城市更新評價體系和政策實踐

摘要：在城市更新中，房地產企業獨立運作、收并購、合作的一系列方式，是不同主體的介入方法，不同主體介入方法不一樣。把所有城市更新的房企劃分為三個梯隊，第一梯隊的儲備甚至超過7000萬平方米，第三梯隊也不少于600萬平方米。房地產企業之前追求規模而沒有利潤的體系是開發企業貪大。現在城市更新的邏輯變成了“戒定慧”，一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足夠的定力，要有足夠的智慧。

關鍵詞：三邊理論;更新基金;理論模型

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0024-26 收稿日期：2021-08-03

世界上城市更新的第一次研究會是在荷蘭的海牙召開，當時提出了一系列城市更新的手冊。從50年代到2000年，城市更新一直在發生著變化。一線城市是測量和存量并行的，二手房存量是一手房的3倍左右就進入了存量的狀態，很多城市現在是存量和增量并行的狀態。

上海今年將做城市更新的立法工作。城市更新中土地增值會涉及到土地累進增值稅，涉及到城市更新立法的話包稅制。針對包括城中村改造的一系列困難和問題，上海提出了“138”政策，關鍵是這些城中村，上海這批兩集中處的土地，其中有8塊土地實質上都是定向拿的，表面上是招拍掛，實際上都是開發商定向拿地，也就是在2016年推出的36個城中村中定向獲得的。所以這叫定向出讓方式，也就解決了介入主體的問題。從價高者得到基準競投，這是德法體系推動土地發展的方式。

深圳更早的城市更新的系列立法。深圳每年新增土地不超過10期，絕大部分都是城中村，城中改造，最大的灣區開發商城市更新項目大概有119個，主要是在灣區。深圳統籌安排的系統規劃，基本上從增量空間建設向存量空間進行優化轉型了。

現在我國完成了城鎮化率是64%～65%左右，城鎮病的問題是五量調控：框定總量、限定總量、盤活存量、做優增量、提高質量的調控。

房地產企業獨立運作、收并購、合作的一系列方式，這是不同主體的介入方法，不同主體介入方法不一樣。我們把所有城市更新的房企劃分為三個梯隊，最大的儲備甚至超過7000萬平方米，第三梯隊也不少于600萬平方米。

為什么要格物，要做正確的事情，房地產之前追求規模的體系，而沒有利潤的體系是開發企業貪大了，過于抱怨利潤低了，癡迷于某種東西了。現在城市更新的邏輯變成了戒定慧，我們一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足夠的定力，要有足夠的智慧。

基于城市化帶來的一系列問題我們看到的變化，改造前和改造后是不一樣的，為此我們在實踐中提出了城市更新的七圖疊加的理論模型，這個模型在實踐中效果不錯，一般大家都覺得城市更新的時間很長，需要2～3年，甚至5年，最近我們按照七圖疊加推動的項目大概在半年時間可以進入流程，見圖1。

簡單來說就是把城市的現狀規劃圖、未來的規劃圖、產業的規劃圖、權利人的屬性圖和未來的前景圖，以及企業城市更新的稟賦圖，加上政策路徑的實現圖，把這7張圖提前進行預先的案頭工作，最后在實踐中做。

在七圖疊加的邏輯下可以推出“三邊理論”，既要有金色的經濟邊，又要有綠色生態幸福生活的綠色邊，社會治理和黨建引領的紅色邊。三邊達到高效能治理，高質量生產和高品質生活的疊加。當然，前提和核心是把一、二、三產疊加，研發端和銷售端疊加，達到畝產論英雄的基本目的。我們圍繞整個產業集群做了城市更新的一系列表現形式，比如說產業的促進中心、黨建引領、樣本段、主力產業包括后端的指數和數據云平臺，見圖2。

同時，對于城市運營的企業，最重要是找到稅收、投資強度、城市名片、幸福獲得、精細治理的五個政治治理的響應的方法。最后需要把產業升級為產業鏈，產業鏈升級為產業集群，產業集群升級為產業生態之后的空間能級的再造，這是城市更新的關鍵要點，可能在產業會降為規資相關的要求。

整個城市更新的發展應該是重產業輕地產，看中產業合作的資源，調整房企的戰略，產業基金和新興產業投資和智慧型。

社區治理要強調怎么賺錢，怎么做“針灸”“小手術”，碎片空間化怎么整理，煙火氣怎么保障，包括城市更新研究的試驗現象變成一種現象極的現象，包括文化的厚度都是目前我們在推動的工作。也考慮到人口老齡化、城鎮化、內卷化等一系列問題，都是我們在這個過程中，跟地方政府協同，參與各方，我們提出了工商、共建、共治、共享，其中有居民共同參與這件事情。我們也考慮了經濟賬，年限、容積率、價格市場，綠色方面考慮安全ESG （環境、社會、公司治理綜合風險）、天際線、社會方面是共建、共享、工商、共識等，拆改留、規則突破等等，建設部提高了城市更新的八大行動。

作者簡介：陳晟，中國房地產數據研究院院長。