收益還原法在養(yǎng)殖水面使用權(quán)評估中的應(yīng)用研究

□張 靜，駱 楊

（永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 湖北 武漢 430060）

1 評估要點(diǎn)

養(yǎng)殖水面是人工開挖或天然形成的專門用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地[1]。運(yùn)用收益還原法評估養(yǎng)殖水面使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)關(guān)注不同方式以及經(jīng)營模式對農(nóng)用地價(jià)格的影響。對于直接生產(chǎn)經(jīng)營的養(yǎng)殖水面，其經(jīng)營收益來源于水產(chǎn)品出售收益，應(yīng)考慮養(yǎng)殖水面的水質(zhì)條件、養(yǎng)殖模式和適宜的養(yǎng)殖對象，經(jīng)營收入和成本等數(shù)據(jù)通常采用連續(xù)3～5 年的客觀平均值；對于租賃經(jīng)營的養(yǎng)殖水面，其經(jīng)營收益主要是租金及承租方支付的保證金或押金的利息[2]。

2 評估實(shí)證分析

2.1 案例基本概況

實(shí)證案例位于武漢市某水產(chǎn)養(yǎng)殖場，該水產(chǎn)公司以出讓方式取得國有農(nóng)用地使用權(quán)，土地登記用途為農(nóng)用地，土地使用權(quán)面積為32 hm2，截至估價(jià)日，土地剩余使用年限為30 年。

待估農(nóng)用地實(shí)際用途為養(yǎng)殖水面，養(yǎng)殖采用河蟹-鱖魚套養(yǎng)模式，養(yǎng)殖方式為河塘養(yǎng)殖，實(shí)際養(yǎng)殖面積約31.33 hm2，設(shè)備用房、護(hù)岸、道路等設(shè)施占地0.667 hm2。農(nóng)用地基礎(chǔ)設(shè)施狀況為通路、通電，具備引水及排水條件，土地平整度符合養(yǎng)殖業(yè)要求。

2.2 收益還原法評估過程

待估農(nóng)用地利用方式為直接生產(chǎn)經(jīng)營，因此其年凈收益應(yīng)該以經(jīng)營者通過農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖獲取的經(jīng)營利潤為準(zhǔn)。

2.2.1 年純收益的計(jì)算

（1）年總收益。①產(chǎn)量估算。根據(jù)合理有效利用原則，結(jié)合待估養(yǎng)殖水面的自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及經(jīng)營水平等因素，合理確定養(yǎng)殖產(chǎn)品、養(yǎng)殖模式，選擇合適的養(yǎng)殖密度，使農(nóng)用地產(chǎn)值維持在較高水平。待估農(nóng)用地養(yǎng)殖模式為河蟹-鱖魚套養(yǎng)。通過查詢相關(guān)資料可知，武漢地區(qū)套養(yǎng)模式下，當(dāng)河蟹600 只/667 m2、鱖魚30 尾/667 m2時(shí)，種苗存活率較高，成品規(guī)格質(zhì)量較優(yōu)，平均成品規(guī)格每只（尾）為河蟹0.13 kg、鱖魚1 kg，河蟹、鱖魚的平均年產(chǎn)量分別為78 kg/667 m2、30 kg/667 m2。②價(jià)格估算。通過對2018—2019 年武漢市農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)市場水產(chǎn)品收購價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，類似規(guī)格產(chǎn)品售價(jià)見表1。③年總收益估算。待估農(nóng)用地客觀年均總收益=（78×48.6+30×55.4）×31.33/32=4 986.71 元/667 m2。

