房地產公司財務管理及稅務籌劃研究

徐俊

摘 要：現如今房地產行業的發展形勢依舊迅猛，然而，作為國民支柱行業，房地產公司在保障自身發展的同時，也必須高度關注稅務籌劃的有關的財務管理工作，以應對日益加劇的行業競爭。房地產行業涉及的稅費種類較多，制定好房地產公司的稅務籌劃，有利于保證各項稅務管理工作的有效管控，進而提高內部控制能力，使得公司在市場發展中獲得先發優勢。因此，本文針對房地產公司稅務籌劃過程中可能產生的風險進行分析，提出了針對稅務籌劃風險的應對措施，希望對房地產公司的進一步發展有一定的促進作用。

關鍵詞：房地產;財務管理;稅務籌劃

近年來，隨著我國城市現代化進程的不斷加快，房地產行業正迅猛發展，推動著我國經濟的快速發展。然而，房地產公司數量增多，國家宏觀政策對房地產行業的調控也不斷嚴格，引發了房地產公司生存環境的變化。作為高收入與高風險共存的行業，房地產公司的納稅金額巨大，如果出現了稅務風險，無疑會給公司帶來巨大的經濟損失。在這一情況下，為了抵御嚴峻的挑戰和進一步提高市場競爭力，房地產公司必須注重內部管控，為了抵御存在的發展挑戰，促進市場競爭力的提升，加強內部管控是當前房地產公司必須面對額的問題，加強公司財務管理力度，特別是其中的優化稅務籌劃管控工作。

一、房地產公司稅務管理的現狀

（一）房地產公司進行稅務管理的意義

房地產是由房屋和土地兩部分構成的，是房產和地產的總稱。在我國市場中，房地產行業占據規模較大，是我國GDP中的重要支撐。雖然房地產公司的數量很多，但規模型房地產公司還比較少。房地產公司經營的主要業務耗費資源大，受國內外市場的影響也很明顯，使得房地產公司的經營風險比一般行業都要高。稅務管理是公司經營管理的組成中的重要部分，管理內容涉及到公司生產經營過程中的所有與稅務有關的管理內容，也被稅收管理，包括公司在生產經營過程中所有涉稅業務的全過程管理活動。公司的稅務管理貫穿于公司經營管理的每個環節，加強公司稅務管理有利于增加公司自身的經濟效益，也影響著國家的宏觀稅收征管。因此，稅務管理是每個公司必須承擔的責任和義務，也是國家財政稅收的重要基礎。

（二）房地產公司進行稅務管理的重要性

在市場經濟的不斷變化的今天，稅務管理是所有公司急需重視的關鍵，然而，部分房地產公司尚未對稅務管理形成正確的認識。為了謀求公司的長期發展，做好公司稅務籌劃，房地產公司需要了解稅務籌劃過程中可能產生的各種風險，在識別稅務風險的基礎上，制定有針對性的措施來防范風險。房地產在建設階段，稅種主要是合同印花稅、建筑營業稅、城鎮土地使用稅;在房產銷售的環節，房地產的稅種分為幾類，比如：營業稅、公司所得稅、土地增值稅等等。因為房地產公司上繳的稅量大，是國家稅務機關的重點稅務來源，因此政府相關稅務部門對房地產公司也給予了高度的重視。房地產公司進行合理合法地稅務管理，能夠將房地產公司在資金鏈方面的壓力有效緩解，同時增加投資幾率，實現經濟效益的最大化。近年來，隨著我國國民經濟的不斷發展，城市化不斷推進，城鄉居民人均可支配收入持續增加，城區的房價正在飛速攀升，使得房地產行業得到了迅猛發展。但是，我國的公司稅務管理起步較晚，還有許多房地產公司存在稅務管理意識不高、經驗不足的問題。

二、房地產公司稅務籌劃風險介紹

（一）房地產公司稅務籌劃及其風險的主要來源

稅務籌劃是指公司在國家法律法規所允許的范圍內，進行適當的超前籌劃，對公司各項經營活動進行統籌管理，目的在于降低公司的稅務負擔的同時，將公司稅后效益提升。從本質上來講，稅務籌劃生與偷稅漏稅區別明顯，前者以遵紀守法為基本原則，在發生納稅義務之前，為將效益最大化，會對合理的進行稅務管理。

房地產公司的稅務籌劃風險主要來源于三個方面，包括法律風險、政策風險和財務風險。隨著房地產行業的快速發展，公司財務管理人員如果與國家稅務人員對稅務籌劃的理解不同，將會給公司帶來相應的法律風險，因此房地產公司在稅務籌劃期間必須加強對該類風險的防控。政策風險是最為關鍵的風險種類，當前，我國市場經濟體系的完善性并不理想，并沒有明確的房地產行業稅收相關文件，這對該行業稅務籌劃工作的開展起到了負面影響，造成無法預估的風險。我國大部分房地產公司仍有待增強公司財務管理意識，不僅如此，從專業能力上來看，也并不是足夠具備，這都是造成財務方面風險較大的直接原因，而財務風險是妨礙公司發展的關鍵性因素。

（二）房地產公司稅務籌劃過程中的潛在風險

由于房地產公司各經營環節之間的稅務成本具有相關性，從拿地到銷售，每個環節都需要繳納多項稅款，財務管理人員要分析全部因素對稅務籌劃的不同影響和疊加效應，嚴抓項目各階段的稅務籌劃關鍵點。現階段，我國房地產公司的稅務籌劃還不夠成熟，稅務籌劃對財務管理人員的專業性要求也較高，而該項工作對于財務管理人員自身的專業素養也有非常高的要求，若房地產公司不能按照原則進行稅務籌劃工作，必然會導致該項工作存在風險。

