房地產業經營風險預警體系構建研究

文/萬佩玄（湖北工業大學經濟與管理學院）

一、引言

近年來，隨著我國經濟水平不斷提高，我國房地產業發展迅速，已成為我國經濟支柱之一。由于區域、人口、消費水平等差異，房地產業呈現出項目周期長、產業關聯性強、涉及周邊行業多等特點，在經歷了2008年﹣2018年我國房地產行業高速發展的十年，我國房地產以萬科、碧桂園為代表的領頭企業開發利潤占到總利潤的25%以上，高額的利潤吸引了眾多房地產商參與，因此，房地產業已成為當今投資的一個重要領域。但是，部分房地產企業由于未能有效地識別、評價、防范經營風險，從而產生了錯誤的決策，造成企業經營管理上不必要的失誤。

2018年以來，我國房價不斷高漲，國家為了避免房產泡沫風險的現象，及時實施房地產長效機制方案，經過兩年多的實踐，房地產業保持了平穩運行。2019年底，由于新冠疫情的爆發，對我國經濟造成了嚴重影響，居民收入減少、行業發展停滯，房地產業面臨的風險因素越來越多。為了應對復雜的新形勢，對房地產企業來說，通過經營風險預警系統來防范經營風險是最有效的手段。

二、文獻綜述

關于房地產業經營風險的研究文獻，國外學者就該領域的研究起步較早，該領域內學者更多從金融、宏觀政策和國際環境等方面對中國房地產企業財務風險問題展開探討。Sindt（1998）考慮到外部環境變化會對房地產企業風險的形成產生影響，認為房地產企業風險形成的重要來源是利率、通貨膨脹、產業政策等因素。Christner（2009）通過分析投資風險、回報和財務來確定房地產企業的潛在風險。Zhu與Chen（2015）則認為，除了市場政策、金融條件和宏觀經濟等方面，房地產開發還受投資者的風險偏好影響，因此引入了投資者價值偏好來建立房地產風險評價體系。

國內對于房地產企業經營風險的研究起步較晚，文獻也較少，陳芳（2006）認為房地產企業面臨的經營風險主要來自外部和內部兩個方面，外部主要是市場風險，而內部則主要是財務風險，融資風險。張柏晶（2013）將房地產的經營風險這一動態過程劃分了三個階段，分別是選址買地、開發建設和銷售租賃，并分析了回避風險、轉移風險、分散風險、承擔風險與風險自保。崔靜（2016）則認為，研究不足與信息缺乏、對政策反應不敏感和營銷計劃缺乏新意是引起房地產企業經營風險的主要原因。張琦（2020）通過聚類與判別分析方法對經營風險進行識別，對構建符合我國具體國情的企業經營風險識別指標體系產生了積極作用，對房地產企業在防范化解經營風險方面也提供了有效的理論支撐。

房地產業的經營風險受到外部宏觀層面和行業內部共同影響。由于房地產業的區域性差異以及強政策性等特征，本文嘗試運用層次分析法和專家打分法構建經營風險預警指標體系，根據風險評價的結果，測度房地產業在經營方面所存在的風險隱患并提出相關對策。

表2 指標層專家打分表

三、房地產業經營風險預警指標體系構建

（一）指標的選取

經營風險預警指標的選取是其體系研究的基礎，風險預警指標的選擇不僅要對經營風險有一個突出的反映，并且指標的獲得要具有有效性和可行性。

依據美國COSO構建的風險管理框架以及國內外學者的部分觀點，本文從外部宏觀層面和內部系統共選取12個指標對風險進行分析評價，組成了房地產業經營風險預警指標體系，如表1所示。

表1 房地產業經營風險預警指標及權重

考慮到房地產業的特點，確定經營風險預警指標遵循系統性、可操作性、客觀性、成本效益性等原則，采用專家意見法，共發放了20份問卷，回收18份，問卷回收率為90%，涉及30個問題。

（二）評分標準及結果

（1）權重確定。本模型中專家打分主要結合自身專業知識和目前我國房地產業現狀，從宏觀背景和行業內部角度進行綜合評估，得到比較分值。采用層次分析法（AHP）權衡比較之后得出相對權重值，進而將各個分類層的相對權重值匯總形成指標權重矩陣，最終計算出各類指標的權重值。其中評價比較各個指標的取值時，采用9分位相對重要比例標度來確定各因素的權重。

