淺議物業服務合同

我國物業行業隨著城鎮化的快速推進，一直在不斷發展。但與此同時，物業行業管理不規范，物業服務良莠不齊，物業服務人與業主之間的矛盾沖突頻發，都不利于社會安定和諧。在此基礎上，為進一步緩和物業服務人與業主之間的各方面沖突，有必要明確物業服務合同中的問題，并對減少物業服務合同糾紛提出建議，使業主或者物業服務人在權益受到侵害時能夠利用法律武器來維護自身權益。[1]

1.我國物業服務合同的現狀

我國近年來一直在完善物業服務的相關規定，2020年通過的《民法典》正式將物業服務合同納入合同編分則，使得物業服務合同在主體、雙方的權利和義務、合同的訂立、履行和解除等方面有了個性化的具體規定。本文從民法典的相關規定出發，與司法實踐相聯系，以期正確理解與適用民法典合同編關于物業服務合同的相關規定。[2]

2.關于物業服務合同相關問題的探討

2.1 前期物業服務合同

物業服務合同包括普通物業服務合同和前期物業服務合同。前期物業服務合同是建設單位在業主大會還未成立時與物業服務人簽訂的合同。[3]

然而，現實中由于各方利益爭奪，建設單位往往利用其有利地位簽訂損害業主權益的前期物業合同。建設單位選定的物業服務人通常是與其有密切關系的關聯企業，因此雙方極易簽訂不利于業主權利的合同。

對此法律規定了業主委員會或業主可以通過簽訂新的物業服務合同來中止前期物業合同的效力。但是立法沒有考慮到，有些關系到業主財產的前期物業服務合同依然需要繼續履行。這些長期合同，業主沒有作為合同的當事人對合同內容進行評估考量，而卻要承擔合同產生的義務，這并不符合業主的利益。

就此問題，國外立法例提出如下解決方式：其一，業主有權解除這些長期合同，且不承擔違約責任;其二，如合同在業主組織取得管理控制權后的履行期限超過一年，則除業主投票同意續訂該合同，否則該合同不得約束業主。[4]

由此可見，《民法典》的規定并不能解決前期物業服務合同的所有問題，可以在實踐后通過司法解釋做出規定。

2.2物業服務合同中的任意解除權

在物業服務合同簽訂生效后，難免會出現一些訂立合同時無法預見的變化，可能導致合同無法履行。

《民法典》中規定，雙方可以通過協商來解除合同。同時，業主享有任意解除權。但在實踐中，對于業主的任意解除權尚且存在爭論。[5]根據《民法典》規定業主和物業服務人都可以解除合同，只要法定期限內向對方書面通知。物業服務合同作為合同編的有名合同，對于《民法典》規定了的合同的協商、約定、法定解除權，業主當然可以依法享有以上解除權。[6]

3.減少物業服務合同糾紛的建議

根據官方調查報告顯示，由于我國現在的物業服務水平不高，導致物業服務公司與業主之間經常產生摩擦。為此，提出以下建議，以求改善各方關系、減少物業服務糾紛。

3.1組建外部協調監督組織

在實際生活中，業主委員會的設立往往是個難題。即使成功設立，也存在難以召開等問題。究其原因還是在于，住宅小區的住戶間并不熟悉，日常也很少往來。因此，想要通過業主委員會來將業主們聚到一起并做出決策并不容易。

這時就需要組建外部的協調監督組織，一方面有利于促進業主們為了維護自身利益達成合作，另一方面也有助于監督業主委員會和物業服務人的工作活動。但作為一個協調各方的組織，不應授予過多的權利，以防從組織內部腐壞，造成適得其反的效果。仍然應該將具體權利和訴權交到業主和業委會手中，以實現權利的保障。[2]介入無利益牽連、不參與糾紛的外部組織，可以更客觀公正地看清局勢，有助于緩解業委會、業主與物業服務人之間的矛盾，達到息訟、定分止爭的目的。

3.2構建完善的權利義務關系

業主在實踐中往往不能清晰地認識到自身的義務，具體包括不繳納物業費、不關心不參與不履行業主委員會的決定等。而在法律賦予的權利受到侵害時，業主也不能合法維權。這反映了物業服務人與業主之間缺少溝通與信任的情況，業委會和業主大會此時就可以起到連接兩方的重要作用，成為雙方關系的潤滑劑。

為了加強業主與物業服務人的互知互信，可以采取以下措施：溝通與交流業委會應聯合物業管理公司向業主普及相關法律知識，幫助業主了解到自身的權利義務。業委會也可以聯合業主監督物業服務人的工作，幫助物業服務公司提高服務水平。當然，業主與物業服務人對于個別問題也可以當面交換意見，以達到減少訴訟解決爭端的目的。只有通過不斷地溝通互信，才能使各方明確自身的權利義務，從根源減少糾紛的發生，構建起和諧完善的權利義務關系。[2]

4.結語

物業服務合同作為一種涉及業主、業委會、物業服務人多方利益的合同，將其規定在《民法典》中，是物業服務走向規范的第一步?？偠灾?，好的物業服務，可以使得居民生活更加舒適。接下來可以通過法律規定逐步完善物業服務，保證物業服務合同的簽訂履行合理、合法，讓人民不再因物業服務問題而困擾。[5]

除了通過立法以外，也需要緩和物業服務人、業主和業委會的三方關系，多方共同努力促進物業服務質量提升、督促業主義務及時履行。只有這樣，才能避免糾紛的發生，共同構建美好的居住環境。

參考文獻

[1]梁延龍. 物業服務合同性質及效力認定探討[J]. 法制博覽，2021（5）：136-137. DOI：10.3969/j.issn.2095-4379.2021.05.062.

[2] 戴君茹. 《民法典》對物業服務合同糾紛的回應與爭議解決[J]. 廣西質量監督導報，2021（1）：262-263. DOI：10.3969/j.issn.1009-6310.2021.01.121.

[3] 楊立新. 物業服務合同：從無名合同到典型合同的蛻變[J]. 現代法學，2020，42（4）：69-82.?DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2020.04.05.

[4]薛源. 民法典新增物業服務合同效力探討[J]. 學術界，2020（10）：152-160. DOI：10.3969/j.issn.1002-1698.2020.10.016.

[5]鄧冬梅.基于《民法典》視角下業主委員會簽訂物業服務合同的思考與探索[J].法制與社會，2021，{4}（09）：119-120.

[6]朱虎.物業服務合同作為集體合同：以《民法典》規范為中心[J].暨南學報（哲學社會科學版），2020，42（11）：46-61.

作者簡介：趙寧寧（出生年 1996.3--至今），性別女，民族漢族，籍貫：遼寧省臺安縣，碩士在讀學歷，法律碩士專業。