房地產評估理論價格與市場價格差異分析經濟

*通訊作者：徐件宏，1968年8月，男，漢族，陜西商洛人，就職于新疆自治區發改委干部培訓中心，高級經濟師，本科。研究方向：宏觀經濟、區域經濟。

摘? ? 要：房地產評估理論價格方法體系涉及市場法、成本法和收益法三種主要的評估方法，在理論上一般情況下只要保證參數數值的合理性，就能夠通過三種估價方法，求得當地房地產評估價格與市場價格的數值幾乎接近，但是在實際估價過程中，由于受到多個方面的影響，三種估價法在應用過程中就會導致房地產評估理論價格與市場價格存在一定的差異性。

關鍵詞：房地產評估價格;市場價格;差異分析

Abstract： The price method system of real estate evaluation theory involves three main evaluation methods： market method， cost method and income method. In theory， generally， as long as the rationality of the parameter value is guaranteed， the value of the local real estate appraisal price and the market price can be obtained through three appraisal methods. However， in the actual appraisal process， due to the influence of many aspects， the application of the three appraisal methods will lead to some differences between the theoretical price of real estate appraisal and the market price.

Keywords： Real Estate Appraisal Price; Market Price; Analysis of Differences

一、引言

在當前房地產市場中，一般情況下評估理論價格與市場價格之間存在一定的差異，而且受到操作過程里的依據等多方面因素的影響就會導致二者之間的差異性逐漸擴大，所以房地產行業以及相關部門就應當深入了解當前造成評估價格與市場價格差異大因素，并從三種估價方法的計算方式入手，來分析降低二者差異的有效策略，使得評估價格與市場價格更加貼合，從而提供最為有效、準確的數據內容[1]。

二、房地產評估理論價格與市場價格差異分析

造成房地產評估價格與市場價格差異性的主要因素如表1所示，下文就針對這些差異化內容進行綜合分析。

（一）操作過程與其涉及內容的差異

使用市場估價法在對房地產市場估價過程中[1]，主要有四個操作步驟，首先要針對涉收集交易實例等涉及的內容進行綜合評價，并針對估價對象、估價時點以及估價目的選取科學的可比實例，并對這些可比實例的成交價格進行換算及修正，保證最后的平均數、中位數等方法能夠科學處理可比實例的正常價格，并將其綜合成為估價對象的比重價格[2]。

而用成本法估價，主要包括收集估價對象的相關材料，并重新測算相關構件價格以及建筑物折舊，最后再求取其計算價格。價格測算的主要思路包括，房地產在重新構建后價格的可模擬性以及房地產開發商在建設過程中，根據房地產價格的構成，或者分別求取土地以及建筑物的實際價格，并將二者相加[3]。由于估價法的不同導致其操作步驟和涉及的內容也存在一定的差異，進而造成評估價格差異化。

（二）理論依據差異化

市場法的理論依據主要包括均衡價值論以及房地產價格形成的基本原理。而市場法認為房地產的價值能夠與市場上的同比影響與房地產的價值相同國家對象的位置，價格也可以根據其他房地產進行確定[4]。總而言之，市場法的基本內容就是將房地產的成交價格作為最終房地產價格計算的導向。

生產費用價值論和替代原理是成本法的理論依據。成本法在對房地產進行估值時，首先要將其開發建設的成本作為基本依據，同時要針對房地產的建設成本作為價格導向計算房地產的綜合價格[5]。所以成本法的評估價值與會計價值基本相同，需要注意的是，房地產的成本的增加并不能增加企業價值，而投入較低的成本也不能表示其價格較低。

在注重實際價值的同時，房屋質量問題也不容忽視：北京市的趙某、劉某二人在2015年10月12日簽訂了《優惠商品房選房確認單》，繳納了全部購房款。后發現房屋有裂縫，遂以房屋存在質量問題為由訴至法院，要求房屋的開發商（出賣人）中晟公司、房屋的施工方中城投公司賠償經濟損失，并對涉案房屋進行修復。公司表示房屋的縫隙是質量瑕疵，不影響主體結構安全，可以進行修復。中晟公司不認可房屋存在質量問題。

上述兩公司提交了《住宅工程質量分戶驗收匯總表》《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》《門、窗質量分戶驗收表》等證據證明涉案房屋經驗收質量為合格，之后趙某、劉某申請對房屋是否存在質量問題進行鑒定，經鑒定確定涉案房屋存在外觀質量、混凝土強度、鋼筋配置、鋼筋力學性能等質量問題。判決中晟公司賠償趙某、劉某租房費，并且支付了違約金;并按照鑒定機構出具的處理建議對房屋進行了修復。

（三）經濟屬性與市場內涵的差異

三種估價方法應用的經濟屬性并不相同，成本法主要根據房地產的產品屬性以及價值，基于歷史開發成本;市場法則各注重商品屬性以及房地產的價值及市場空供求情況;收益法則從房地產的未來收益出發，表現出投資品屬性。

