試析呈線性基建項目農(nóng)村征拆遷成本審計

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引言

在大型城市基礎(chǔ)建設(shè)項目中，快速路、軌道交通項目整體呈線性布局，土地來源渠道復(fù)雜，地方政府一般是指派其專設(shè)的征地辦，按照未來城市規(guī)劃連片征收，并按大的控規(guī)片區(qū)或征地批文設(shè)置成本對象。待項目落地后，再根據(jù)項目占地情況據(jù)實與項目業(yè)主結(jié)算征地費。因土地成本核算對象與建設(shè)項目發(fā)生空間“錯位”、時間“錯位”，業(yè)主與征地辦就費用結(jié)算往往難以達(dá)成一致；審計機(jī)構(gòu)在投資審計中也普遍面臨拆分工作量巨大、基礎(chǔ)資料不完整、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、審計邏輯無法理順等問題。

一、常規(guī)的審計技術(shù)路徑面臨的障礙

（一）一般的審計思路

對于常規(guī)項目而言，土地成本審計按照建設(shè)管理立項、可研、初設(shè)、概算、征地拆遷、項目建設(shè)、驗收、審計等常規(guī)流程，征地拆遷的開展與項目建設(shè)的啟動緊密銜接，征地批復(fù)文件及其征地紅線范圍與項目建設(shè)紅線一般能基本對應(yīng)，征地機(jī)構(gòu)一般也能按照具體項目地塊設(shè)置成本歸集對象，審計中運用常規(guī)的審計方法即能應(yīng)對。農(nóng)村土地征拆遷以區(qū)征地辦公室就A項目專設(shè)的“征地成本核算對象”對基礎(chǔ)，審計組結(jié)合政策制度、個案決策文件等資料，審核紅線范圍內(nèi)征地臺賬、入戶調(diào)查及丈量資料、合同、產(chǎn)權(quán)證、支付憑據(jù)、影像資料、并執(zhí)行現(xiàn)場勘驗及走訪調(diào)查等程序，審核成本的真實性、合法性、完整性。

（二）一般技術(shù)路徑存在的障礙

實際工作中，農(nóng)村征拆遷實施單位區(qū)征地辦未能按照A項目專設(shè)征地拆遷成本核算對象。原因是區(qū)征地辦按照市區(qū)政府及國土、規(guī)劃等部門的決策部署，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，多年前開始就以成片“一鍋端”的方式，滾動式推進(jìn)農(nóng)村征地工作，財務(wù)上以控規(guī)圖為范圍，以片區(qū)作為成本核算對象。

基于如下特殊情況，常規(guī)以項目“占地紅線”為標(biāo)準(zhǔn)、以征地辦公室就項目的“征地成本核算對象”為審計范圍的審計程序明顯行不通。

（1）土地成本核算對象與建設(shè)項目發(fā)生空間“錯位”、時間“錯位”。A項目位于片區(qū)控規(guī)范圍內(nèi)，沿著其邊緣靠江沿岸呈線型走向。A項目占地紅線與片區(qū)涉及的多個征地批文根本無對應(yīng)關(guān)系。A項目立項遠(yuǎn)晚于征地拆遷工作，A項目審計項目組進(jìn)入現(xiàn)場并開展工作時，片區(qū)拆遷工作大部分已完成。A項目占地時間與實際征地時間錯位時間很遠(yuǎn)。

（2）大成本審核分?jǐn)偡绞讲还省崉?wù)中經(jīng)常碰到A項目所涉農(nóng)村征地僅占片區(qū)全部拆遷范圍面積的比例不足10%，面對這種情況，一般采取大分?jǐn)偹悸罚鎸徍似瑓^(qū)農(nóng)村征地拆遷成本，并按A項目占比進(jìn)行分?jǐn)偂５@同樣面臨巨大障礙，一是片區(qū)拆遷有多個批文，涉及十多個村，幾十個社，多年形成的拆遷資料量巨大，審計時間及審計成本都無法滿足；二是片區(qū)屬城鄉(xiāng)接合部，征遷對象既有城市房產(chǎn)及國有存量地，也有農(nóng)村集體用地及宅基地，兩者補償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，如A項目位于城市邊沿，明顯更多是占用的農(nóng)村集體用地，采用大分?jǐn)偡绞剑瑢⒋嬖谔Ц唔椖砍杀荆撛鲰椖客顿Y的巨大風(fēng)險。

