新時(shí)期下房地產(chǎn)價(jià)格評估管理的規(guī)范化

吳善發(fā)

摘 要：現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度日益加快，在我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用。在此背景下，房地產(chǎn)價(jià)格評估逐漸演變成了社會生活中的主要構(gòu)成部分之一，企業(yè)清算、房地產(chǎn)交易等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，均需要開展房地產(chǎn)價(jià)格評估工作。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生率最高，最易形成金融風(fēng)險(xiǎn)，所以規(guī)范化管理房地產(chǎn)價(jià)格評估的意義極為重大。對此，本文主要闡述了房地產(chǎn)價(jià)格評估的意義，同時(shí)對新時(shí)期下房地產(chǎn)價(jià)格評估管理的規(guī)范予以探究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);價(jià)格評估;規(guī)范化

中圖分類號：F23???? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.31.046

房地產(chǎn)價(jià)格評估，即持有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格的從業(yè)人員，立足于房地產(chǎn)估價(jià)目的、合理估價(jià)程序以及估價(jià)原則，對房地產(chǎn)特點(diǎn)權(quán)益進(jìn)行推測，以及在某個(gè)階段可能會出現(xiàn)的合理價(jià)格。對于房地產(chǎn)價(jià)格評估而言，指的是相關(guān)人員模擬房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生的相關(guān)過程，然后呈現(xiàn)出交易價(jià)格，有機(jī)結(jié)合了評估過程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具有復(fù)雜性、藝術(shù)性、專業(yè)性等。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評估涉及環(huán)節(jié)較多，諸如商品房開發(fā)、房地產(chǎn)交易等。對此，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評估管理，可推動(dòng)我國房地產(chǎn)交易市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)格評估的意義

首先，夯實(shí)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場占據(jù)著極為重要的位置，價(jià)格管理則屬于其中不可或缺的一部分，所以，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，房地產(chǎn)價(jià)格所發(fā)揮的作用極為顯著。住宅商品化和土地有償使用，急需完善房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。同時(shí)，房地產(chǎn)評估能夠向政府提供幫助，進(jìn)而讓征地補(bǔ)償費(fèi)、標(biāo)定地價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)以及審核房屋交易價(jià)、清產(chǎn)核資等有據(jù)可循。

其次，為房地產(chǎn)抵押提供依據(jù)。大部分企業(yè)為了能夠占據(jù)更多的市場份額，不僅會借助內(nèi)部留存，同時(shí)還要尋求銀行的幫助，向其貸款。如果企業(yè)信譽(yù)不良，那么銀行就需要其抵押貸款，房地產(chǎn)則屬于主要抵押方式。同時(shí)，為了能夠降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行構(gòu)建了完善的抵押貸款制度，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對抵押品抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為其發(fā)放貸款提供依據(jù)。

再次，為房地產(chǎn)稅收提供參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)稅收服務(wù)而言，其屬于房地產(chǎn)評估過程中的主要內(nèi)容。許多房地產(chǎn)稅在課稅基礎(chǔ)方面主要為房地產(chǎn)價(jià)值，諸如房地產(chǎn)稅、契稅等。通常而言，是借助評估對課稅基礎(chǔ)予以確定。所以，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，讓房地產(chǎn)稅有據(jù)可循。

最后，將參考依據(jù)向消費(fèi)者進(jìn)行提供。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場得到了迅猛發(fā)展，存在嚴(yán)重的炒房現(xiàn)象，而房地產(chǎn)類型多種多樣，其可以使各種要求得到滿足，消費(fèi)者難以對真實(shí)信息進(jìn)行獲取。而房地產(chǎn)評估可有效解決此問題。

2 新時(shí)期下房地產(chǎn)價(jià)格評估管理的規(guī)范化措施

2.1 培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)評估師，完善估價(jià)機(jī)構(gòu)職能

對房地產(chǎn)估價(jià)師和管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，意義極為重大。首先，需完善估價(jià)備案管理制度，綜合考量估價(jià)師從業(yè)前的業(yè)務(wù)能力、專業(yè)資格以及心理狀態(tài)和職業(yè)操守等;其次，就已經(jīng)從事房地產(chǎn)估價(jià)師的工作人員，要在固定的時(shí)間采取年檢的方式，對其職業(yè)能力進(jìn)行審查。在此過程中，評估機(jī)構(gòu)要積極配合，加大合作力度，竭盡全力把機(jī)構(gòu)中的房地產(chǎn)評估師培養(yǎng)成高質(zhì)量、復(fù)合型人才。并且，對工作人員開展評定、審查等，因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)階段并非通過政府部門進(jìn)行主管，而是協(xié)會自律管理，所以要想規(guī)范化管理房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格評估估價(jià)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人信用檔案進(jìn)行構(gòu)建和完善，在誠信檔案中詳細(xì)記錄企業(yè)和個(gè)人職業(yè)道德以及職業(yè)中的誠信情況，對估價(jià)機(jī)構(gòu)和個(gè)人的誠信劃分等級，就信用等級低、嚴(yán)重違反行業(yè)道德自律準(zhǔn)則的估價(jià)機(jī)構(gòu)和個(gè)人，應(yīng)將其房地產(chǎn)價(jià)格評估從業(yè)資格以及執(zhí)業(yè)資質(zhì)取消，以此促進(jìn)機(jī)構(gòu)職能不斷加強(qiáng)。

