房企調(diào)級潮來臨 誰擁有更厚“安全墊”？

寧蒲

近期新力、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等“頭部”房企美元債逾期，一眾房企面臨償債壓力，市場信心跌入冰點。10月18日，國際評級機構(gòu)穆迪一口氣下調(diào)了包括佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國奧園在內(nèi)的10家地產(chǎn)企業(yè)的評級。例如：將佳兆業(yè)企業(yè)家族評級由B1下調(diào)至B2，且將評級列入負(fù)面觀察;將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評級由B2下調(diào)至B3，確認(rèn)中梁控股集團有限公司的“B1”公司家族評級，將展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年10月以來，就已有近20家房企被評級機構(gòu)下調(diào)信用評級。

不過，評級機構(gòu)在對市場整體持悲觀態(tài)度的同時，對于個別經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)安全的房企也給予了積極肯定。在穆迪下調(diào)評級的房企名單中，中梁控股集團是為數(shù)不多被維持評級的房企，穆迪預(yù)計，中梁控股集團未來6-12個月將保持充足的流動性。

積極主動降負(fù)債 力保“穩(wěn)定”

中梁控股集團近期對美元債大幅回購，據(jù)中梁控股集團公告，截至10月18日，本集團已購回2021年11月票據(jù)累計本金總額達3300萬美元，占2021年11月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約16.5%。公司在接受媒體采訪時表示，對于存續(xù)債券，已經(jīng)做好準(zhǔn)備用自有資金來還款，未來，公司還將積極強力加大債券回購力度，堅決減杠桿。

從這里可以看出，在當(dāng)下違約事件頻發(fā)的市場環(huán)境中，中梁控股主動進行美元債管理、降低杠桿，表明了其對市場信用的重視，也是穩(wěn)定市場信心的重要舉措。

目前而言，中梁控股集團在手現(xiàn)金充裕，擁有一定安全邊際。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，中梁控股集團擁有282億元人民幣的無限制性現(xiàn)金，而其短期債務(wù)為233億元人民幣，穆迪預(yù)計中梁控股集團未來6-12個月將保持充足的流動性。

從負(fù)債水平來看，截至2021年6月30日，集團的總有息負(fù)債約546億元，凈負(fù)債率約為56%;同時，加權(quán)平均融資成本降至8.3%，非受限現(xiàn)金短債比為1.2倍，2個數(shù)據(jù)較去年年底均有所優(yōu)化，處“黃檔”之列，公司預(yù)計“三道紅線”將于2023年轉(zhuǎn)綠。

當(dāng)前，知名房企被大面積下調(diào)評級，而中梁控股集團此次“B1”評級、“穩(wěn)定”展望背后，或是評級機構(gòu)對于其積極主動降負(fù)債的認(rèn)可，也一定程度體現(xiàn)了對于其未來6～12個月經(jīng)營狀態(tài)所持的樂觀態(tài)度。

前九月銷售業(yè)績穩(wěn)定增長狠抓回款、保障現(xiàn)金流

在穆迪的評級報告中，負(fù)面因素包括：“中梁控股集團將使用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分到期債務(wù)，但此舉將減少未來12-18個月內(nèi)可用于其運營的資金。”確實，當(dāng)前，降低債務(wù)和保障正常運營所需資金是所有房企面臨的難題，而加快銷售去化是解決這一難題的重要途徑。

就中梁控股集團而言，其正在快速推進銷售額和回款率的提升。據(jù)悉，今年國慶黃金周，中梁控股集團旗下200余熱銷樓盤，累計組織1000余場線下活動、500余場線上直播及推薦會，直接帶動了銷售額的穩(wěn)步上漲，讓下半年延續(xù)上半年穩(wěn)增長的勢頭。

其半年報顯示，上半年現(xiàn)金回款率達到85%，銷售去化率達到70%。憑借在長三角積累的品牌優(yōu)勢，其延續(xù)了2020年的良好銷售表現(xiàn)。今年上半年中梁控股集團核心業(yè)績指標(biāo)保持了雙位數(shù)增長，實現(xiàn)營業(yè)收入329.1億元，同比增長39%;實現(xiàn)核心歸母凈利潤15億元，同比增長15%。根據(jù)公司公告和克爾瑞數(shù)據(jù)，今年前9個月，中梁控股集團實現(xiàn)銷售1311億元人民幣，同比增長14%，完成全年銷售目標(biāo)的73%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)20強。今年前9個月，公司累計新增85幅地塊，這些土儲預(yù)計將為公司未來業(yè)績進階提供支撐。

可以看出，一方面良好的銷售回款為公司提供可觀現(xiàn)金流;另一方面，中梁控股集團融資渠道通暢，保障了公司穩(wěn)健運營。

值得一提的是，對于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的暴露，央行出手定調(diào)：10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會表示，“大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”，再提“實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這被市場解讀為釋放維穩(wěn)信號，房企融資的至暗時刻或?qū)⑦^去。

整體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于“多事之秋”，評級下調(diào)、銷售回款不暢、債務(wù)壓力等各種不利因素相互交叉，成為行業(yè)優(yōu)勝劣汰的指標(biāo)。而在行業(yè)跌落中，誰擁有更厚安全氣墊，誰才能實現(xiàn)軟著陸。而從目前中梁控股集團穩(wěn)健的銷售和財務(wù)狀況來看，其安全、健康、可持續(xù)發(fā)展的基本面為穿越周期打下了堅實基礎(chǔ)。