房地產(chǎn)價(jià)格虛高對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生的影響

劉智健

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的住房需求不斷提高，由此導(dǎo)致出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。再加上建筑材料等資源價(jià)格的不斷增加，以及資產(chǎn)價(jià)格的逐漸上漲，使得房?jī)r(jià)相比以往有了很大的提高，房?jī)r(jià)的不斷上漲，在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。本文首先分析了房地產(chǎn)價(jià)格虛高的表現(xiàn)，然后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因，以及房地產(chǎn)價(jià)格虛高對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的影響進(jìn)行探究，資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);價(jià)格虛高;經(jīng)濟(jì)運(yùn)行;影響

中圖分類號(hào)：F2???? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.33.004

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高，且在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)方面發(fā)揮重要作用。但是從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)存在價(jià)格虛高的問(wèn)題，其勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，就房地產(chǎn)價(jià)格需要對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響進(jìn)行正確認(rèn)識(shí)十分有必要，然后還需要采取有效的措施進(jìn)行改進(jìn)，以此更好地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。本文著重就房地產(chǎn)價(jià)格虛高對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生的影響進(jìn)行探究，以此為促進(jìn)過(guò)敏經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)價(jià)格虛高的表現(xiàn)

“房?jī)r(jià)收入比”通常表示房?jī)r(jià)的合理性，消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)房能力，所謂的房?jī)r(jià)收入比，是指某地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值。對(duì)于發(fā)達(dá)的地區(qū)來(lái)說(shuō)，這一比值一般為3～4倍，也就說(shuō)說(shuō)，中等家庭購(gòu)買一套的住房為中等檔次，需要花費(fèi)三四年的收入。6.98為當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭買一套房，需要花費(fèi)7年的收入，這已經(jīng)超出了國(guó)際合理水平。東部城市相比西部城市來(lái)說(shuō)，其房?jī)r(jià)更高，最具代表的城市有北京、廈門，這也說(shuō)明該地區(qū)的房地產(chǎn)存在價(jià)格虛高的問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)價(jià)格虛高的因素

2.1 供需不平衡因素

我國(guó)住房需求不斷上升，與城市化過(guò)程中流動(dòng)人口形成的自主需求有關(guān)，且與投資、投機(jī)需求有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)接近完全壟斷的市場(chǎng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)能夠通過(guò)限制產(chǎn)量使價(jià)格提高，以此達(dá)到超額利潤(rùn)的獲取。因此，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)居高不下的現(xiàn)象，在很大程度上與需求和供給的不平衡有關(guān)。

2.2 通貨膨脹壓力下物價(jià)上漲引起土地、建筑等成本上漲

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與以往相比越來(lái)越高，在不僅使得土地成本有所增加，且導(dǎo)致建材成本、宣傳成本逐漸提高，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能通過(guò)各種方式轉(zhuǎn)化出去，而剛性需求在一定程度上會(huì)提高價(jià)格。

3 房地產(chǎn)價(jià)格虛高對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的影響

首先，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，將無(wú)法轉(zhuǎn)變國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)粗放型增長(zhǎng)方式，且會(huì)嚴(yán)重的削弱各城市競(jìng)爭(zhēng)力。從我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象比較突出，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些制造業(yè)及出口企業(yè)，其認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)比較高。當(dāng)全國(guó)所有行業(yè)都涌入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價(jià)格暴漲、暴跌的現(xiàn)象，，這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不良影響。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格虛高還會(huì)導(dǎo)致過(guò)敏經(jīng)濟(jì)整體過(guò)熱的問(wèn)題發(fā)生，從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展會(huì)對(duì)其他行業(yè)帶來(lái)一定的影響，這就是所謂的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格，以及多種原材料的價(jià)格出現(xiàn)不斷上漲的現(xiàn)象，由此顯著的提高房地產(chǎn)的成本，導(dǎo)致惡性循環(huán)的現(xiàn)象發(fā)生。房地產(chǎn)價(jià)格的迅速生長(zhǎng)，導(dǎo)致很多投機(jī)性獲利空間的現(xiàn)象發(fā)生。房?jī)r(jià)上漲還會(huì)引發(fā)其他問(wèn)題，比如，工資上漲、物價(jià)上漲等，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)通脹壓力的問(wèn)題出現(xiàn)。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在著大量的社會(huì)資金，由此導(dǎo)致虛假的投機(jī)性需求的現(xiàn)象，這在一定程度上將增大房地產(chǎn)的泡沫化。

最后，房?jī)r(jià)虛高還會(huì)使地基經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不平衡的狀態(tài)。對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)虛高會(huì)帶動(dòng)該地的經(jīng)濟(jì)水平，使該地區(qū)出現(xiàn)資金、財(cái)富的聚集現(xiàn)象。但是有的地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較落后，這些地方的資金將朝著發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。從當(dāng)前我國(guó)各地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)快速上漲的地區(qū)都是一些沿海城市，使得我國(guó)的信貸資金、財(cái)務(wù)迅速集中在沿海地區(qū)。雖然中央政府想要達(dá)到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡效果，比如，西部大開(kāi)發(fā)等，但是近年來(lái)沿海地區(qū)的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸增快，尤其是那些房?jī)r(jià)比較高的城市。而這種現(xiàn)象是通過(guò)犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)來(lái)達(dá)到這些地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的，積極增長(zhǎng)是不平衡的，其與中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不相符，這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在高房?jī)r(jià)下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)比較大。

4 政策建議

4.1 法律調(diào)控房?jī)r(jià)

必須按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)出臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控制度，避免地方政策擅自的反復(fù)操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，與此同時(shí)，這種方式在避免資源配置紊亂方面發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的內(nèi)容比較多，主要包括三個(gè)方面：（1）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、各類房屋重置價(jià)格定期確定;并將制度予以公布;（2）將房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度予以實(shí)行;（3）成交價(jià)格申報(bào)制度的形成。應(yīng)該由人民代表大會(huì)通過(guò)相關(guān)規(guī)定，將各項(xiàng)地方性法律予以出臺(tái)，防止地方政府與開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，保護(hù)消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)還有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是地域性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，建立統(tǒng)一的市場(chǎng)十分有必要，需在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)商的遴選。建設(shè)部應(yīng)對(duì)全國(guó)性的投資招標(biāo)機(jī)構(gòu)建立健全。為了使房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)價(jià)格有所降低，在全國(guó)性的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，應(yīng)注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合理選擇。

4.2 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)行法律調(diào)控

國(guó)家在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)中，采用計(jì)劃手段進(jìn)行管理與調(diào)控，就是所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃調(diào)控，其主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是規(guī)劃;二是土地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，其主要包括兩個(gè)部分，即土地利用的總體規(guī)范、城市規(guī)劃。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，是指政府制定規(guī)定時(shí)間內(nèi)向市場(chǎng)投放各類用途土地?cái)?shù)量的方案。計(jì)劃法律制度不僅規(guī)劃、土地供給計(jì)劃息息相關(guān)，其還與其他內(nèi)容有關(guān)，主要為具體實(shí)施這些計(jì)劃內(nèi)容的程序性規(guī)范。在房地產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃的制定與實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)從法律的角度出發(fā)，還需要約束有關(guān)主體在制定與實(shí)施計(jì)劃中的權(quán)力，目的是為了防止出現(xiàn)越位的問(wèn)題發(fā)生。另外，我國(guó)對(duì)《計(jì)劃法》的制定也是不容忽視的部分，為了有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)象，應(yīng)充分發(fā)揮計(jì)劃調(diào)控的作用。