試論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在最近十年以來出現(xiàn)持續(xù)升溫的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)愈來愈是我國的國計民生。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為國民生產(chǎn)總值在數(shù)據(jù)上的提高起到了一定的作用;但是，隨著美國“兩房”危機的爆發(fā)以及各國房地產(chǎn)泡沫的破裂，更多的人開始意識到了房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病以及巨大風(fēng)險，而其中以房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險尤為突出。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的背景、現(xiàn)狀及特點進行分析，探究房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險形成原因，并針對不同的原因提出了相應(yīng)的對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范和規(guī)避提供了一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ; 財務(wù)風(fēng)險 ; 成因 ; 防控對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀

根據(jù)中國指數(shù)研究機構(gòu)6月9日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)公司2019年負債率》研究報告，中國房地產(chǎn)公司的平均負債率為75.7%，高于60%的報警率。與此同時，押金和預(yù)付款的比例非常大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤非常大的不確定性，因此，非常高的負債率導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)支付大量的資金，資金和利息到期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力將大幅下降。但是事情是這樣的，因為這個行業(yè)還是一個行業(yè)，很多房地產(chǎn)公司在考慮自己的資本主義利益的情況下，不需要大量的人來開發(fā)房地產(chǎn)，這樣會導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)增加，超過了房地產(chǎn)公司的規(guī)模風(fēng)險，銀行同時造成了大量的死賬的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還必須是危險的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

（一）財政因素

中國的房地產(chǎn)周期和國民經(jīng)濟發(fā)展周期基本上符合國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動。因此，經(jīng)濟周期的波動和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化可以對房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系使房地產(chǎn)行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，特別是在經(jīng)濟蕭條時期，關(guān)聯(lián)行業(yè)的經(jīng)濟危機將增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。從2016年起，貸款利率繼續(xù)上升1年半后，該價格均出現(xiàn)大幅下降，但如果當前國內(nèi)利率繼續(xù)上升暫時不存在，從目前的通脹水平來看，從2018年1月起，中國的通貨膨脹率繼續(xù)低于政府的通貨膨脹目標，短期中央銀行的利潤增長引擎已經(jīng)不存在了，而且隨著時間的推移，從1.5年到3年，2022年不會成為房地產(chǎn)爆發(fā)的一年。

（二）政策因素

政策和法律法規(guī)對國家宏觀調(diào)控的影響是巨大的，而政策調(diào)控是國家宏觀調(diào)控的主要手段之一。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，政策和法規(guī)的影響是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的政策規(guī)定主要受以下幾個方面的影響：第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)，土地資源規(guī)劃的政策和規(guī)定與房地產(chǎn)企業(yè)的分配有著密切的關(guān)系。其次，政府的稅收政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和房價。再一次，房地產(chǎn)的流動性，房地產(chǎn)法規(guī)和政策也有很強的影響;最后，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)方面，政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)也有很大的影響。

（三）市場因素

市場環(huán)境的變化和波動可能導(dǎo)致一系列的市場因素的變化，如市場的購買力，市場價格包括對市場的投資，這些因素的變化會使市場的波動對市場的經(jīng)營活動產(chǎn)生很大的影響。影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場因素也存在，是影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個非常重要的因素。例如，一家房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃、規(guī)劃、定位和銷售，如果不準確，就會很容易讓房地產(chǎn)公司銷售產(chǎn)品不出去，并嚴重影響房地產(chǎn)公司的財務(wù)流量和資產(chǎn)質(zhì)量評估，并被一些市場對房地產(chǎn)公司甚至是致命的。此外，產(chǎn)品的差異越來越小，開發(fā)商面臨著相同產(chǎn)品的競爭，行業(yè)內(nèi)的競爭越來越激烈，這將增加大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展困難和銷售成本。

三、防控房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度

中國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)，要么是國有企業(yè)，要么是國有企業(yè)，如效率低下、管理不力、內(nèi)部動力和制約機制不合理等缺陷表現(xiàn)出來。企業(yè)與內(nèi)部部門之間以及企業(yè)與高層企業(yè)之間，在財務(wù)管理與使用上，利益與責(zé)任分配不明，管理混亂，造成財務(wù)使用的效率、資金的安全與健全，往往無法保證。企業(yè)規(guī)劃師的財務(wù)管理理念和方法滯后，財務(wù)管理體系不完善，財務(wù)人員的素質(zhì)不合適，沒有合理的財務(wù)規(guī)劃，盲目借貸給企業(yè)帶來了很多財務(wù)風(fēng)險。

1、加強決策體系。在中國房地產(chǎn)企業(yè)的決策中存在錯誤率或錯誤率問題，應(yīng)建立制度，特別是為決策層設(shè)計頂層。中國很多企業(yè)在企業(yè)決策中仍然保留著傳統(tǒng)的人的思維方式，企業(yè)決策是正確的還是錯誤的，基本上都是由企業(yè)管理者一手做出的，但這無疑大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的人的管理思想，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)決策，不僅可以將系統(tǒng)轉(zhuǎn)化為設(shè)計，而且要嚴格按照系統(tǒng)執(zhí)行，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的決策，使其能夠有效地規(guī)避決策風(fēng)險。

2、充分履行董事會和審計職能。在我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)中，我們對企業(yè)的行為進行了廣泛的監(jiān)管，往往忽視了監(jiān)督的作用，事實上，如果一家公司想要我們的長期發(fā)展和管理必須對金融公司進行嚴格的審查和監(jiān)督，因為一家公司的政策制定者不能像石武柱那樣對公司進行監(jiān)管，所以，充分發(fā)揮企業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)和審計機構(gòu)的作用，從根本上解決企業(yè)所造成的風(fēng)險，可以降低成本，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）避免房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險

避免對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果房地產(chǎn)企業(yè)投資從投資和項目投資開始，并采取投資策略來避免，那么就可以防止房地產(chǎn)企業(yè)的許多財務(wù)風(fēng)險。因為房地產(chǎn)企業(yè)對一個項目的投資更多，如果一個房地產(chǎn)項目失敗，整個公司可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。因此，每家房地產(chǎn)公司都注重控制和預(yù)防投資風(fēng)險。

在資本運作中，通過加速轉(zhuǎn)賬和控制成本來預(yù)防和控制風(fēng)險。建立貨幣管理流程，明確貨幣管理鏈接的關(guān)鍵節(jié)點。同時，應(yīng)加強對企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，對每一個細節(jié)進行全面的資金管理，加快提取貸款的速度。

總結(jié)

短期內(nèi)，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)差，規(guī)模小，企業(yè)還沒有規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)相比有很大差距。因此，我們特別關(guān)注中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)問題，防范問題，及時確定中國房地產(chǎn)企業(yè)可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險，有適當?shù)姆婪洞胧Ｅc此同時，不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況，具體分析企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的具體原因，并找到適合具體原因的對策，防止企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

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作者簡介：王法政（1982年10月）男，安徽臨泉人，本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位，經(jīng)濟師、會計師，安徽深安投資有限公司委派財務(wù)總監(jiān)，主要研究公司治理、財務(wù)管理、融資管理等。