城市更新的科創時代

摘要：城市更新的科技賦能包括4個方面：科技賦能老城區、科技賦能老廠區、科技賦能老商區、科技賦能老住區。科技正在回歸都市，我們應把握全球趨勢，抓住城市更新的經典場景，擁抱城市更新的科創時代。結合4大城市更新場景，即老城區、老廠區、老商區、老住區，分別闡述把什么樣的內容裝到這些“殼”里去。

關鍵詞：科技集群;創新群落;蜂族公寓

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0030-34 收稿日期：2021-08-03

進入21世紀，全球大城市的發展進入了一個新的階段。就如世界著名規劃大師彼得·霍爾在談到哈馬碧湖城這一城市更新區時所說“它代表了一個重大的轉折：從外擴張增長，轉向內城更新。”

近年來，中國大城市的發展也進入了一個新的階段，“三區三線”、城市發展邊界使得城市空間難有增量。城市從增量擴張，轉向了存量提質。越是大城市，往往邊界控制得越嚴格。不論是北京、上海，還是廣州，都是如此。

過去，我們是在平地上建城市，現在，我們是在城市上建城市。因此，與新城開發相比，舊城更新成本高、限制多，要求也更高。在這個邏輯之下，開發商首要考慮的是如何平賬，地方政府看重的是把這塊地給你，能不能產生更大的效益。這個效益，對地方政府而言就是兩個字——稅收。當進入城市運營階段，地方政府會越發重視對產業、稅源的培育，期望通過“騰籠換鳥”，為城市帶來新產業、新稅源。

那么，什么產業能夠產生高效益呢？毫無疑問，是高科技。現在，有科技含量的產業未必有高效益，但是沒有科技含量的產業，一定沒有高效益。

大家都知道硅谷，如果把加州視作一個國家去參與全球評比，它的GDP在世界排第6位，絕對稱得上是富可敵國，這就是高科技帶來的高利潤。所以無論是倫敦、新加坡、柏林、紐約，他們都以科技賦能城市更新。可以說，科技賦能城市更新，已經成為全球大都市城市更新的共同趨勢。

以北京為例，北京城市戰略定位的“四大中心”，科技創新中心這一定位毫無疑問是最“打糧食”的，其他則更多是需要進行投入的。如果給北京的科研創新資源和城市定位畫上一個等式，相當于北京=華盛頓+波士頓+硅谷。

北京的大科學裝置數量領跑全國，人工智能初創企業占全國一半，匯聚了十二大軍工巨頭，擁有全國最大精準醫療產業集群……所以，我們會發現，越大的城市，越適合發展科創。因此，北京城市更新更應以“科技驅動”，實現城市全域提升。

本文將分享科技賦能的四個方面，結合四大城市更新場景，即老城區、老廠區、老商區、老住區，分析把什么樣的內容裝到這些“殼”里去。現在“殼”的打造很簡單，關鍵是里面裝什么樣的“瓤”。

1 科技賦能老城區：倫敦東區科技城——從“貧民區”變成“科技城”

無論是紐約、倫敦、東京，都有一個非常重要的趨勢，叫科技回歸都市。以前，我們總是認為，科技人員要在科技園區里埋頭搞研究。其實不是。現在Z世代（90后，00后）的年輕人要奮斗，但是他們不要艱苦奮斗。他們既要好好工作，又要吃好、喝好、玩好，尤其需要有夜生活。所以酒吧街已經成為了科技園區的標配。

倫敦的東區科技城，就是典型的從衰敗舊城區到新興科技集聚區的案例。由于城市發展長期落后于西部，倫敦東區一直是政府進行城市復興的重點，前后兩任首相都極為關注東區的發展。不同的是，首相布萊爾上任后，提出倫敦要打造“創意之城”，東區的改造開始提上議事日程。但是靠創意城市，東區并沒有發展起來，真正進入快速發展，依靠的是卡梅倫上任后強調的科創。卡梅倫首次提出“硅環島”的概念，希望倫敦在科技創新方面能夠和美國硅谷相匹敵。

文創相對容易做，聽起來也很出彩，但是文創的稅收密度太低，支撐不起稅收。文創最大的優勢，在于能夠在不花多少錢的情況下，讓一個比較破敗的地方，變得比較有趣，從而更吸引人。所以，在做城市更新時，其實可以做到“文創”和“科創”的組合使用。

由于東區科技城離金融城非常近，他們發揮老城的區位優勢，依托金融城，重點發展金融科技等都市產業。現在這個地區既有數字智能，也有數字金融，還有數字商務，整個硅環島附近高密度分布著高科技公司。大量科技公司聚集，使得倫敦東區成為倫敦GDP增速最快的區域。據2017年英國LloydsBank數據，2016年倫敦GDP增長最快的區域——Hackney地區增速甚至超過7.5%，這是一個非常快的增長速度。

