樓宇經濟的“青島算法”

李倚慰

甲級寫字樓是生產力高度發達、經濟高度集約化的象征，它們以最少的土地面積，貢獻出最大的經濟產出。

在全國第三產業大跨步的發展進程中，樓宇的集群和更新為城市的一頁頁篇章寫下了生動的注腳。

過去十年，是我國第三產業大發展、大繁榮的十年，而這離不開樓宇經濟的拉動。

2008年，全國甲級寫字樓加起來還不到1000萬平方米，而今則已有大約一億平方米。小土地高產出，引來了國內各大城市對樓宇經濟的瘋狂追逐。

有人用“1幢樓堪比1座城”來形容深圳福田的樓宇經濟。作為青島市第一幢億元樓誕生地，市南區是一個人文底蘊、歷史底蘊、文化底蘊都比較深厚的區域。

比如說百年老街中山路，曾是幾代青島人念念不忘的“街里”。作為青島歷史文化名城的核心區域，市南區的歷史風貌保護區面積占全市的91%，是我國近現代文化名人故居最為集中的區域。上世紀初，青島誕生的中國現存最早的商業電影院、第一家海洋科研機構、第一家地方商業銀行等多個“中國第一”，都在市南區呈現。

然而，“中心城區衰退”是國內很多城市不得不面對的現實問題。近年來，市南區的金融企業、機構外遷數量、頻次不低，從側面反映出城區營商環境急需改善。

對于轄區面積僅30.01平方公里的市南區來說，樓宇就像超大磁鐵，可以為城市虹吸到源源不斷的資金流、信息流和人才流。

目前，市南區市場主體有9.4萬家。截至2021年6月底，市南區樓宇入駐率近90%，在全市中排名第一，擁有稅收過億元樓宇21座。以369米的海天中心為代表的“青島高度”，或許將開啟產業更迭和區域活躍的“新世界”。

樓宇只是載體，變平面發展為立體發展，正是青島市南區為破解土地資源匱乏制約經濟發展的難題，引領經濟從外延式擴張向內涵式深化發展轉型的一個創新經濟發展模式。

老城區學會“揚長避短”

樓宇經濟是市場經濟的產物，上海靜安的樓宇經濟是中國改革開放的一個很典型的縮影。“青島市南區與上海靜安區有相似之處，都是文化底蘊、歷史底蘊比較豐富的老城區，也經歷了轉型發展陣痛的階段，在樓宇經濟的規劃方面我們也參照學習了靜安區的發展路徑。”市南區企業服務中心主任、樓宇經濟發展中心主任高光明表示。

從1992年發展至今，靜安區樓宇經濟從萌芽到雛形，不斷發展壯大，2021年稅收億元樓數量將達到80幢。靜安區早在解放前就有“遠東第一樂府”百樂門、“千年古剎”靜安寺，還有很多有特色的建筑，比如馬勒別墅、靜安別墅等，靜安的很多老字號在上海市也都小有名氣。

如果把上海地圖一疊為四的話，它的中心就是靜安區。說明靜安不僅是一個繁華城區，也是上海的一個中心，它的地理位置和四通八達的便捷交通，決定了這個地區十分便于信息傳播與人流往來。

市南區地處青島中心城區的核心位置，是青島建置130年來的政治經濟文化中心，也是青島的城市形象、氣質擔當，具有優越的區位優勢和自然稟賦，厚植起難以復制的發展沃土。

市南區的八大關、太平角區域70余公頃的面積內散落320余棟歷史建筑，匯集了25個不同國家的建筑風格，素有“萬國建筑博覽會”之稱;“頭頂盛錫福，身穿謙詳益，腳蹬新盛泰，手戴亨得利，看戲上中和，吃飯春和樓，有病宏仁堂”描繪了青島百年老字號的盛景與傳承。

回顧靜安區的樓宇經濟，從誕生開始，靜安區70%以上的稅收來自于樓宇，靜安區的現代服務業比重占到90%以上，在產業發展上基本形成了以現代服務業為核心的產業體系。市南區的現代服務業在全市占比也達90%，航運、貿易、金融、總部經濟、法律服務等這些市南區的優勢產業，也大多集中在商務樓宇。

這十幾年來，靜安區走的是一條現代服務業的發展道路、一條樓宇經濟的發展道路。如果將市南區近年來樓宇經濟的“縮略圖”不斷放大，可以看出市南區的發展輪廓正與靜安區交疊。

