住房公積金對房地產市場和住房消費的影響研究

摘要：住房公積金制度已成為我國住房保障體系的一項基本制度，有效提高了繳存職工的住房消費能力，提升了職工的居住水平，同時也有力促進了房地產市場的發展。通過具體數據分析2020年益陽房地產（住宅）及居民住房消費市場情況，更加科學、全面地認識住房公積金制度。

關鍵詞：住房公積金;住房消費;房地產市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）09-0062-64 收稿日期：2021-08-20

作者簡介：黃建忠，益陽市住房公積金管理中心。

住房公積金“一頭連著經濟，一頭連著民生”，從政策定位和現實作用來看，它同時具有住房金融和住房保障兩大功能。職工通過長期的資金積累和較低的融資成本，有效增強了住房消費能力;住房公積金管理機構通過貸款發放和資金提取，客觀推動了當地房地產市場的發展。

1 住房公積金對房地產（住宅）市場的影響

1.1 住宅是益陽市房地產投資、銷售的主陣地

2020年，益陽市完成房地產開發投資145.98億元，比上年增長5.6%，其中，住宅完成投資121.27億元，投資占比為83.07% （見圖1）。

當年益陽市實現商品房屋銷售面積416.25萬平方米，比上年增長0.3%，其中，住宅銷售面積365.24萬平方米，占比為87.75%。全市實現商品房屋銷售金額207.95億元，比上年增長0.9%，其中，住宅銷售金額176.41億元，銷售金額占比為84.83%。

1.2 住房公積金貸款是推動住宅消費的主渠道

2020年，通過住房公積金個人住房貸款實現住宅銷售面積96.41萬平方米，占益陽市住宅銷售面積的26.40% （見圖2）。通過住房公積金個人住房貸款實現住宅銷售金額53.60億元，住宅銷售金額占比為30.38%。通過住房公積金個人住房貸款實現住房消費融資36.99億元（含組合貸款銀行部分），占全市新發個貸市場的45.76%;年末住房公積金貸款余額101.58億元，占全市個人住房貸款余額的29.17%。住房公積金貸款成為益陽市居民購房融資的重要途徑。

1.3 益陽市住宅銷售價格處于合理區間

商品住宅銷售價格是否合理，目前比較通用的考核指標是房價收入比（商品住宅總價與家庭年可支配總收入的比值）和房價租金比（商品住宅每平方米價格與每平方米月租金的比值）。2020年，益陽市城鎮居民人均可支配收入為33274元，商品住宅均價4830.05元/平方米，商品住宅月均租金18元/平方米 （根據2020年5月中國316個城市住宅售價租金比排名）。按2020年城鎮人均住房建筑面積56.9平方米計算（根據2017年城鎮人均住房面積50平方米，每年2.3平方米的平均增速推算），益陽市房價收入比為8.26，低于全國9.2的平均水平;房價租金比為268.34，介于200-300的合理區間。由此可見，益陽市目前房價合理，家庭易實現購房行為，房地產市場沒有出現大規模炒房現象，房地產經濟泡沫少。

2 住房公積金對職工住房消費的影響

2.1 住房公積金貸款融資率

住房公積金貸款融資率= （住房公積金貸款金額÷家庭購房款總額）×100%。該百分比越大，購房家庭自籌資金越少，住房公積金貸款對居民住房消費的支持作用越明顯，居民越容易實現購房行為。

2020年，益陽市住房公積金個人住房貸款抵押房產套均68.71萬元，住房公積金個人住房（組合）貸款平均額度為47.42萬元，住房公積金貸款融資率為69.01%，職工家庭還需自籌資金21.29萬元，自籌資金壓力相對較少（見圖3）。

2.2 住房公積金繳存還貸率

住房公積金繳存還貸率= （住房公積金月繳存額÷住房公積金貸款月還款額）×100%。該百分比越大，住房公積金繳存對居民住房消費的支持作用越明顯。

2020年，益陽市住房公積金人均月繳存額為1156元，人均月還款額1438元。住房公積金單職工繳存家庭，只需補充還貸282元/月，繳存還貸率為80.39%;在雙職工繳存家庭的繳存還貸率為100% （對沖還貸提取金額不能超過月還款額）。借款家庭通過按月繳存和對沖即可實現輕松還貸（見圖4）。

2.3 住房公積金貸款利息節省率

住房公積金貸款利息節省率= 〔（與住房公積金等額的商業貸款利息額-住房公積金貸款利息額）÷等額商業貸款利息額〕×100%。該百分比越大，住房公積金貸款對居民住房消費的支持作用越明顯。

按2020年住房公積金貸款平均額度25.52萬元，平均借款年限20年計算，商業銀行個人住房貸款利息總額（利率4.90%）14.27萬元，住房公積金個人住房貸款（利率3.25%）利息總額9.03萬元。住房公積金貸款利息節省率為36.72% （見圖5）。

2.4 住房公積金提取首付支付率

住房公積金提取首付支付率= 〔購房提取總額÷（家庭購房款總額-住房公積金貸款金額）〕×100%。該百分比越大，住房公積金對居民住房消費的支持作用越明顯。

2020年，益陽市購房提取住房公積金平均每筆8.82萬元。根據職工家庭自籌資金21.29萬元計算，若單職工繳存家庭購房，實際支付首付12.47萬元，住房公積金提取首付支付率為41.43%;若雙職工繳存家庭購房，實際支付首付3.65萬元，住房公積金提取首付支付率為82.86%。住房公積金購房提取對首付款的支持作用較大。

2.5 住房公積金提取房租支付率

住房公積金提取房租支付率=月租房提取金額÷家庭租房月租金×100%。該百分比越大，住房公積金對居民租房消費的支持作用越明顯。

2020年，益陽市中心城區無房職工家庭租房提取住房公積金的標準為1000元/月。按租住住房平均每套90平方米，租金18元/平方米計算，每月租金為1620元。住房公積金提取房租支付率為61.73%，無房家庭僅需自籌620元即可租房居住，超過一半的房租可用住房公積金支付。

2.6 家庭月收入租房率

家庭月收入租房率= 〔（家庭租房月租金-住房公積金租房提取額）÷家庭月收入〕×100%。該百分比越小，住房公積金對居民住房消費的支持作用越明顯。

2020年，益陽市城鎮居民人均可支配收入33274元，以夫妻雙方收入計算家庭月收入為5546元。根據住房公積金提取房租支付的測算數據，無房職工家庭提取住房公積金后，實際僅需自籌620元用于支付房租，家庭月收入租房率為11.18%。住房租金占家庭收入的比重較小，租房家庭經濟壓力較輕。

參考文獻：

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2.劉洋.住房公積金對不動產消費及國民經濟的影響.中國商論.2019.22

3.魏國靖.住房公積金在房地產經濟運行中的作用探析.現代商業.2020.11