綠色科技煥新城市“芯”動能

摘要：房企作為一個產業鏈的核心整合者，在三個方面要下大功夫：一是城市更新過程中要用綠色科技，去塑造城市的低碳生態;二是要用大流量的產業場景塑造城市的活力;三是要非常注重城市可持續發展的動能，尤其是在“雙碳”戰略下的低碳社區的規劃、建設和運營。如果把城市的綠色芯、活力芯、產業芯作為發展的抓手，作為企業來講，不僅能活下來，還能活得更好。

關鍵詞：綠色科技;低碳生態;塑造活力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0027-29 收稿日期：2021-08-15

城市更新已經成了政策所指、民心所向、市場所需的領域。《明日的田園城市》的作者霍華德認為，一座城市應該在每個階段都要和諧，最后的發展結果也要和諧。但是，這種實現起來太難了，難以真正地做到。因此，在這個過程中，我們要始終堅持要找到城市進階之道。

說城市更新，首先要說城鎮化。近幾年，尤其是改革開放以來的城鎮化發展迅猛，2020年達到64%，一年1個百分點，大約到75%之前，一年是17億平方米的增量，17萬億元的增量，所帶來的問題不可避免。

一是快“增長”和慢“生長”。由于城市無節制的發展，使得宜居、交通、舒適體驗下降，房價虛高，在很多城市里生活越來越難，城市內生的價值到現在依然沒有充分地激發。

二是高“流量”和低“動能”。由于城市建設攤大餅，城市群不斷地擴張，使得低效率、高耗能的建筑在城市里比比皆是。實際上，存在著動能和流量的不平衡問題，這也為地產公司和產業鏈上下游創造了新的商機。

三是重“治理”和輕“智理”。現在的城市的智慧化的治理還處于非常初級的階段，我們首先要研究什么是城市進化以及如何促進城市進化，企業或者產業鏈才能在其中找到規律，捕捉到發展機遇。

一個城市要從更大的區域上統籌考慮，居住、工作和休閑等功能，要用交通來連接。比如法國的STATION F，現在入駐了600家科創企業，把創新思維最頂級的一群人引入到了這個創業空間中;德國柏林的哈克庭院，是個老舊社區改造項目，商業星羅棋布，小街區、密路網，值得我們認真研究學習;而美國圣路易斯市艾格社區，這是一個高能耗、低效率的，重復建設的負面案例，后來全部拆除重建;19世紀80年代的法蘭克福在衰敗過程中警惕地認識到這點，后來經過混業運營，城市改造，又把這個城市的活力激發了出來。

作為城市建設的參與者，能做到什么程度決定了企業的商機和市場潛力。

房企作為一個產業鏈的核心整合者，在三個方面要下大功夫：一是城市更新過程中要用綠色科技，去塑造城市的低碳生態;二是要用大流量的產業場景塑造城市的活力;三是要非常注重城市可持續發展的動能，尤其是在“雙碳”戰略下的低碳社區的規劃、建設和運營。如果把城市的綠色芯、活力芯、產業芯作為發展的抓手，作為企業來講，不僅能活下來，還能活得更好。

筆者把現在的城市更新分為兩個維度。一個是增量的城市更新，比如舊改、拆改、棚改等形式，沒有土地的城市更新，這種城市更新還會在一定程度上存在和推進大約10～15年。另外一類是既有建筑的改造更新、部分拆除，或者有機地進行改造。

從倍格硅巷為例，做增量的同時得找存量，廠房、老社區等拿過來運營，做初始投資，但是不能做純輕，做純輕的運營活不久，要有適當的重。輕重結合，最后才能成為和資本結合起來，同時又不要資本過度化。

倍格硅巷有3條產品線：“ONE”是3000～1萬平方米的聯合辦公單體;“PLUS”是1萬～3萬平方米的辦公商業綜合體;“MIX”是1.5萬～5萬平方米的科創文創產業園，不僅有聯合辦公，衣食住行休閑娛樂，包括年輕人所想的一切都要在這個綜合體里解決掉。這個產品坪效很好，一個工位比周邊多租1000元，同時帶動其他業態都實現了盈利，商業模式逐步地成立了，見圖1。

有了抓手以后，作為企業，要用自己的稟賦去賦能城市更新，為城市找回綠色芯、活力芯、產業芯。體現在建筑為核心的硬科技，以軟件和客戶為核心的黑科技，以生態產業鏈為核心的數字科技。拿到任何一個項目首先做節能改造，綠色建筑、健康建筑、被動式建筑，主動式建筑甚至是產能建筑等，這是地產開發的邏輯，但是這個項目面世以后，屋子里的空氣是新鮮的，沒有霧霾，含氧量很足，最后能耗比周邊競品的運營低50%以上，見圖2。

黑科技的另外一部分，是對于需求的捕捉。高空拋物、危險源識別、老年人在社區里三分鐘不動、快遞小哥進入到小區里十分鐘還不出來等，黑科技把覆蓋的場景、所有的軌跡、需求都能夠監測出來。適老社區更不用贅述，如果老人摔倒在地面上，迅速在信息中心就有預警，科技上都可以實現。

最后是數字科技，在端側建模，網側鏈接，云側應用，讓科技把坪效提高，把人力成本、管理成本、運營成本有效地降低，都能夠完全實現。

第二，是用全生命周期，用完整社區理念打造城市更新的項目。不管是增量還是存量。從兩個維度分析，一個是建筑的全生命周期，一個是客戶的全生命周期。

第三，是產業生態升華城市的生長芯，這是個以城養產，以產促城的過程。這是用土地的城市更新做增量，順帶做存量的模式。通過產業孵化和外部的產業聚集，形成兩個平臺，一個是產業發展平臺，另一個是美好生活服務平臺。如果我們做房地產開發，那就是美好生活服務平臺，如果做增量就是產業發展平臺，不斷地為各地舊改、城改、拆改事業做一點貢獻，做一點推動，見圖3。

作者簡介：張鵬，當代置業執行董事兼總裁。