“高成本”階段問題頻現

甲級寫字樓是生產力高度發達、經濟高度集約化的象征，它們以最少的土地面積，貢獻出最大的經濟產出。

在“服務業占主導”的時代，樓宇經濟的權重不言而喻。在北上廣深的CBD，往往一棟寫字樓的稅收貢獻就能超過10億元，超過內陸一個普通縣城，而它的占地面積很可能只有兩三萬平方米。

根據中國社科院《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No6（2020）》，上海陸家嘴金融城納稅過億的樓宇數量達到102棟，納稅過10億元的樓宇達到30座;廣州天河CBD有71棟樓宇納稅過億、17棟納稅過10億;北京CBD則有46棟樓宇納稅過億、9棟納稅過10億，其中一棟樓的最高納稅額達到57億元，而上海國金中心前年納稅也突破了50億元。

“中心城區衰退”的現實問題下，當前的市南區正處于歷史發展的十字路口。身為服務經濟的先導區，這片區域經歷了多年的大浪淘沙，面臨著轉型升級的考驗。作為青島市的中心城區，市南區經濟長期高位運行，土地資源和產業發展空間尤其匱乏，進入“高成本”發展階段已是事實。

“市南區的樓宇產權分散，整合運營難度大。5000平方米以上已投入使用的樓宇130余座，僅有14座為單一產權，其余樓宇均為零散產權且小業主居多，樓宇整合運營提升難度大，不利于特色樓宇培植和招商引資。”

高光明介紹，“還有一個問題就是樓宇建成年代較早，品質低，維修費用高。市南區建成20年以上的樓宇有53座，建成10-20年的樓宇有60座，存在規劃設計標準低、公共服務空間匱乏、設施設備老化、電梯超負荷運轉等問題。同時，樓宇產業分散，經濟貢獻效能低，未形成上下游產業集聚效應，樓宇區位對于企業附加效益差，總部企業外遷，政府部門對已入駐企業的發展扶持和安商穩商工作有所欠缺等，這些都導致市南區樓宇經濟發展受限。”

好政策掀起來“紅蓋頭”

隨著嶗山區、市北區大量高品質新樓宇的建成，市南區商務樓宇老舊、產權分散、品牌運營能力有待提升的問題凸顯，與周邊商務樓宇市場的競爭日趨激烈。“在做強樓宇經濟上，我們加強頂層設計，強化政策扶持。”高光明介紹說。

市南區先后制定《市南區關于進一步促進樓宇經濟高質量發展的實施意見》，印發《市南區2021年樓宇經濟“強基行動”方案》，起草《市南區樓宇發展規劃》，編制《市南區商務樓宇等級評定標準》，引導商務樓宇高品質建設。

出臺市南區促進商務樓宇經濟發展獎勵扶持政策，制定《市南區特色商務樓宇評分標準》《市南區商務樓宇優秀運營企業評定標準》，鼓勵樓宇運營企業積極申報政策，2020年獎勵億元樓做大做強、更新改造、樓宇午餐等21家企業613.67萬元。

一系列政策相繼落地。市南區改革政策制定落實機制，推出“免申即享+一窗式兌現”模式。實行“不見面剛性兌付”，為聯信商務、鼎信通訊等500余家企業及高端人才兌現獎勵資金2.6億元，為歷年獎勵企業數量最多、金額最高。

首次推出“免申即享”新模式，項目清單涵蓋11大類34個獎勵事項，近300家企業享受到免申即享的便利，獎勵金額高達1.6億元，占獎勵總金額的60%以上;首次采用一窗式受理新方式，設立為企服務窗口，專人專崗、統一對外，為企業提供便捷的“一鍵式”政策申報服務，僅用3個工作日受理完成209家企業申報材料……

從管理型政府、服務型政府向創新型政府轉變，既體現了我國經濟發展的社會性變革，也折射出市南區新舊碰撞的現代化進程。

高光明告訴記者，“創新型政府的轉變需要運用新一代的信息技術、大數據、云計算的方式，來提升優化管理服務。所以我們搭建了一個全新的企業服務智慧平臺，這個平臺圍繞商務樓宇樓宇企業相關配套、企業服務體系，整體搭建了一個智慧化服務平臺。”

