2020年河南房地產行業的變化與前景分析

呂宏靈

摘要：2020年由于疫情以及經濟形勢等各方面的原因，我國的房地產行業經歷了一次嚴峻的挑戰。不過在我國的積極應對和有效防控下，我國的經濟走勢也開始逐漸回暖，而對于房地產前景的展望與分析也展現出了相對積極的態勢。

關鍵詞：河南省;房地產行業;前景分析

在2020年這個特殊的時代背景下，河南省房地產的表現明顯低于預期，甚至出現了比較低迷的情況。除了因為疫情帶來的因素外，市場的平衡問題和過高的房價依然是影響房地產市場的重要原因，加上城市結構的制衡、各行業的發展，甚至人民的就業等各方面因素，都對房地產行業的發展帶來了巨大的影響，因此對房地產行業未來發展的展望和預測是非常重要的。

一、2020年河南房地產的變化與現狀

由于2020年我國經濟市場的整體變化，房地產行業所承受的壓力和影響也是非常大的，其中有三個主要背景直接對河南的房地產行業的變化造成了最直接的影響：

（一）政治經濟環境的劇變

由于受到疫情等因素的影響，我國房地產行業整體生存環境都面臨著非常嚴峻的考驗。雖然疫情過后我國的經濟有一定的恢復態勢，但恢復周期相對較長，而且貨幣環境的管控也逐漸增強，去除杠桿、控制負債，對房地產投資放緩等政策的影響都給房地產行業帶來了極大的挑戰。

從宏觀經濟來講，雖然國內經濟在疫情控制過后經歷了三個季度的恢復，已經逐漸地走向了正常的態勢，但是經濟基礎恢復的并不牢靠，加上我國當前的消費水平也收到了人民群眾就業等問題的限制，因此我國消費活躍度也相對低迷。而且人們的消費壓力也非常大，對房地產這種高額的消費自然很難支撐。而2021年雖然在持續恢復，但恢復周期也在逐漸拉長，這對于房地產發展的態勢也是非常不利的。同時當前貨幣環境也影響著房地產行業的發展，經歷了這段時間的兩次下調LPR、三度降準、四次降息，都是為了支持經濟復蘇，而三道紅線也倒逼房地產企業降低負債，這對房地產行業當前的態勢恢復是非常不利的。當然房地產投資是經濟恢復的主要動力之一，在疫情過后，房地產投資行業也迅速的回升熱度，不過隨著逆周期調節政策力度的相對衰減，房地產投資的走勢也在逐漸放緩。

（二）調控政策問題

對于房價的調控一直都是政府和人民最關心的話題之一，因此房價調控的政策是堅決不能動搖的，一定要堅持因城市發展而實施調控策略，堅決扼制炒房行為，對低價和房價進行長期調控和穩定，一定要嚴格遵守相關的調控政策。為了加強對于房價的調控，中央和各地方一直在堅持“住房不炒、租購并舉和因城施策”的政策，大部分城市都以限制購買、限制房價、限制貸款、限制出售以及增加交易費為主來對房價進行調控。而就那河南省鄭州市市為例，除了以上限定外還增加了對預售款資金的限制，商品房買賣網簽系統增加電子簽章（開發企業）和電子簽名（購房人）功能;簽訂買賣合同前，材料信息、預售首付款需進入資金監管賬戶進行預審。而這個政策增加了房地產企業的銷售難度，提升了購房門檻，極大限制了炒房行為的發展。

（三）十四五規劃的影響

隨著十四五改革的到來，鄭州市也發行了新的土改政策，就是政府主導著土地一級市場的開發，對住宅用地限制低價，讓土地拍賣更加市場化。而且政府對土地的管控力度更加強勢，市場也更加公開透明，同時也規定了土地的出讓價格和變更幅度，更加考驗了企業的整體運營能力，也給各大房地產企業帶來了一定的壓力。

隨著經濟背景的變化和國家壓力的增加，加上相關政策越來越緊張，河南的房地產市場也出現了如下現狀：

1、市場逐漸理性。由于城市投資邏輯即將面對著重大改革，市場也進入了調整期，土地供求也有所放緩，不良預期下價值將回歸主城。而且當前土地供求規模連續三年持續縮減，但樓面價格卻一直在微調，2020年的樓面價格增加到2839元一平方米，市場也回歸了理性，溢價率持續維持在地位，流拍率也在上漲。雖然2020年大多數主城區的土拍成交量增加大于與其，但住宅工地的完成率卻有所下滑，對供地的節奏也有所放緩，這也是導致市場理性的原因之一。

2、價格進入了修復期。由于受到疫情影響，住宅市場的供求比相對拉大，就拿鄭州來說，環鄭供求比相比主城區來說大大增加，主城區價格反倒上漲，而環鄭的價格反而下跌，價格差距開始拉大。不過近三年的價格復合增長率卻有著明顯變慢，市場存量和去化周期也即將逼近健康標準底線。而區域市場成交率持續減少，供求比相對較大，也導致了價格不穩定的情況。不過對于庫存來說，鄭州主城庫存大概有970多萬平房，去化周期差不多是11個月;而環鄭庫存足足有1500萬余平房，去化周期差不多要22個月，去化周期的差距也讓環鄭去化壓力逐漸增加，因此鄭州的整體房地產行業也進入了價格修復期。

3、由于價格修復帶動了整體市場結構的變化，地段、產品和市場的對沖分化顯著。而且開盤推售量下跌也很明顯，主城區域項目也造成了整體均價的上漲，同時城市外圍相關項目的抗風險能力也不如主城區，并且開盤市場熱度持續降低，年度推售量基本都在下滑，不過由于主城區相關項目的影響，價格卻在上漲。

