農(nóng)村閑置宅基地盤活利用現(xiàn)狀及對策建議

梁紅華

摘 要：農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅的盤活利用是新時代中央深化農(nóng)村改革的重大理論創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。為此，肥西縣開展了農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點工作，落實各項部署，積極進行盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅有效途徑及政策措施的探索實踐，取得了一定的成效和經(jīng)驗。該文以肥西縣農(nóng)村閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用4個試點村為例，總結(jié)了試點村閑置宅基地盤活利用現(xiàn)狀，分析了存在的問題與制約因素，并提出了農(nóng)村閑置宅基地盤活利用的對策建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村閑置宅基地;盤活利用現(xiàn)狀;做法;問題;建議

中圖分類號 F323? 文獻標(biāo)識碼 A文章編號 1007-7731（2021）19-0101-06

宅基地是農(nóng)村村民用于建設(shè)住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地[1]。農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的基本生活資料和重要財產(chǎn)，也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，對于增加農(nóng)民收入、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動鄉(xiāng)村振興具有重要意義[2]。近年來，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進程的加快，大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地和住宅閑置浪費日益突出，已成為一個較為普遍的問題，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。2018年中央1號文件明確提出，“深化農(nóng)村土地制度改革，扎實推進房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”。本文主要介紹了肥西縣開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用試點村工作情況，總結(jié)了試點村的做法與經(jīng)驗，并針對存在的問題提出了相應(yīng)的對策建議，以期對推動農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用提供參考。

1 文獻綜述

關(guān)于農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房的盤活利用方面的研究，近幾年來，學(xué)界的專家學(xué)者主要關(guān)注以下3個方面的問題：

1.1 盤活利用閑置宅基地，要深化宅基地“三權(quán)分置”改革 鄭風(fēng)田認(rèn)為，我國農(nóng)村宅基地數(shù)量龐大，但目前仍處于閑置、低效使用狀態(tài)，通過宅基地“三權(quán)分置”改革，從而成功激活數(shù)百萬億的農(nóng)村宅基地市場，不但可以破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、讓城鄉(xiāng)走向融合，而且可以讓鄉(xiāng)村獲得城市社會資本，可以止住衰敗、走向振興[3]。邱方榮等認(rèn)為，推動宅基地“三權(quán)分置”改革，要著眼于閑置宅基地和閑置農(nóng)房的適度流轉(zhuǎn)和盤活利用，在落實宅基地集體所有權(quán)的前提下，抓住讓宅基地農(nóng)戶資格權(quán)獨立化這個關(guān)鍵，突出將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)型純化為典型用益物權(quán)，在宅基地上賦予社會主體有保障的土地權(quán)利，形成集體、農(nóng)戶、社會主體共享宅基地權(quán)利群的格局，實現(xiàn)宅基地的身份性居住保障功能和物權(quán)性財產(chǎn)性功能的分離[4]。吳郁玲等認(rèn)為，在當(dāng)前中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度尚不完善的背景下，宅基地確權(quán)是保障農(nóng)戶權(quán)益、促進農(nóng)村閑置宅基地合理流轉(zhuǎn)的重要舉措[5]。

1.2 推動閑置宅基地盤活利用，要完善政策保障措施 孔祥智認(rèn)為，中國地域差距大，每一類地區(qū)面臨的問題完全不同。宅基地制度改革必須謹(jǐn)慎推行，在優(yōu)化農(nóng)村宅基地資源配置的同時，給外出打工的農(nóng)村勞動力留有退路[6]。方丹萍等研究認(rèn)為，影響宅基地退出意愿的主要因素是對宅基地的補償方式不滿和缺少在城鎮(zhèn)生活可持續(xù)生計的安全感，完善宅基地退出補償方式和提升社會保障水平對提升宅基地退出意愿和宅基地有效利用有很大意義[7]。劉俊杰等認(rèn)為閑置宅基地退出的配套制度不健全，從試點實踐看，村集體普遍沒有足夠的財力支持宅基地退出，試點地區(qū)的普遍做法是通過城鄉(xiāng)增減掛鉤等措施籌集資金用于收儲退出宅基地。目前試點地區(qū)探索宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)的制定，多是從宅基地居住功能出發(fā)，沒有全面認(rèn)識宅基地的生產(chǎn)生活功能，也即居住功能以外的價值[8]。

1.3 建立公共平交易平臺，有利于促進閑置宅基地規(guī)范流轉(zhuǎn) 張亞婕認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的大量閑置是工業(yè)化進程的必然結(jié)果，建立健全閑置宅基地使用權(quán)收回制度、規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)市場、建立公開的宅基地交易平臺成為盤活閑置宅基地的一個重要手段[9]。謝娜等認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度缺失，農(nóng)村宅基地界定不明確和產(chǎn)權(quán)不明晰，閑置宅基地重新利用缺乏激勵機制，沒有一個完善的體制和平臺，難以促進閑置宅基地的流轉(zhuǎn)利用[10]。鄭風(fēng)田認(rèn)為，目前我國的農(nóng)村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應(yīng)該確權(quán)發(fā)證、明確農(nóng)民的權(quán)益，在此基礎(chǔ)上建設(shè)產(chǎn)權(quán)交易市場，放活宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，喚醒農(nóng)村的沉睡資本[3]。

在實施鄉(xiāng)村振興背景下，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房，既提高了宅基地的資源利用率，又能增加集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的共同利益。近年來，肥西縣縣域經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移加快，宅基地閑置現(xiàn)象較為普遍。根據(jù)安徽省開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用試點的要求，在全縣選擇5個不同類型具有代表性的村開展試點，總結(jié)分析試點工作的做法與存在的問題等，提出對策建議。

2 肥西縣農(nóng)村閑置宅基地盤活利用試點單位現(xiàn)狀

肥西縣位于合肥西南、巢湖之濱，縣城與合肥市無縫對接，基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通便捷，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好。總面積1695km2，戶籍人口83.8萬人，戶籍戶數(shù)37.1萬戶，現(xiàn)轄4鄉(xiāng)8鎮(zhèn)4園區(qū)，242個村居。自2009年連續(xù)11年躋身全國百強縣，縣域經(jīng)濟基本競爭力躍居全國百強第48位，在全省率先全面建成小康社會。肥西縣作為安徽省農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用18個試點示范縣之一，按照穩(wěn)慎推進的原則，堅持試點先行，結(jié)合實際，選取紫蓬山旅游開發(fā)區(qū)管委會張老圩村、紫蓬鎮(zhèn)新農(nóng)村、山南鎮(zhèn)荷沖村、柿樹崗鄉(xiāng)新街社區(qū)等5個經(jīng)濟、社會及自然條件差異的鎮(zhèn)村開展試點。本文選擇其中4個試點村，通過調(diào)查分析試點工作推進情況，總結(jié)工作取得的成效及存在的問題，提出對策建議。

2.1 試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村的基本情況 從4個試點村所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和地理位置來看，紫蓬鎮(zhèn)、紫蓬山管委會經(jīng)濟較發(fā)達，交通便利，近城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯。紫蓬鎮(zhèn)位于紫蓬山北麓，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美;紫蓬山管委會更是坐擁4A級紫蓬山國家森林公園風(fēng)景名勝區(qū)，具有獨特的旅游資源。柿樹崗鄉(xiāng)和山南鎮(zhèn)離縣城較遠，主要以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，區(qū)位優(yōu)勢不明顯，近年來立足鄉(xiāng)村旅游，發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)帶動發(fā)展。4個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域面積、戶籍、人口等基本情況見表1。