（四）市場層次性的差異

由于三種估價方法的市場內涵大不相同，所以就導致市場層次性出現差異，在實際估價過程中，三種估價方法的估價對象，假設條件都存在不同。成本法沒有考慮市場的溝通原則，那么則沒有綜合考慮長期市場發展狀態;市場法則沒有考慮市場的均衡性;收益法則放松了對房地產投資市場均衡性的觀察。這三種估價方法都是一個逐步放松假設的過程。

（五）時間著眼點的差異

隨著市場機制逐步完善成本法，更在乎開發商開發所發育的成本，其認為成本信息能夠指向人們對價值的認可;市場法更看重市場上房地產的交易價格，應將較壓力的相關信息作為評估房地產價值的有利依據;收益法則看重未來的收益，因為只有房地產帶來一定的經濟效益才是房地產價值體現的根本，而未來收益的總體價值就是當前房地產的綜合價值。

（六）市場原理的差異

由于房地產屬于流動商品，所以也具有商品的基本特性，在房地產市場中經過生產、交易及使用多個環節，就會導致對應的估價方法并不相同，從而形成差異。房地產開發的主要參與者就是開發商，所以在生產環節應用成本法估價就是通過對房地產的基本成本及市場利潤進行綜合評估的一種方式[6]。在交易環節中參與者包括開發商、投資者以及購房自用者，通過市場供求來確定當前房地產的綜合價值，而在此環節中應用的估價方法就是市場法，市場法通過對房地產案例的比較及計算，從而求出最終的成交價格。收益法則是通過估算在正常購買情況下，所獲得的綜合收益及資本轉換率來確定市場價格。

（七）評估角度的差異

房地產估價在實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

成本法主要從房地產的供給者及開發商出發，對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值;收益法則是從購買者、需求者以及投資者的角度出發，根據待估房地產的收益返算其價值;市場法則是從供求物角度出發，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值，通過雙方達成的最終價值進行分析，通常應用于市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候。

除此之外，還可以利用適用于房屋或土地的單項估價用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值的剩余法;通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的假設開發法;參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的、有一定政策性的基準地價法;通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的路線價法對房子進行估價。

總而言之，造成房地產的評估價格與市場價格差異化的因素主要由上文所示，而市場價格與原價格之間存在一定的關系（如圖1所示），只有深入分析二者形成的基本要素，才能夠有效消除房地產評估過程中造成的差異化。

三、消除房地產評估理論價格與市場價格差異分析的對策

為了確保房地產的評估價格更接近于市場價格，那么就應當根據綜合評估價格來分析最為準確的評估方法，同時也應該明確房地產價格分類，根據其價格經濟來合理分析三種估價法的控制策略。并不斷完善估價方法，克服其相關困難，使得最后的評估結果更具有說服力。

首先，在市場法中應用信息系統與集對分析，建立基于GIS的房地產國家信息系統，通過將房地產信息內容與房地產的價格綜合結合了解相關地方政策，并按照市場情況及建筑市場情況進行綜合分析，選擇最佳的評估辦法使得評估辦法，使得評估結果更加科學準確。同時也可以引入集對分析法，通過找出兩個共有特性的特征利用，分析其差異建立起同一反應的關系。

其次，在應用成本法時正確理解成本的基本內涵。首先采用客觀成本來分析市場需求及規劃設計內容，明確房地產的價格及成本，并分析二者之間的關系。同時也應當綜合考慮可能存在的外部因素，了解房地產增值或減值的基本情況。

最后，在收益法中應用享樂價格模型法。收益價格的評估主要來源于資本轉換率，收益年限等多個因素，要想如何判斷房地產的收益準確性，就應當積極引進項目的價格函數模型來減少收益法中存在的問題，以此來確定收益法的最終市場價格。

四、結束語

總而言之，通過分析房地產評估理論價格與市場價格之間的差異因素及相關對策，能夠確保房地產的評估價格與市場價格更為貼近，并縮小二者之間的差異，維護房地產行業的穩定性。

參考文獻：

[1]蔡偉.模糊理論在房地產評估領域的應用探析[J].百科論壇電子雜志， 2020（5）：403-404.

[2]常遠，吳鵬.“三全育人”理論下課程思政教學的實踐方式——以房地產評估課程為例[J].年輕人， 2020（18）：7.

[3]唐曉芳，黃丹，鄧新苗，陳竹紅.房地產抵押評估業務風險評估與防范措施[J].中國房地產業， 2020（22）：41.

[4]張彩英，周艷秋.房地產稅稅基評估區位理論綜述及啟發[J].內蒙古財經大學學報， 2019，17（3）：6-9.

[5]向勇.微積分在房地產評估中的運用研究——土地臨街深度、商業樓層等價值差異的理論證明[J].中國房地產估價與經紀， 2019（5）：34-42.

[6]何葉榮，高潔.基于風險矩陣的房地產市場風險綜合評估方法[J].安徽工業大學學報（自然科學版）， 2021，38（2）：229-235.