（3）財務(wù)信息與業(yè)務(wù)信息脫節(jié)。因征遷工作歷時久遠(yuǎn)，人員更替、操作不規(guī)范等原因，區(qū)征地辦業(yè)務(wù)部門以村、社為臺賬信息及資料歸集口徑，未啟用數(shù)據(jù)信息化系統(tǒng)辦公軟件，部分年度為手工臺賬、且存在臺賬關(guān)鍵信息不全，實際支付情況未做記錄等問題，因此無法直接以業(yè)務(wù)臺賬為起點，逆查財務(wù)支付情況。

（4）安置補償方式多元化。安置補償有純貨幣安置、貨幣安置后定向購房、征地拆遷貨幣安置與回購、不定向購買經(jīng)濟(jì)適用房、統(tǒng)建優(yōu)惠購房等；房屋安置多頭管理，部分由區(qū)征地辦統(tǒng)購安置，部分由業(yè)主H公司（H公司作為區(qū)的主要投融資平臺，本身也會實施區(qū)政府布置的部分拆遷安置工作）自建及外購房源安置，雙方缺乏系統(tǒng)的資料銜接。

二、審計方法應(yīng)對

基于以上情形，為保證審計結(jié)果的可靠性、降低審計風(fēng)險，同時兼顧審計效率，審計項目組成員需積極與委托方、被審計方、征地辦溝通匯報，同時形成如下審計思路及方法。

（一）將A項目勘界紅線圖與片區(qū)所有征地紅線圖“疊合”

借助專家工具，結(jié)合實地勘驗，明確A項目具體占地范圍，運用專業(yè)測繪技術(shù)，對A項目勘界紅線圖與片區(qū)控規(guī)范圍內(nèi)的全部征地紅線圖進(jìn)行“疊合”，將A項目占用的全部城鎮(zhèn)房屋及國有用地以坐標(biāo)方式標(biāo)注在定界圖紙上（橫跨定界圖的房屋及土地按俯視投影面積分?jǐn)偅加玫霓r(nóng)村土地面積全部勘查出涉及的村社及其各自面積。根據(jù)前述勘測定界技術(shù)，將原審計范圍多個征地批文涉及的幾十個社，成功精準(zhǔn)化縮小到若干個社，大大提高了審計工作覆蓋范圍及效率，審計結(jié)果的可靠性也大大增強。

（二）執(zhí)行審核程序

以社為單位的征拆遷業(yè)務(wù)臺賬入手，將個人安置補償、企業(yè)安置補償、土地補償、青苗附著物、林地綜合定額補償、人員安置費、拆房費、工作經(jīng)費等可對象化到社的費用直接確認(rèn)社成本，將村集體舊房補償、相關(guān)規(guī)費等無法直接對象化到社的費用以分?jǐn)偡绞接嬎阌嬋肷绯杀尽Ｔ诖_認(rèn)若干社成本的基礎(chǔ)上，依據(jù)A項目規(guī)劃范圍線占各社的比例進(jìn)行分?jǐn)偟姆绞剑罱K確定A項目農(nóng)村征拆遷成本。

（三）在房屋安置成本審計環(huán)節(jié)以數(shù)據(jù)庫思維方式提高審計效率

在房屋安置成本審計環(huán)節(jié)，由于安置對象多、安置方式多樣，包括貨幣安置后定向購房、征地拆遷貨幣安置與回購、不定向購買經(jīng)濟(jì)適用房、統(tǒng)建優(yōu)惠購房等方式；安置房源復(fù)雜，涉及自建樓盤及外購樓盤。安置實施主體不止一個，而是H公司及區(qū)征地辦都在實施，各自資料又缺乏系統(tǒng)整理及歸集。為提高效率，避免數(shù)據(jù)錯誤，審計人員需構(gòu)建了以數(shù)據(jù)庫思維模式為導(dǎo)向的審計底稿體系：