根據合理性和合法性，公司的稅務風險主要包括了兩種，即多繳稅風險和少繳稅風險。其中，多繳稅風險主要起因是公司對納稅籌劃工作的考慮不夠全面，沒有充分地挖掘稅務籌劃空間，未合理利用稅收優惠政策，導致房地產公司承擔了本可以避免的稅負，使得公司的稅務壓力增大。相對的，少繳稅風險則是指公司并未按照稅法規定繳納足額的稅款，違背了稅法的要求，導致公司出現漏稅問題，面臨補繳稅、多繳納滯納金的懲罰，嚴重時要接受國家的刑事處罰。

三、房地產公司應對各種稅務籌劃風險的措施

（一）對項目實施可行性的確定

在對房地產項目開發的可行性進行評估時，主要分為開發與投資兩個階段進行，這是風險管理的關鍵點。再次期間，城鎮土地的使用稅是該階段實施稅務籌劃風險出現的主要因素，其中可能產生納稅風險的關鍵點就是家底合同中是否能夠按照規劃的納稅時間進行。實施階段是項目實施階段中耗費時間成本最長的一個階段，也是增加項目費用的重要環節，房地產公司管理人員需要對當前經濟大環境與經融政策多加考量，確定融資方式的合理性，對納稅受到融資方式的影響程度進行充分考慮。在銷售階段，房地產開發公司項目受到銷售方式的影響，非常容易產生的風險就是應收賬款無法及時收回，對此，需要對應收賬款管理的同時，加強風險控制。對于未能及時收回的應收賬款，在分析時需要充分考慮到銷售方式以及賬齡，對催款方案進行精細設計，提高催款力度，保證房地產公司的資金鏈正常運轉。

（二）解讀并分析稅收政策

房地產公司需要繳納的稅種多達11種，但是房地產公司財務管理人員對各種稅收的優惠政策以及所涉及的法律應當都了然于胸。因此，房地產公司財務管理人員需要具有提前進行稅務籌劃的意識，合理地利用國家稅收優化政策，來實現降低公司經營成本的目標。首先，房地產公司財務管理人員可以通過不同的融資渠道來收集工程項目開展所需的大量資金，融資渠道的不同會造成投入成本、稅收效益的不同，需要合理地去選擇和規劃。同時，房地產公司財務管理人員還應當實時關注和掌握國家稅法的政策變化，以便合法、及時且適當地調整公司的稅務籌劃方案。在進行稅務籌劃時，要保證將“合法”建立在“事實”的基礎上，嚴格避免偷稅、漏稅問題的出現，防止對公司的開發、建設、銷售和經營過程產生不良影響。房地產公司管理人員應提高自身稅務籌劃風險防范意識，風險防范意識淡薄會導致公司稅務籌劃的前期準備不夠充分，無法達到稅務籌劃對應的預期目標。房地產公司管理人員應高度重視稅務籌劃工作，針對國家稅務政策的變化，要結合公司自身的特點來制定針對性的方案，積極以政策為根據，對內部管理方式進行調整，盡量降低在公司發展中政策變化的影響程度。同時，公司稅務管理人員也要重視和稅務機關的溝通交流，在稅收政策發生變動時，及時和稅務機關溝通，及時了解當地稅務機關對稅收政策限定條件、內容等的解讀，消除雙方信息不對稱的情況，避免后期出現糾紛，或被認定為偷稅漏稅的風險。

（三）明確稅務籌劃關鍵點

房地產行業涉及的稅費種類較多，在不同的項目階段需要按照不同的稅率繳納不同的稅金。在開展稅收籌劃的具體業務時，應綜合考慮業務涉及的所有稅種的稅費負擔。在開展稅務籌劃工作時，房地產公司要以自身發展需求為基本前提，確保稅務籌劃方案與發展需求統一。在具體工作進行過程中，工作人員需要對內外部信息進行調查分析，對能夠影響項目收益的發展需求、回報率等等綜合考慮，確保最終稅務籌劃與項目決策的有效性。對于房地產公司而言，應當結合項目投籌融資計劃對該行業稅收籌劃的具體方案進行考量。不僅如此，對于增值稅進項稅額的抵扣也需要多加關注，對營改增過渡時期的內容加以掌握，將時間久的項目區分開來，實現稅收籌劃工作的開展。

（四）提高財務人員專業能力

為更好地防控房地產稅務籌劃風險，房地產公司需要提高稅務管理人員的專業素質，不僅需要有足夠的專業理論知識，在稅務籌劃方面的實踐經驗也應當豐富。作為稅務管理人員，對于國家出臺的、與稅務相關方面的各項法律法規應當積極關注并掌握，對當前實施法律法規在稅務籌劃方面的需求加以了解，再以公司自身經營發展情況為基礎，對籌劃風險防控工作進行開展。除此之外，房地產公司需要配備專業的政策分析人員，對相關的政策變化加以動態關注，并不斷的學習、深入研究，對該方面的風險防控能力不斷加強，以此應對政府出臺的大量相關政策。與此同時，需要開展相關管理平臺，幫助管理人員實施籌劃，盡量降低人工出現的誤差。

四、結語

隨著房地產行業的迅猛發展，作為國民支柱行業，房地產公司必須高度關注稅務籌劃的有關財務管理工作，以應對日益加劇的行業競爭。房地產公司的稅務籌劃風險主要來源于三個方面，包括法律風險、政策風險和財務風險。針對房地產公司稅務籌劃的幾個主要風險，通過加大對稅收政策的解讀、明確稅務籌劃關鍵點以及提高財務人員專業能力等方法來進行有效地風險防范，對公司各項經營活動進行統籌管理，盡量在最大程度上提高稅務負擔和增加公司的稅后的效益。

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