（2）評價結果

由此得到判斷矩陣：

由此得到判斷矩陣：

表3 分類層專家打分表

表4 房地產業經營風險預警指標權重

四、房地產業經營風險預警體系案例分析

（一）案例背景

DL集團有限公司（以下簡稱“DL公司”）成立于2003年，在10年的平穩發展過程中，形成了以商品住宅為主、商業建設項目為輔的運營模式。2014年后隨著資本市場的發展，樓市的需求增加，企業擴張迅猛，通過擔保委貸和民間借貸等方式進行項目融資，分別針對個人住宅、別墅、旅游開發三個方面進行業務拓展。由于過快的資本擴張和市場拓展，給公司帶來了暫時較好的資本回報的同時也埋下了隱患。但隨著經濟發展步入新常態，市場進入調整期，經濟形勢整體下行，尤其在2014年房地產市場進入寒冬期，雖然后期國家降息降準，部分一、二線城市的房地產市場出現回暖趨勢，但是三、四線城市房地產市場在短期內受高庫存壓力，投資需求減少，不少企業資金鏈斷裂，出現經營困難，DL公司經營已陷入嚴重財務困境，面臨著巨大的經營風險。

（二）確定經營風險評估價值

本文采用三段式進行打分：良（0﹣3分），中（4﹣7），差（8﹣10），其中5分作為行業平均標準分數線。根據DL公司實際情況打分，并乘以各指標對應的權重具體如表5。

表5 指標體系評分標準

由此可見，DL公司最終風險分值為6.6107，稍大于平均行業標準值5分，經營風險較高。每項風險指標的風險分值統計如圖1。

圖1 DL公司風險指標風險分值

通過層次分析法的計算結果分析得出，在房地產開發過程中影響最大的三大風險為：政策導向（土地政策、金融政策）、競爭策略、融資能力。此三項風險指標相對于整個項目風險影響最為明顯，下面結合公司情況對于指標結果進行分析。

（1）政策導向。國家政策對于房地產業的發展具有至關重要的影響，如近年來的限購令、相關利率調整等，均成為房地產市場發展的分水嶺。因此，房地產公司在制定策略時應順應國家政策導向。DL公司在2003﹣2013年期間內不斷擴張，在良好的市場形勢下壯大了資本規模。2012年DL公司的資產負債率高達55%。隨著房產稅、限購令等政策的推進，DL公司沒有改變大規模擴張的策略，直至2014年底，DL公司的資產負債率高達80%，導致財務負擔越來越重，喪失了持續經營的能力。（2）競爭策略。由于近年房地產市場競爭越來越激烈，房地產公司要制定出正確的競爭策略關系，競爭策略的制定不僅要適應企業所處的外部宏觀環境，又要與其自身特點相結合。DL公司在建設初期，由于房地產市場進入企業較少，利用前期優勢取得了一定業績，然而沒有營造公司品牌，制定可以長期領先于市場的公司戰略，當其他公司涌入本地市場時，DL公司沒有自身優勢，導致公司在房地產市場競爭中逐漸落后。（3）融資能力。隨著樓市市場下滑，眾多房地產企業普遍出現融資問題，從而引發了一場由資金鏈斷裂導致的倒閉潮。主要還是房地產企業籌資渠道較少所引起的。擔保貸款、委托貸款、個人融資和信托機構融資等融資渠道的成本高于銀行，使得DL公司負債率不斷升高。查詢該公司年報可知，其對外財產抵押1.89億元，公司實際上已經破產。在“借新還舊”的模式下，DL公司抵御風險能力非常弱。由此可見，融資能力對房地產業影響較大，如果資金鏈斷裂，則很有可能走向倒閉的境地。綜合以上幾個經營風險點的分析，對DL公司的經營情況有了更全面的認識，為研究企業的風險對策提供了基礎。

五、結論與建議

在宏觀調控和房地產業結構調整的背景下，房地產業仍將長期在供給側結構性改革壓力之下，因此，房地產企業應有效識別經營風險，從而推動創新發展。本文梳理了房地產業的經驗風險指標，構建了房地產企業經營風險預警模型，并運用層次分析法進行定性和定量相結合的研究。以DL房地產作為案例對象進行研究和評價，本文構建的指標體系及數學模型能對房地產企業經營風險進行有效識別，為房地產企業的穩定發展提供了有效的保障手段。