物業公司財務管理及會計核算問題研究

郭澤雄 海南海航物業管理股份有限公司

引言

作為服務性行業，物業公司的發展宗旨是給客戶提供專業的服務。自改革開放以來，我國房地產行業的快速發展也拉動了物業行業的崛起，2019年，全國物業行業市場規模約為6961億元，越來越多的物業公司上市，整個物業行業大放異彩。隨著物業行業的發展，“專業性的服務”不再僅僅指公司日常的業務，也包含其他多種經營內容。在物業服務內容不斷擴充下，物業公司內部管理的難度也在不斷加大。財務管理貫穿于企業內部管理的各個環節，是連接各類型內部管理的橋梁。對于物業公司來說，必須要在企業內部建立科學的財務管理體系，并且進行專業化的、契合企業自身實際的會計核算，為企業發展運營提供良好保障，提高整個企業的核心競爭力。

一、物業公司的業務特點及財務管理的具體內容

（一）物業公司的業務特點

在改革開放帶來的紅利影響下，我國房地產行業迅速發展，房地產公司負責地產開發、樓房建造，而竣工交付之后對于業主的服務工作則需要交由物業公司來進行。因此可以說，物業行業是房地產行業的衍生行業，也是房地產行業再循環中產生的一種服務性質的行業。在具體業務開展的過程中，物業公司的業務涉及房地產建設以及后期業主服務消費的各個環節，還需要與政府、房地產商、業主等多方主體聯動溝通，并提供相應的服務，因此業務較為復雜煩瑣。一般物業公司都是受與之關聯的房地產公司委托，對住宅、寫字樓、公共服務設施（如學校、醫院）中的業主提供后期服務。這種服務內容多樣，涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務，又包括無形的綠化、衛生清潔等服務。

（二）物業公司財務管理的具體內容

財務管理是物業公司內部管理的核心內容，開展高效的財務管理和會計核算工作，能夠為物業公司資金正常周轉提供保障，也有利于降低公司經營成本，實現利潤最大化。目前物業公司的財務管理主要可以分為三部分內容：第一部分是對物業公司內部固定資金和流動資金的核算工作。第二部分是結合不同的業務服務內容，對物業公司財務成本進行有針對性的管控，進行成本核算與預算管理。第三部分是對公司的現金流進行管理，包括對收支情況的核算、利潤的預估等。

二、物業公司財務管理及會計核算存在的問題

（一）財務管理與會計核算的工作開展基礎薄弱

物業行業在我國發展的歷史較短，是一種新興行業。整個行業僅有短短幾十年的發展，因此物業公司普遍沒有建立起成熟的內部管理體系，財務管理與會計核算工作的開展基礎較為薄弱。結合對具體問題的分析，可以發現在物業公司的內部管理中，缺乏對財務管理和會計核算工作的規范，由于沒有制定完善的制度體系供財務人員進行參考借鑒，整個財務管理工作過于粗放、隨意，存在會計憑證填寫不規范、公司內部建賬分類不明確、發票收集和管理不嚴格等問題。這樣一來，不僅會計核算工作在對賬過程中的工作量和工作難度增加，還常常出現會計信息失真等問題，整個財務管理與會計核算工作效率低下。

（二）會計核算中成本核算的方式單一

成本核算是物業公司進行會計核算的核心內容，該工作開展的效率關乎公司整體成本控制的效率。目前，大多數物業公司仍然沿用傳統由財務部門進行集中核算的形式來進行成本核算。而隨著物業公司內部業務的拓展，一些規模較大的物業公司所管理的范圍包含幾十上百個住宅區、寫字樓以及公共服務設施。不同的業務有著不同的內容與成本特點。僅僅靠財務部門難以深入到業務的具體環節中，也無法結合業務開展的實際情況制定成本控制方案。而就成本核算的具體方式來看，目前物業公司成本核算的明細科目也不夠明確，沒有建立起針對不同業務的精細化核算方案，因此成本核算的財務數據也不能為公司管理層提供真實可靠的參考。除此之外，目前物業公司開展的會計核算工作中，對成本的核算局限在“有形的成本”上，忽視了人力資源、設備技術、時間等“無形的成本”的核算，因此核算出的成本與公司實際支出的成本往往存在較大的差距。