表1 待估農(nóng)用地養(yǎng)殖水產(chǎn)品平均市場收購價(jià)格 單位：元/kg

（2）年總費(fèi)用。即養(yǎng)殖水面經(jīng)營總成本，具體估算如下。①種苗成本。待估農(nóng)用地養(yǎng)殖模式為河蟹-鱖魚套養(yǎng)，年均種苗投入如下。河蟹：600 只/667 m2，種苗規(guī)格0.01 kg/只，種苗價(jià)格為30 元/kg（運(yùn)輸?shù)綀鰞r(jià)格）；鱖魚：30 尾/667 m2，種苗規(guī)格0.1 kg/尾，種苗價(jià)格為18 元/kg（運(yùn)輸?shù)綀鰞r(jià)格）；種苗成本=（6×30+3×18）×470/480=229.13 元/667 m2。②飼料成本。在養(yǎng)殖準(zhǔn)備階段，1 月栽種水草15 kg/667 m2，投放健康、性腺發(fā)育良好的二冬齡鯽魚3 kg/667 m2；在飼料投喂階段，4 月初，投放活螺螄約300 kg/667 m2，6 月和8 月分別投喂活螺螄200 kg/667 m2，同時(shí)投放60 kg 植物性飼料。根據(jù)市場調(diào)查，水草成本約1.3 元/kg，鯽魚成本約9 元/kg，螺螄成本約2.8 元/kg，植物性飼料成本約1.5 元/kg，飼料成本=［15×1.3+3×9+（300+200+200）×2.8+60×1.5］×470/480=1 932.39 元/667 m2。③管理費(fèi)用。管理費(fèi)用指對經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，包括維護(hù)養(yǎng)殖設(shè)施費(fèi)、水電費(fèi)和人工成本等。參考養(yǎng)殖行業(yè)的管理費(fèi)用水平，按年總收益10%估算管理費(fèi)用。管理費(fèi)用=4 986.71×10%=498.67 元/667 m2。④養(yǎng)殖設(shè)備折舊。根據(jù)待估農(nóng)用地的養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖模式，所需設(shè)備投入估算如下。需47 臺增氧機(jī)，每臺950 元，共4 4650 元；需6 臺抽水機(jī)，每臺600 元，共3 600 元；需10 艘漁船，每艘2 000 元，共20 000 元；需24 臺投食機(jī)，每臺800 元，共19 200 元；需4 輛液壓叉車，每輛6 400 元，共25 600 元；需1 輛四輪叉車，每輛35 000 元，共35 000 元。上述養(yǎng)殖設(shè)備年折舊率按照20%計(jì)算，養(yǎng)殖設(shè)備折舊費(fèi)用為148 050×20%/480=61.69 元/667 m2。⑤農(nóng)用地固定資產(chǎn)折舊及維修費(fèi)。根據(jù)《國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目畝均預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)》以及湖北省2010—2019 年固定投資價(jià)格指數(shù)，估算待估農(nóng)用地基本配套設(shè)施投入約5 600.94 元/667 m2，年折舊率以10%計(jì)算，維修費(fèi)以年折舊額的15%計(jì)算，固定資產(chǎn)折舊=5600.94×10%×470/480=548.42 元/667 m2，維修費(fèi)=548.42×15%=82.26 元/667 m2。⑥養(yǎng)殖業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。養(yǎng)殖業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)指經(jīng)營者為避免養(yǎng)殖產(chǎn)品遭受意外損失而支付給保險(xiǎn)公司的費(fèi)用。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)武漢市2018 年政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)實(shí)施方案的通知》估算保險(xiǎn)費(fèi)如下，保險(xiǎn)費(fèi)=3000×7%×（1-30%-50%）×470/480=41.13 元/667m2。因此，年均客觀總費(fèi)用合計(jì)3 393.67 元/667 m2。

（3）年純收益。年純收益=年總收益-年總費(fèi)用=4 986.71-3 393.67=1 593.04 元/667 m2。

2.2.2 土地還原率的確定

對于土地還原率的計(jì)算，應(yīng)該采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率選取估價(jià)日中國人民銀行公布的5 年期以上存款利率2.75%，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要有3 個(gè)方面。從空間角度看，養(yǎng)殖水面收益的風(fēng)險(xiǎn)大小主要受區(qū)域因素、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素影響，待估養(yǎng)殖水面具備交通運(yùn)輸條件、引水及排水條件，因此確定該風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為0.3%。養(yǎng)殖水面收益受自然災(zāi)害和市場的雙重影響，待估養(yǎng)殖水面采用現(xiàn)代化生產(chǎn)，可減少自然災(zāi)害對水產(chǎn)品的不利影響，而市場風(fēng)險(xiǎn)是目前影響?zhàn)B殖收益的主要風(fēng)險(xiǎn)，按行業(yè)特點(diǎn)確定此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1%。水產(chǎn)品受氣溫、氣候影響較大，溫度過低不利于水產(chǎn)生長，溫度過高導(dǎo)致儲(chǔ)存保鮮成本增加，按行業(yè)特點(diǎn)確定此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1%，則綜合還原率為5.05%。

2.2.3 養(yǎng)殖水面土地價(jià)格計(jì)算

農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)之間的線性組合保持長期平穩(wěn)均衡關(guān)系，且農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格對農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格變化反應(yīng)很靈敏，而農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格反應(yīng)滯后，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲可能帶來的收益大多被農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲所抵消。將上述計(jì)算結(jié)果代入下式。

式中：P為農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格，a為年純收益，r為土地經(jīng)營還原率，n為農(nóng)用地經(jīng)營期限。收益還原法測算結(jié)果為24 349.97 元/667 m2（合36.52 元/m2）。

3 結(jié)論與啟示

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案例周邊同類農(nóng)用地的市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為30～35 元/m2。查詢武漢市政府公示地價(jià)文件，案例所在區(qū)域農(nóng)用地區(qū)價(jià)格約為28.42 元/m2，對比分析案例的評估結(jié)果，可以得出以下結(jié)論。

（1）養(yǎng)殖水面作為特殊的農(nóng)用地，其土地價(jià)值最終需要通過養(yǎng)殖經(jīng)營實(shí)現(xiàn)，收益還原法是將資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的預(yù)期客觀收益折算為現(xiàn)值的一種評估方法，其結(jié)果能相對準(zhǔn)確地反映養(yǎng)殖水面使用權(quán)的價(jià)格。

（2）使用收益還原法評估養(yǎng)殖水面，需要結(jié)合養(yǎng)殖水面的自然環(huán)境條件、區(qū)位條件以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，確定充分利用、收益穩(wěn)定的經(jīng)營方式，據(jù)此收集詳細(xì)的客觀經(jīng)營數(shù)據(jù)資料，為估價(jià)結(jié)論的客觀準(zhǔn)確提供重要保障。