此外，東區科技城還用精彩的都市生活，吸引創新人群和科技企業聚集，通過引入休閑娛樂業態，為創新人群打造豐富的休閑時光。

如今的倫敦東區科技城形成了以科技、數字和創意企業為主的科技集群、沒有邊界的科技創新群落。從2011年以來，已經有超過4000家公司進駐，其創業企業規模僅次于舊金山和紐約，位居世界第三位。

2 科技賦能老廠區：紐約布魯克林區——從“工業基地”變成“創新HUB”

大城市需要制造業嗎？需要。

2019年，世界智能制造中心城市潛力榜的第一名是紐約，第二名是上海的浦東新區，第五名是深圳的龍崗。紐約的成功經驗表明，高端制造業是城市發展科技產業、推動經濟發展的重要基礎，高端制造業是不能搬離大城市的，因為它依賴的是大城市的科技人才。深圳在用地高度緊張的情況下，力保30%的“工業紅線”，上海也明確提出先進制造業要占到城市GDP的1/4。

過去經常提一個詞：“退二進三”。有人給許多城市貼上二產占比過高，三產占比過低的標簽，需要退出“二產”進入“三產”，但其實在很多城市這都是個外行的說法。我們都知道，第三產業叫生產性服務業或生活性服務業，如果沒有生產，那么該去服務誰？這叫皮之不存，毛將焉附。

而現在，很多城市提出了新的邏輯——“退二優二”。就是指在產業結構調整中，逐步將“三低一多”，即科技含量低、土地利用率低、產值低、占用資源多的“落后”企業清退，讓更多的要素資源傾向高科技、高產值、高質量企業。

紐約是金融中心，其實紐約也是一個都市微制造產業，尤其是3D打印產業非常領先的城市。在全球Top5的3D打印之都中，紐約排名第一。

這里所說的都市微制造，不是傳統制造業“回潮”，而是制造業的一種新的突破，是高知識密度的高科技制造。在這之中，很重要的一件事，就是將都市微制造與醫療服務、醫療研究緊密配合，發揮重要的創新支持作用。例如利用3D打印技術為醫療人員提供定制化的醫療產品，人在運動中很容易造成半月板損傷，可以利用3D打印技術打印半月板支架，幫助半月板損傷的人恢復健康。

紐約布魯克林海軍造船廠，就是一個非常典型的高價值都市制造業的樣板。這個地方以前也是造船廠，后來通過改造，把過去破舊的廠房變成了一個“New Lab”，改造出了很多現代化的制造業空間，比如綠色制造中心、聯合辦公中心。這里聚集了太空裝備、太空技術、納米技術和機器人技術等一些當今最尖端的科技產業，生產最高級、最賺錢、最小批量的產品;這里不僅有專注于尖端宇航服、太空探測機器人的高科技制造企業，也有研制軍事作戰裝備的軍民融合企業。

布魯克林造船廠從舊工廠到都市科創先鋒的戰略轉型，主要做了三件事：第一件事是，共享最先進的3D打印設備和數控切割機等設備，工廠體積不大，也不產生噪音，但是擁有最精密的技術設備。第二件事是，打造開放性、可交流的社交型工作空間，讓辦公與制造一體化。在這個辦公空間中，形成了高級技工和科技人員間最密切的互動——很多高級藍領和科技人員在這里協同工作，會發生多思想的碰撞，帶來了創新。第三件事是，舉辦各種跨界交流活動，激發融合科技創新。

最后一件事很重要，不僅提供共享硬件與空間，更構架資本聚集平臺。布魯克林海軍造船廠通過投資科技企業和搭建投資平臺兩種方式，成功地將政府，大型企業和創業者聯系在一起，使創意垂直向順利流動，將創新能量和資源以及市場聯系在一起。

國內的新型產業用地M0為工業區更新提供了政策支持，值得城市更新領域重點關注。

3 科技賦能老商區：東京澀谷——從“潮流澀谷”變成“比特谷”

隨著傳統商業區的衰落，城市老商區已經成為城市更新的重要區域。北京已經出現將“老商區”更新為“科技辦公區”的趨勢。以中關村1號海龍大廈為例，海龍大廈曾占據中關村25%的市場份額，是“全國最有影響力的電腦城品牌”。隨著IT產品同質化競爭以及互聯網電商沖擊，海龍電子城陷入了困境，2013年空置率達到30%。2016年7月，海龍大廈從原來的IT賣場轉型成為“智能硬件創新中心”，引入曠視、地平線等科技龍頭，2019年出租率達到90%，實現了從商業到科技辦公區的轉型。