（三）沒有建立起業財融合的財務管理體系

業財融合是實現高效財務管理的重要保障，在我國企業中得到了越來越多的推廣和應用。然而就目前大多數物業公司的實際情況來看，業財融合的財務管理體系尚且不夠健全，業務與財務部門仍然是并立而行，缺乏良性的溝通交流。財務部門作為公司內部財務數據核算、成本控制管理以及預算編制的部門，需要整合公司各業務部門具體業務的開展情況，收集真實的業務數據，進而實現高效的管理。不同的部門產生的成本不同，各有重點，然而目前物業公司其他部門配合財務管理的意識淡薄，如安保維保部門僅僅做好自己分內的維修管理工作，忽視了相關設備采購成本的管控，物業服務部門重視為業主提供優質服務，卻沒有建立起節約人力資源成本的意識。財務部門自身也缺乏業財融合型人才，財務人員往往只是按部就班地開展財務管理工作，忽略了結合業務實際的重要性，沒有積極主動地與業務部門溝通聯系，獲取財務信息。并且業財融合需要一定的信息技術系統支撐，而目前不少物業公司僅僅實現了財務管理的信息化，卻沒有在企業內部建立起業財融合的財務管理信息系統，割裂了財務管理與業務開展之間的聯系。

三、物業公司財務管理及會計核算的改進對策

（一）建設并更新財務管理和會計核算體系

在市場競爭日益激烈的態勢下，物業公司應當加強自身核心競爭力的建設，其中重要一點就是建設并且不斷更新內部的財務管理與會計核算體系。一方面，物業公司應當在內部建立明確的財務管理與會計核算制度，結合物業公司的實際情況，明確公司財務管理的整體戰略、方向、重點與規范，讓財務人員在進行財務管理和會計核算工作時有章可循、有據可依，實現粗放化管理向精細化管理的轉型。另一方面，為了順應當前信息化內部管理建設，物業公司還應當積極引進專業能力與信息化素養俱佳的財務人員，引進業財融合的財務管理信息系統如ERP系統、財務共享中心等，通過人員和技術的更新，推動信息化背景下高效的企業財務管理與會計核算實現。

（二）創新會計核算中成本核算的形式

隨著物業公司業務內容的不斷擴展，傳統單一的成本核算方式已經越來越不能夠滿足公司內部成本管理的需求，難以對公司內部各部門資金的使用情況進行有效管控，導致物業企業內部存在成本浪費的現象。物業公司成本核算的范圍廣、內容多，因此公司應當不斷創新成本核算的形式，結合不同的業務，明細會計核算中成本核算的具體科目，進行精細化的成本核算。物業公司還應當重視引進信息技術來提高傳統成本核算的效率，如在公司內部建立一體化的成本控制信息系統，由財務人員通過信息系統收集各部門、各業務開展情況和信息，進行差異化的成本管控方案制定，并且在具體業務開展過程中實施。在進行成本核算時，協助先進的信息系統，物業公司要更加全面地收集公司內部一切成本信息，不僅要包括“有形的成本”，也要綜合考慮各類“無形的成本”，盡可能減少成本核算的誤差，為企業管理者做出正確決策提供可靠參考。

（三）進行業財融合的財務管理與會計核算

物業公司內部應當樹立起業財融合的管理理念，建立共同的管理戰略目標，實現業財部門良好溝通交流，互相配合協作。考慮到財務工作較為復雜，物業公司可以在內部建立業財融合的財務信息管理系統，引進專門的技術人員，結合公司發展情況，對系統進行維護和更新。物業公司還應當在每個業務部門設置相應的負責人，由負責人負責在系統內上傳業務數據，進而通過系統智能生成財務數據，實現財務與業務管理之間的信息互換與交流融合，而財務人員則需要結合不同部門上傳的歷史財務數據，綜合分析相關影響因素，制定年度、季度、月度的各部門預算方案，并且將預算數額輸入進系統中，在部門實際工作中若出現預算數額超支等情況，系統及時提醒，再由財務人員協調具體部門進行合理應對。這樣一來，才能夠真正做到財務管理深入業務開展的實際，收集真實的業務信息，實現有針對性的、高效的財務管理。

結語

在與現代化城市建設融合的過程中，物業公司應當堅持高端化、特色化、集約化發展路線，以整個行業的轉型升級為抓手，不斷提高物業服務品質的同時加強自身內部管理體系的建設，更好地參與市場競爭。在財務管理與會計核算方面，物業公司應當借助信息技術，不斷更新完善管理制度，引進和培養先進的財務管理人才，豐富成本管理方式，推進業財融合的財務管理體系構建。通過高效的財務管理和會計核算，提升物業公司的核心競爭力，形成適應行業競爭形勢的發展新格局。