（1）重新梳理、補錄《業(yè)務(wù)臺賬》，細(xì)化數(shù)據(jù)信息。農(nóng)村拆遷補償安置主要包括：舊房補償、農(nóng)轉(zhuǎn)非享有住房安置面積（可折算選擇貨幣安置XX元/m2）、搬家費及搬遷費補助、按時拆遷獎勵（如選擇貨幣安置，則另行一次性獎勵XX元/人）、過渡費及其他等。因補償方式的多樣化，我們在設(shè)計業(yè)務(wù)臺賬表樣列示內(nèi)容時，盡量統(tǒng)計呈現(xiàn)出各種方式下補償內(nèi)容及數(shù)據(jù)，便于后期數(shù)據(jù)匯總分析。

（2）匯總《補償發(fā)放表》，比對《業(yè)務(wù)臺賬》。在財務(wù)核算的補償發(fā)放記錄中，收集統(tǒng)計項目所涉及的村社發(fā)放記錄，形成《補償發(fā)放表》，以“協(xié)議號”為唯一查找值，運用計算函數(shù)，將《補償發(fā)放表》與《業(yè)務(wù)臺賬》進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，確認(rèn)業(yè)務(wù)臺賬補償成本金額。

（3）建立《安置房源信息表》。住房安置中，實際取得的房屋面積與應(yīng)享有安置面積存在一定差額，因戶型限制超出應(yīng)安置建筑面積5m2以外的部分由安置對象按經(jīng)濟(jì)適用房市場價購買，而此處超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以內(nèi)的部分仍按照優(yōu)惠購買價格購買，導(dǎo)致優(yōu)惠購買價格與購房市場價格產(chǎn)生差額-“應(yīng)安置面積成本價差”，該價差應(yīng)計入項目征拆遷成本核算。

（4）匯總分析“應(yīng)安置面積成本價差”。基于《安置房源信息表》的數(shù)據(jù)預(yù)處理，建立較為規(guī)則的數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)透視表行列進(jìn)行布局，利用數(shù)據(jù)透視表工具對不同層級、不同樓盤的面積數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，并結(jié)合優(yōu)惠購買單價與購房市場單價差額，計算應(yīng)安置面積成本價差。

（5）表格工具、函數(shù)工具的運用。在上述各種統(tǒng)計表中，需要整理合并多個表格的數(shù)據(jù)，或者對多個表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對分析等操作，運用了 INDEX 函數(shù)、MATCH 函數(shù)、VLOOKUP函數(shù)等工具以便找到要匹配數(shù)據(jù)的位置及根據(jù)數(shù)據(jù)的位置返回要匹配的數(shù)據(jù)值。在對大量數(shù)據(jù)快速匯總、建立交叉列表的交互式動態(tài)表格中，借助數(shù)據(jù)透視等分析工具，幫助審計項目組更好地分析與組織數(shù)據(jù)，快速排序、匯總、篩選，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的計算和統(tǒng)計，并按照數(shù)據(jù)表格的不同字段從多個視角進(jìn)行透視。

三、審計經(jīng)驗總結(jié)

（一）勘測疊圖技術(shù)

審計組使用的勘查“疊合”法精準(zhǔn)化縮小審計范圍的做法，既提高了審計效率，又保證了項目征拆成本審計結(jié)果的正確性、可靠性，也為雙方及時、正確結(jié)算費用提供了有力支撐。

（二）數(shù)據(jù)庫思維設(shè)計

審計組以數(shù)據(jù)庫思維模式設(shè)計工作底稿，對與征拆遷補償相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)有效的處理、統(tǒng)計和分析，使征拆遷成本相關(guān)數(shù)據(jù)以直觀、形象、可視化的效果呈現(xiàn)，利用表格工具、函數(shù)工具實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)一體化。

結(jié)語

近年來，隨著城市建設(shè)的提檔升級，城市快速路、大型橋梁及其引道、輕軌、地鐵項目相繼上馬，這些項目普遍存在投資額巨大、占地長度遠(yuǎn)大于寬度，項目整體呈線性布局、穿越城市及郊區(qū)不同地帶、土地來源渠道復(fù)雜，包括存量國有地、國有投融資平臺收儲地、廠礦用地、農(nóng)村土地等。常規(guī)審計方法難以應(yīng)對，上述內(nèi)容介紹了在審計工作中運用圖紙疊合法精準(zhǔn)縮小審計范圍，以及以數(shù)據(jù)庫思維方式建立數(shù)據(jù)應(yīng)用底稿體系，具有典型性、前沿性、適用性、可操作性等特點。