本文對近年來我國該方向研究進行了總結評述，以期為今后地下空間土地使用權有償交易提供研究基礎。

一、概念內涵及范圍界定

關于地下空間使用權的概念，我國有包括地下空間使用權、地下空間利用權、建設用地空間使用權、基底使用權等基本概念提出。但事實上，土地本身是一個立體概念，它不僅包括傳統意義上的橫向面積要素，而且包括從地面向上、向下延伸一定幅度的縱向空間要素[1]。早期研究將地下空間使用權的性質界定為他項權利，其法理依據為《確定所有權與使用權的若干規定》中第54條具體規定。2007年《物權法》正式頒布，其中第136條規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。這一規定將地下空間使用權作為一種獨立用益物權的身份得到“官方認可”。因此，地下空間的權屬是一項獨立的用益物權，與地表權屬的本質是一致的。地下空間的特殊性，使其概念內涵具有特殊性，即以不妨礙地面利用為前提下，地下所確定的與已存在的物權相互獨立，邊界以投影占地的范圍的建設用地使用權[2-3]。林國斌等將其直接定義為地下空間土地使用權，具體指在地表以下的地下空間所擁有的使用權，可以進行開發建設，能夠獨立占有，具有收益和處分的地下空間權益[4]。

按照形成形式或表達方式不同，地下空間使用權價格應包括評估地價、交易地價、宗地地價，以及基準地價、標定地價等。由于待估宗地區位條件、市場發育、開發成本、形狀、面積等影響因素不同，基準地價反映土地市場中地下空間土地使用權的平均地價水平和變動趨勢，用于控制宗地地價的評估范圍；而宗地地價用來指示特定的、時效的地下空間使用權價格。

地下空間估價的客體范圍如何確定？結合當前實際的開發利用形式總結，主要包括單建式和結建式兩種類型[5]。地下空間單元是三維地籍管理在地下的最小單元，圍繞如何建立三維地籍，劉敏、黃鐸、夏登權等指出地下空間的邊界范圍可以通過測繪其三維坐標來確定，即除需要測繪地下空間的水平投影范圍外，還應測量第三維的高程或深度[6-8]。對于已建成的地下建筑應以地下建筑的實際所及范圍為界；對于建設的地下建筑，以審批過的三維用地范圍為準，通過水平投影坐標、豎向高程(或起止深度)等確定其空間范圍[9]。

二、估價思路及方法探討

隨著地下空間價格理論體系和內涵的不斷更新和發展，相關專家、學者進行了很多有益的探討與嘗試。地下空間使用權估價技術思路及方法主要包括三類：第一類是基于我國傳統估價思路及方法，主要包括剩余法、收益還原法、基準地價系數修正法；第二類是通過引用國外地下空間估價模型并進行相應的修正，主要包括參考價格法、影子價格法、樓層效用比法等；第三類是將會計成本理論、工程造價理論、數理統計等應用于地下空間使用權估價，如財務凈現值法、工程概算、回歸分析等。

估價方法適用性上，地下空間估價與地表土地價格估價原理基本一致，現在實際應用中的地表土地估價方法同樣適用于地下空間的價格評估。具體方法的選擇時，主要取決于地下空間的功能用途和所在市場的發育程度。從方法適用的限制程度而言，成本法、市場比較法難度較大，而剩余法、收益還原法、基準地價系數修正法是當前研究和實際操作中采用的主要估價方法。在空間立體地價體系建立的前提下，地下空間估價模型應用具有很大的操作便利性。此外，會計成本理論、工程造價理論、數理統計等專業方法在求取某些關鍵的估價參數、驗證估價結果等方面具有顯著優勢。隨著探討的不斷深入，相關研究開始關注將傳統估價方法與空間估價模型以及包括數理統計等在內的其他方法進行結合，起到了優勢互補的作用。如張巖、石憶邵、王文靜、許寄托等的研究[10-13]，均不同程度地綜合了傳統估價方法、樓層效用比估價模型、特征價格模型等技術方法，對于當前地下空間使用權價格評估的研究思路拓寬及實踐摸索起到了十分積極的推動作用。

此外，對地下空間使用權價格的影響因素進行界定，并對各因素的影響權重進行權衡也是當前研究的探討熱點。供需圈區位條件、開發后的功能以及地下建筑的建造成本等因素是評估地下空間使用權價格的首要考慮因素；其次，交通條件、人流量、商業繁華度、土地等級等因素依附上述因素，對地下空間價格的影響較為顯著。

三、估價中部分關鍵參數的確定

地下空間開發的特殊性要求對其估價時必須考慮特殊因素的甄別及修正，除考慮傳統方法中的影響因素外，還應重點考慮地下設施公益性質、地質水文條件、最佳地下深度、立體區位、相對交通條件等。因此對估價過程中成本、收益、還原利率、利潤率等參數的選取，不應片面強調“區域平均值”或“社會平均值”，而應充分考慮待估個體的具體情況進行甄別并客觀確定[14]。首先，地下空間開發的公益性要求必須對其評估價格通過容積率或其他折減價措施予以修正；第二，地質水文因素是進行地下空間開發適應性評價的重要因素，一般來說開發深度越深，施工條件越復雜，投資水平越高、利用效率反而遞減；第三，進行深度系數修正，必須明確地下空間開發利用的最佳深度，即當地下空間開發的邊際成本與邊際價格相等時，開發地下空間才能取得最佳收益。

四、研究展望

在城市土地資源日益稀缺和社會經濟快速發展的背景之下，地下空間使用權開發利用已經成為我國城市土地集約節約利用的重要途徑，如何科學且客觀的顯化地下空間使用權價值，進而不斷完善我國土地使用權有償使用和交易制度。較國外而言，我國土地空間利用的理論研究起步較晚，實踐操作形式較少，還未形成系統的、完備的估價理論體系。因此，之后可能的主要研究方向包括：

(一)立體地價理論體系的建立與完善

從當前我國各地方實踐的地下空間使用權出讓價格方式確定情況來看，基本上是直接采用地表的土地價格乘以相應的修正系數確定，估價理論指導意義并未發揮，其根源上是由于我國立體地價理論體系尚未建立完善。

(二)估價客體(對象)權屬范圍的界定方法

估價客體(對象)權屬范圍的準確界定是地下空間使用權估價的基礎工作，這有賴于三維地籍、立體(空間)權籍的技術支撐。

(三)針對地下空間開發利用特殊性的估價修正參數體系研究

實際操作中，不同項目案例的修正必然不同，而當前又缺乏官方的政策指導依據或技術指南，造成實際估價工作難度很大，地下空間使用權價格的確定缺乏科學性，因此須加強地下空間使用權估價修正體系的?工作。

(四)估價結果的檢驗與論證

估價結果的檢驗與論證工作應是地下空間使用權價格評估的必要工作之一，一方面有利于增強估價理論體系的邏輯性，另一方面是有效檢驗估價結果是否客觀顯化地下空間價值的必要途徑。■