2.2 嚴(yán)格監(jiān)督管理房地產(chǎn)評估

所有行業(yè)均需要監(jiān)督管理，若是缺少監(jiān)督管理便會導(dǎo)致該行業(yè)中的管理體制雜亂無序。現(xiàn)階段，由于有關(guān)部門沒有對管理評估定價(jià)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的監(jiān)督，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估收費(fèi)、程序等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了問題。部分機(jī)構(gòu)未獲取到相應(yīng)資質(zhì)，但依然在進(jìn)行房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù);還有部分評估機(jī)構(gòu)為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，根據(jù)自己的主觀意愿確定客戶房產(chǎn)的價(jià)格;或?yàn)槌袛垬I(yè)務(wù)，一味迎合客戶價(jià)格需求。這種不當(dāng)方式影響了行業(yè)公平性，進(jìn)而彰顯出了監(jiān)督管理工作的重要性。監(jiān)督管理工作應(yīng)把下述幾個(gè)方面切實(shí)做好。首先，應(yīng)迅速健全各類規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對問題進(jìn)行正確解決。其次，嚴(yán)厲打擊不合規(guī)行為，只要出現(xiàn)絕不姑息。最后，監(jiān)督管理部門需要通過隨機(jī)抽查的方式，對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，以此全面掌握房地產(chǎn)評估涉及的問題，同時(shí)給予房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)幫助，將問題有效解決。此外，在每一次的評估工作中，相關(guān)機(jī)構(gòu)需要運(yùn)用科學(xué)的工作方式，對工作成果予以總結(jié)，及時(shí)彌補(bǔ)自身不足，對行之有效的方法進(jìn)行總結(jié)和改正。同時(shí)，政府需維護(hù)市場穩(wěn)定，做到公平公正，積極對監(jiān)管體系予以完善，用政策進(jìn)行引導(dǎo)，確保房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

2.3 科學(xué)合理的管理估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)

在管理房地產(chǎn)估價(jià)師方面，應(yīng)提高估價(jià)師準(zhǔn)入資格。現(xiàn)階段，估價(jià)師的質(zhì)量良莠不齊，主要是因?yàn)楣纼r(jià)師在準(zhǔn)入門檻方面較低，造成專業(yè)水平低、素質(zhì)低、學(xué)歷低的人員均能從事此工作。只要提高門檻，便能防止資質(zhì)、能力、職業(yè)操守不夠的人員進(jìn)入此行業(yè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師整體水平提高。例如，對估價(jià)師工作年限、年齡、專業(yè)以及學(xué)歷等進(jìn)行要求，同時(shí)嚴(yán)格根據(jù)要求辦事。其次，對在崗估價(jià)師等級進(jìn)行評定。也就是立足于估價(jià)師的工作業(yè)績和工作念想，將房地產(chǎn)估價(jià)師分成四個(gè)等級，即特級、高級、中級、低級估價(jià)師。以及獲得資格證書的相關(guān)估價(jià)師，只要在其工作崗位中業(yè)績顯著，便可以升成中級估價(jià)師。若是估價(jià)師在工作中出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，就應(yīng)對其進(jìn)行降級處理，最后把估價(jià)師資格取消。另外，需立足于評定制度對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，優(yōu)勝劣汰，并按月、按季度對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，第一時(shí)間把那些業(yè)績差、管理不善、質(zhì)量差的評估機(jī)構(gòu)排除。同時(shí)針對那些表現(xiàn)好的評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)給予其獎(jiǎng)勵(lì)，檢查結(jié)束后，結(jié)合績效、質(zhì)量高低，對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行排列。

2.4 完善對評估報(bào)告的管理

對于評估報(bào)告而言，其能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價(jià)格評估結(jié)果反映出來，就委托人來說，準(zhǔn)確、真實(shí)的評估報(bào)告意義重大。要想提高房地產(chǎn)價(jià)格評估水平，企業(yè)應(yīng)大力管理評估報(bào)告，建立評估報(bào)告模式，確保評估報(bào)告簡單易懂。為了確保評估報(bào)告真實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入市場，調(diào)查評估后的價(jià)格，確保評估價(jià)格和市場價(jià)格相一致，若是存在過多的差異，分析差異形成原因，加強(qiáng)評估報(bào)告的有效性、真實(shí)性。我國相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督管理評估報(bào)告，若評估報(bào)告涉及問題，不予備案，以此確保評估報(bào)告真實(shí)性、可靠性，維護(hù)人民群眾利益。

3 結(jié)語

總之，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，必須充分了解房地產(chǎn)評估管理工作的特殊性，竭盡全力了解房地產(chǎn)價(jià)格評估行業(yè)存在的問題，探尋規(guī)范化管理措施。房地產(chǎn)價(jià)格評估工作具有較強(qiáng)的細(xì)致性和復(fù)雜性，與交易各方的利益息息相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格評估從業(yè)人員在評估價(jià)格時(shí)，要立足于裁判者的角度，廉潔自律，秉持對社會、客戶、自己負(fù)責(zé)的良好態(tài)度，確保評價(jià)工作的公平性、客觀性。同時(shí)在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展的過程中，需認(rèn)清房地產(chǎn)評估管理工作，探究涉及的相關(guān)問題，竭盡全力掌握房地產(chǎn)價(jià)格評估方面包含的缺陷，探尋規(guī)范化管理措施，有效創(chuàng)新工作機(jī)制、工作手段和工作方法，促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

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