典型城市人口及人均GDP對房地產的影響

摘要：人口是社會發展的核心力量，也是房地產市場中長期變化的決定因素。本文選取幾座典型城市，從城市人口總量、城鎮化進程及人均GDP三個維度，對人口如何影響房地產市場這一問題做出簡要分析。

關鍵詞：城市房價;剛性購房;城鎮化率

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0045-46 收稿日期：2021-08-13

1 人口持續凈流入城市總體供需平衡

人口凈流入會帶動區域的消費、生產等各個維度的經濟增長，促進就業、醫療、教育等優質資源的增加，并進一步吸引人口的流入，形成正向循環。中國指數研究院數據顯示25～44歲年齡段人口占購房人口總數的比例高達75%，而這個年齡段的人群正是人口流動的主要群體。近年來，部分城市通過加大人才引入力度，支撐了本地新經濟產業的快速發展，經濟增速和房價增長明顯加快，房價漲幅甚至超過了北京、上海等一線城市，如合肥、成都、西安等，見圖1。

除北京、上海外，本次選取的典型城市的常住人口在兩次人口普查期間均保持持續凈流入，長三角區域和重慶的房價對人口流入更敏感，房價增長接近人口增長的5.9倍;其他內地城市的房價增長與人口增長的比值則接近2.6倍。市場供需比保持在0.97～1.09的區間，供求關系較為平衡，市場良好。

2 剛性購房需求增長與城鎮化率提升呈正相關

人口城鎮化率30%～70%時是城鎮化發展的高速發展階段，快速新增的城鎮人口對于住房有著巨大的剛性購買需求，人口城鎮化率的提升對中西部城市的購房需求增長有著顯著的拉動效果，見表2。

3 人均GDP側面反映房價的健康水平

城市房價與人均GDP有著高度相關性，人均GDP的增加會通常會伴隨著人均收入的增加，提升購買力，對住房消費需求具有正向的促進作用，間接推動房價的上漲。

房價增長率與人均GDP增長率的比值R一定程度上可以反映城市房價的健康水平（見表3）。當R值在0.9～1.1范圍內時，表明房價處于健康范圍;當R值>1.1時，需要警惕房價被高估的風險;當R值<0.9時，則說明該地區的房價被低估，可能存在繼續向上發展空間。

對比來看，過半數城市的房價增長率是高于人均GDP增長率的，合肥的R值為1.78倍，需警惕房價可能存在虛位;常州、成都的房價增速與人均GDP增速基本持平，市場較為健康;重慶的R值為0.65，房價存在被低估的可能。

4 總結

房地產行業的發展短期看金融政策，中期看土地供應，長期看人口增長。人口對房地產發展形成支撐的本質原因在于人口流動帶來的勞動力可以長期支撐當地的經濟實力增長。人口流動往往體現出“用腳投票”的特征，擁有更好就業機會和公共服務資源的城市具有更大的吸引力，如何促進適齡人口凈流入并留住人口以及如何控制房地產市場良性發展，將是各個地區不得不面對并需要大力解決的問題。

文章來源：本文由鼎信長城投資集團供稿。