本文介紹一個國外案例——日本東京的澀谷。

在日本東京灣區發展未來產業戰略之下，現在的東京市中心已經不再以商業為主。很有代表性的是出現了“三谷”為代表的都市科創企業聚集地。這“三谷”分別是打造日本版都市硅谷的“比特谷”、產業應用科技企業聚集地“本鄉谷”、生活應用型科技企業為主的“五反田谷”。

其中最典型的是“比特谷”，它就是原來的澀谷，是最時尚的地方，是年輕人最愿意去的地方。借助城市更新，澀谷發展“比特谷運動”，一躍成為日本備受矚目的科技創新中心。打造“比特谷（Bit Valley）”目標提出后，澀谷為吸引IT企業進駐，借助區域城市更新浪潮，率先進行了硬件條件的升級。尤其對澀谷車站周邊進行了大規模商務寫字樓改造開發，不僅改變了澀谷的城市面貌，更以此為契機實現了新興科技產業的導入，尤其有很多科技獨角獸企業進入了“比特谷”。

本文重點要解釋的是為什么這些獨角獸企業愿意進入城市更新區域？道理很簡單，因為三件事：第一，因為這些科技創新巨頭多數不是B2B，而是B2C，只有借助繁華的都市才能推廣產品。第二，這里引領著創新創業潮流，是東京共享辦公的集聚地。第三，多元創意時尚的氛圍，讓這里成為公認的“年輕人的街區”。

如今，澀谷已經成為東京23區中的IT產業中心，甚至一提到“IT”，人們就想到“澀谷”。

4 科技賦能老住區：全球創新都市的共同選擇——小戶型公寓留住年輕人才

一定要注意“得年輕人者得天下”。現在搞高科技依靠的不是過去我們常說的“科學家爺爺”，年輕人才是科技工作者的主力人群。根據《第四次全國科技工作者狀況調查報告》顯示：2017年，我國科技工作者平均年齡35.9歲，其中35歲以下占48.8%。

而且，現在科技創新人才的年輕化趨勢越來越明顯，這些年輕人已經成為了最核心的創新力量，是挑大梁的人。這種年輕且高知的人才就是典型的“蜂族”，是我們在城市更新中最值得關注和吸引的人群。

什么是蜂族呢？用英文的表述叫Little Busy Bees（勤勞的小蜜蜂）。這群人都有一技之長，且對生活品質有著更高的追求。因此，要想留住這些人，就得解決他們的主要訴求——生活有保障，事業有夢想。不要總以為只有寫字樓才是生產力，留住年輕精英的“蜂族公寓”更是生產力。

國外眾多科創城市都通過打造小戶型蜂族公寓吸引蜂族青年。英國倫敦建的“納米樓”只有15平方米，但很受年輕人歡迎。巴塞羅那普布諾區也利用補貼性人才公寓吸引青年英才。

深圳也推出了類似的舉措，通過對福田CBD附近的舊房改造，打造了“水圍檸盟人才公寓”。水圍檸盟人才公寓，是深圳首個試點城中村改造公寓，規劃面積約8000平方米，共35棟統建農民樓，其中29棟改造成為了504間人才公寓。水圍檸盟人才公寓非常成功，它通過打造舒適的居住空間、體面的配套設施、炫酷的屋頂休憩花園等，為住在這里的年輕人構建了一個體面的生活空間，將城中村改造為集“生活+居住+休閑+匯聚人才+創業”五位一體的青年社區，成功吸引大量年輕精英向這里聚集。

打造這種蜂族公寓產品要注意兩方面，第一，設計更酷炫，配套更高效。首先，公寓的立面要公建化處理。例如溫哥華的耶魯鎮（溫哥華的核心區），這里的住宅全都建成了寫字樓的樣子，這就是住宅的公建化處理——把住宅處理得像公共建筑一樣。因為，這些人覺得住在像酒店的房子里是更顯檔次的，而且他們不需要陽臺，因此可以進行這種處理。其次，內部空間面積可以小，但是設計要酷。夠洋氣不跌份，而且是多功能的。第二，不需要大配套，只要小配套。“蜂族們”不要學校，因為最近幾年他們不打算結婚生子。另外，他們也不要醫院，因為他們這個年紀處在一個幾乎不怎么生病的階段，但是他們需要四種非常重要的小配套：（1）非常好的送餐環境，因為他們自己不做飯;（2）便利店;（3）洗衣房，因為沒有人洗衣服;（4）最重要的一件事就是網速要快，而且絕對不能斷網。

通過蜂族公寓把年輕的科創人群吸引聚集之后，就能結合新基建布局“服務端口”，以高科技構建未來感社區生活。

科技正在回歸都市，我們應把握全球趨勢，抓住城市更新的經典場景，擁抱城市更新的科創時代。

作者簡介：李忠，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事長。