物流地產現狀及研究

摘要：由于物流需求強勁但供應相對匱乏，我國物流業的投資意向持續保持高位，特別是在粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收并購機會，紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。在公募REITs推行后，一批手上持有優質物流資產的企業開始尋求轉型，由重資產向輕重資產聯動，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業模式閉環。

關鍵詞：增資擴股;尋求轉型;指數回升

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0060-63 收稿日期：2021-08-14

1 物流地產商增資擴股 搶占關鍵區位資產

由于物流需求強勁但供應相對匱乏，我國物流業的投資意向持續保持高位，特別是在粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收并購機會、紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。

今年6月，我國物流資產配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區、長江三角洲經濟區、渤海經濟區及珠江三角洲經濟區的土地。

可以明顯看到，在公募REITs推行后，一批手上持有優質物流資產的企業開始尋求轉型，由重資產向輕重資產聯動，希望建立起自身的“投、建、融、管”商業模式閉環

2 京東物流市值破2500億港元，順豐同城分拆

5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發行價上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億港元的關口，達到2540億港元。

另外順豐房托REIT于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。

物流地產近年來得益于電商和快遞行業的高速發展，逐步成為了海內外資本追逐的熱點。且從海外經驗看，相較于購物中心和商業辦公樓等資產，物流地產項目租戶組合以及租金收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強抗風險能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項目。

順豐房托REIT的三處資產為處于粵港澳大灣區、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發行價之上。

除了發行REITs，順豐在香港市場還另有打算。5月28日晚間，順豐控股發布公告稱，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實業股份有限公司赴香港聯合交易所有限公司主板上市。

如若通過，這也意味著順豐同城將成為順豐體系內第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購的嘉里物流。

3 公募REITs發行 底層資產具備稀缺性

首批公募REITs推進迅速，今年5月有9單基礎設施公募REITs獲證監會注冊，在月尾確認了最終定價，并于5月31日正式對公眾投資者發售，于6月21日全部完成上市動作。

按照底層資產劃分，9單REITs中有兩單屬于倉儲物流類，分別為中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT，最終認購價格分別為3.89元和2.3元，見表1。

在凈現金流分派率上，中金普洛斯REIT的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港REIT則為2021年4.47%、2022年4.75%。

底層資產方面，普洛斯REIT含有7個底層資產，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個城市的物流園。

截至2020年末，7個物流園出租率均在95%以上，5個達到100%。建筑面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價40.04元/平方米/月，估值53.46億元。

鹽田港REIT的底層資產為位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，內含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米，見表2。

截至2020年末，現代物流中心出租率100%，有效租金單價38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價5321元/平方米。

上市首日，普洛斯REIT收報3.972元，漲2.11%;鹽田港REIT收報2.367元，漲2.91%。

4 倉儲指數回升 醫藥類商品庫存大幅上升

6月份，隨著高溫多雨等季節性因素影響，物流業景氣指數略有回落，物流業務活動增勢有所趨緩，見圖1。

倉儲各分項指數中，新訂單指數、業務活動預期指數較上月有所回落，延伸業務量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回升，見圖2。

由21類商品組成的期末庫存指數為51.6%，較上月上升0.8個百分點，反映出庫存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫藥類商品庫存較上月有較大幅度回升。

從后期走勢來看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個百分點;業務活動預期指數為57.2%，較上月下降1.5個百分點。兩項指數均小幅回落，但仍位于榮枯線上，顯示市場預期保持謹慎樂觀，見圖3。

從全國倉庫需求看，根據物聯云倉數據，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環比上漲68.5%;二線城市需求面積25.18萬平方米，環比上漲17.4%;其他城市需求面積6.32萬平方米，環比上漲6.6%，見圖4。

總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。倉儲報價上，維持平穩上升的姿態，顯示倉庫業主對后市充滿信心。

5 “最后一公里”與物流自動化

疫情防控的大環境下，無人機、無人配送車等工具在物流領域的應用最大限度地減少了勞動力短缺的風險，并有助于保持社會距離。借助AI進行路線優化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。

而在港口、機場等場景，馭勢科技的物流無人車已在香港機場完成落地，并在2020年2月份獲得B輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數千萬人民幣的種子輪投資。

從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經細分為很多種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。

這些自動化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸等運作進行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準確性。由此，數年前電商旺季即“爆倉”的現象大大減少。

另外，自動化倉儲設備的普及必然意味著對高標倉的需求，客戶所想、將技術落地并盡快擴大生產規模會是另一關鍵。這對于物流地產企業和自建自持倉儲資產的電商企業來說都是一個明顯的風向。

隨著自動化技術在物流領域應用的擴大，上述創業公司在未來競爭中獲得先機。接下來如何在提升算法的同時，學會想客戶所想、將技術落地并盡快擴大生產規模會是另一關鍵。

文章來源：本文由觀點指數研究院供稿。