裕源大廈作為今年新增的億元樓，通過“免申即享”政策獲得50萬元資金獎勵。針對設施設備超年限使用、安全隱患大的問題，由于產權分散，無公共維修基金，改造難度較大，市南區企業服務中心多次派人到樓宇進行獎勵扶持政策宣講，幫助企業將資金全部用于樓宇設施設備更新改造，將在2021年實施更新改造計劃，指導樓宇提質升級。

北京中鐵第一太平物業服務有限公司青島分公司負責人表示，結合市南區全力提升服務、搭建平臺、集聚人才等工作，中鐵青島中心從2020年初入駐率僅有70%，增長到了目前的82%，2021年新入駐企業14家。

從市南區的注冊企業和稅收來看，截至2021年4月30日，市南區135座商務樓宇注冊在營企業24563家，占全區在營企業61.6%。現有主要產業以金融、貿易等現代服務業為主，2020年稅收過億元（含）樓宇達21座。今年，市南區重點改造升級樓宇10座，新增億元樓4座，引進總部經濟30家，樓宇經濟貢獻增長10億元。

到2025年億元樓數量突破35座

2021年是市南區全面起勢、奮力突破之年。

學深圳趕福田，學習上海現代服務業，推動海天中心、華潤大廈等前海一線175萬平方米高品質載體盡快投用，把浮山灣畔建成服務青島、輻射北方的總部經濟高地。破解難題復興西部，煥發百年老城新活力……

隨著青島海天中心的建成，總投資34億元的魯商中心項目已完成基坑開挖，到2023年建成后，將成為集金融、總部、商貿等于一體的大型城市綜合體。

“海天中心啟用之后，市南區還在這座重點樓宇中建設‘海天之家黨群服務中心，該中心可以統籌樓宇、入駐企業與社區、街道加強黨建工作，同時，它也是市南區專門為海天中心項目配備的企業服務平臺，未來，入駐海天中心所有企業的審批幫辦、上市指導、財稅咨詢、政策解讀、金融支持等服務需求，都可以在這座大樓里解決，真正實現打通企業服務最后一公里。”市南區發展和改革局局長趙愛萍告訴記者。

事實上，高稅收樓宇往往通過龍頭企業的吸引，把產業鏈上不同類型的企業和資本、技術、信息、知識、人才等生產力要素，在特定的空間集聚，形成業務互補的“共生”產業鏈條，往往得到1+1>2的效果。

實際上，市南區發展樓宇經濟還是具備先天優勢的。比如，市南區月租金為117.85元/平方米，在全市角度來說，市南區甲級樓宇月租金水平最高。但從空置率來看，市南區樓宇的空置率可以說全市最低。

截至2021年7月，市南區共有5000平方米以上已投入使用樓宇130余座，總建筑面積近500萬平方米，可租/售總面積391萬平方米，閑置總面積50.1萬平方米，閑置率12.8%。高入駐率也體現了市南區良好的經濟發展“生態”以及優越的營商環境。

“市南區之所以空置率排名全市最低，主要原因是市南區堅持了與其他區市‘錯位發展的方針，推動‘樓宇生態圈。”高光明表示。

目前，市南區擁有全市一半以上的甲級商務樓宇，大型總部企業147家，各類人才總量占戶籍人口的40%。青島海天中心已有15家世界500強和跨國公司區域總部簽約入駐，成為青島市南區起勢的載體和內生動力。

市南區正依托海天中心、華潤中心、綠城深藍中心等高端商務載體，重點招引國際化、領軍型、創新型的世界500強和中國500強企業總部，瞄準數字經濟、現代金融、商貿商務、航運貿易、文化旅游等產業，招引央企、上市公司區域總部及省內龍頭企業。

預計到2025年，引進區域性總部（機構）90家以上。新增商務樓宇面積100萬平方米，累計培育特色樓宇50座，累計更新改造樓宇50座，億元樓宇總數突破35座。2021年億元稅收樓宇總數突破25座，樓宇經濟全口徑經濟貢獻增長10億元。

隨著經濟集約化程度的提高，樓宇將在各個生產環節中占據重要一環。據世邦魏理仕預計，2021年全國主要城市寫字樓凈吸納量有望突破500萬平方米，較2020年大幅增長60%以上。陸家嘴等一線城市核心商務區的寫字樓出租率將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動區域內租金增長率先進入企穩回升的通道。