4、市場壓力過大導致營銷模式改變。由于市場方面帶來的壓力，當前的房地產企業營銷方式也在逐步向線上轉變，而且分銷加上首富分期也成為了營銷標配，加上降價作為輔助，雖然相關營銷手法非常多，但去化仍然沒有達到預期標準。

由此可見，由于受到疫情和政策多方面的影響，2020年河南省的房地產行業的確處于相對緊張的狀態，不過這些影響對于房地產的發展來說也未必是壞事。

二、對河南房地產行業前景的展望與分析

雖然當前大部分營銷手段的確很難改變房地產規模收窄、量價雙降的房地產低迷現狀，但在當前的市場情況下，河南房地產產業依然需要把握住以下幾個機遇：

1、政府的改造政策。畢竟當前房地產行業的短期下滑并沒有形成過量的制約，城市基本面相對穩定，而且政府部分產業的建設也在逐步落實。首先便是米字型高鐵，作為國家快速鐵路網的核心，高鐵承載著接通南北、貫連東西的責任，而米字型高鐵線路的形成也大大提升了河南的交通能力。而對于地鐵的建設也大大加強了各市區的交通效率。加上十三五和十四五的過渡階段，大型基建的建設也在加速落實，對于經濟的幫助也是非常大的。同時三大科創也進入了實質性建設階段，在刺激經濟發展的同時也能帶動產業的轉型。

2、人口基數大。人口是保證房地產經濟繁榮的基礎之一，雖然現在政策針對房地產產業有一定的調整，但并不代表人們的需求出現了不足，人口是必然要持續增長的，加上人才政策的不斷改進，對于人才吸引以及各高校的發力都有助于河南的人口增長，人口紅利以及城市潛力都是非常可觀的。雖然當前河南省的高校相對薄弱，本科院校數量也較少，但2020年河南政府的優質高校建設計劃也能為后期的發展持續輸送各類人才。在人口基數的支持以及價格修復的情況下，房地產產業的未來還是非常可觀的。

3、典型企業快速融入價格修復期。雖然當前市場處于下坡路，但房地產企業仍然在進行不斷的擴張。2020年大部分河南房地產企業的擴張模式越來越多樣化，像是收購并等模式也是越來越多，因此調整擴張模式也是房地產企業發展的一個機遇之一，尤其是對于資金流充足的房地產企業更是如此。由于受到門檻和資源的限制，當前大多數房地產企業都選擇了深耕和開拓共存、下行周期回歸主城區的擴張方法。而進駐模式也出現了外來品牌與本地房地產企業合作以及公開市場競拍的兩種模式，還有收并購以及產業導入拓寬拿地的新模式，對于房地產企業的擴張也是非常有幫助的。而且當前大多數樓盤的機會都在主城區之內，不過收到企業自身開發節奏以及土地和政策等因素的影響，目前資金緊張成為了現在房地產擴張的主要問題，因此大部分房地產企業可以利用拓寬開發模式去挖掘一些潛在的入駐機會，從而利用擴張來讓房地產行業走向正軌。

4、投資熱點的轉變。由于趨同投資邏輯的分化演繹，老成價格洼地以及城郊區也許會成為新的投資焦點。就拿鄭州距離，對目前鄭州四十一個板塊價值進行分析，選用板塊容量，出清周期以及三十二個核心板塊落位情況，給各個指標進行評定，目前鄭州基本63%以上的板塊都有很高的利用價值，進駐機會非常大，而且大部分都分布在主城區。

5、價格修復驅動。價格修復驅動需要結構挑戰者，改善產品紅利將為了托底市場進一步放大。改善客戶需求擴張、剛需產品下降，改善產品明顯增加;二房以下成交量銳減，三房及以上成交持續性擴大，這都是當前房地產企業的發展機遇。

6、改善紅利兌現難度的提升。產品加上配套的綜合體系將決定房地產企業的綜合發展。畢竟突出的產品和項目必然是會得到市場認可的，當前大多數消費者對于產品的關注度和區位的關注度遠高于對價格的關注，對于房子的功能和舒適度是考慮的關鍵，而物業服務因素也是當前消費者考慮的關鍵因素之一。而當前對地產質量的改善是大部分企業都人口的方面，畢竟產品質量的關注度基本打到了50%，像是物業、戶型、社區的環境、交通的便利以及周邊配套設施和學校等等，都吃完了當前消費者最關注的重點。

因此當前房地產的前景與我國的政策和經濟形勢是息息相關的，只有牢牢把握政府的改革走向，對照相關的交通和基建設施進行投資，把握住當前和未來的人口紅利，適當進行拓展，同時也要把控好價格，盡量滿足消費者的需求，同時也要嚴格把控產品質量，提升服務水平，加強社區配套設施的建設以及環境的改善，加強物業的管理效率和質量，全心全意為消費者的利益而進行投資和服務，這樣才能讓當今相對下滑的房地產市場得到一定的回暖，讓房地產市場的前景變得更加廣闊。

三、結束語

隨著河南大基建項目的不斷落實，交通也在不斷進步，河南房地產的發展空間也相對較大。而且河南作為中國第三大人口大省，加上人才培養和教育改革計劃的實施，人口紅利也將影響著房地產企業的發展前途。而疫情結束后大部分消費者對產品質量的關注有著很大的提升，因此對住宅質量的需求也會更高，因此房地產企業也要加強服務和建設質量，同時也要積極進行拓展投資和對價格的控制，才能確保房地產企業未來的發展更加順利。

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