重慶地區商業銀行住宅車位創新貸款產品調研及市場前景分析

吳歡歡

摘要：隨著重慶市人口的不斷增加，各商業住宅小區的車位逐漸成為稀缺資源。目前重慶地區住宅車位貸款多以信用卡分期的方式進行，存在利率較高、還款形式比較單一等問題。本文從重慶地區車輛規模和增長情況入手，通過分析重慶市住宅車位購買限制政策，以及銀行車位貸款類產品的現狀，提出重慶地區商業銀行住宅車位創新貸款產品的形態，以及市場前景分析。

關鍵詞：重慶;車位;創新貸款;分析

2021年5月13日發布的重慶市第七次全國人口普查結果顯示，全市常住人口共3205.42萬人，與2020年第六次全國人口普查的2884.62萬人相比，增加320.80萬人，增長11.12%，年平均增長率為1.06%，比2000年到2010年的年平均增長率0.12%上升0.94個百分點，數據表明重慶人口10年來呈現穩步增長態勢。

隨著常住人口的不斷增加，加之重慶地區獨有的窄坡路況，使得重慶地區的住宅小區，大多數無法像中國其他城市修建地面及小區周圍路邊停車場，多數住宅小區的停車場形態為小區地下停車場，受下挖深度限制，停車場地下層數及停車位數也相應受限。目前重慶地區住宅車位貸款類產品以銀行信用卡分期產品為主，經對市場和同業情況進行調研，認為存在以下商業銀行住宅車位創新貸款產品的可能：

一、重慶地區住宅車位現狀

（一）總體情況

2018年，重慶樓市成交的車位數量為28569個，銷售總金額約37.14億元，以此推算，重慶地區的車位平均價格約為13萬/個。

（二）單價情況

2018年，重慶車位的建面均價為5200元/m2，較2014年的4200元/m2，2013年的2946元/m2均有很大漲幅。

（三）未來發展情況

截至2021年上半年，重慶地區車輛保有量超過500萬輛，每千人汽車保有量超過60輛。且在過去幾年中持續增長，未來重慶地區的住宅小區車位將持續緊俏。

二、重慶市管理機構對于住宅車位銷售購買的規定

目前重慶市住房和城鄉建設委員會對于住宅車位銷售和購買行為有著嚴格的規定，根據《渝建市場[2020]5號重慶市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強和規范商品房配套車位銷售有關事宜的通知》的規定：

①商品房配套車位必須首先滿足本小區業主使用需要。需要向本小區業主以外的單位和個人出售的，在滿足本小區業主需要后，還需提供經人民法院生效的法律文書或者仲裁裁決確認書，條件非常苛刻。

②商品房配套車位預售的，房地產開發企業應取得車位預售許可。取得預售許可后，房地產開發企業決定銷售車位的，應在商品房銷售現場公告，并書面信函通知小區業主。公告之日起6個月內，車位只能向購房業主出售，且一套房屋只能購買一個車位。6個月后逐步向業主放開銷售限制，并在放開銷售限制前1個月書面通知小區業主。車位屬住宅配套車位的，一套房屋最多可購買二個車位。

③商品房配套車位現售的，房地產開發企業應進行車位產權首次登記。車位產權首次登記后，房地產開發企業決定銷售車位的，應在小區范圍內公告，并書面信函通知小區業主。公告之日起6個月內，車位只能向購房業主出售，且一套房屋只能購買一個車位。6個月后逐步向業主放開銷售限制，具體參照前款規定執行。

④房地產開發企業應按照《重慶市城鎮房地產交易管理條例》和《重慶市物業管理條例》的規定，在銷售現場或小區公示欄中公開本小區車位（含人防車位）出售情況，購房業主可根據需要承租車位（含人防車位），在承租期內，承租業主擁有承租車位的優先購買權。小區車位（含人防車位）有多余未出租或出售的，經向小區業主公示后，可臨時出租給小區業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過6個月。

⑤車位在辦理商品房買賣合同備案時，若屬于購買人購買一個車位的，房地產開發企業應提交購買人購買車位的情況說明;若屬于購買人購買兩個車位的，房地產開發企業除應提交購買人購買車位的情況說明外，還應提交關于車位銷售的情況說明及承諾書。

三、住宅車位貸款產品現狀

（一）信用卡分期類貸款產品

目前重慶地區主要有建設銀行、重慶銀行、平安銀行等在進行車位貸款產品營銷。主要通過信用卡分期方式進行，客戶首付20%～30%，分期期限為三年，產權無須抵押給銀行，三年分期總手續費為11%～13%，折算為貸款利率在年化7.3%～8.7%之間。

（二）車位抵押類貸款產品

針對住宅車位抵押貸款，很多銀行在房屋抵押管理辦法中，將其按照商用房按揭進行業務受理，一方面其貸款流程較復雜，需辦理抵押登記，且貸款成數不超過5成。另一方面，住宅車位信用卡分期，大多由同一樓盤貸款按揭業務受理銀行進行受理，排他性較強。因此該類車位抵押貸款在重慶地區基本沒有市場。

四、可優化創新的住宅車位貸款形態

①目前重慶車位購買需求較強，且車位都有單獨產權證書，客戶過戶及交易流程非常簡便。經調查，新建小區車位銷售情況良好，車位增值潛力大，且購車位客戶都至少有一套住房和車位固定資產，綜合資質較好。

②目前絕大多數商業銀行都有針對良好工作單位、良好納稅記錄、穩定公積金繳納記錄客群的純信用類貸款，貸款額度一般在30萬元以內，期限一般不超過3年，年化貸款利率一般在4.5%～6%。

③具有住宅車位貸款訴求的客群具備以下特點：第一，客戶至少擁有該住宅小區一套住宅，否則客戶不具備車位購買資質。第二，客戶或客戶所在家庭至少擁有一輛汽車。第三，客戶申請貸款的需求真實可信，即購買客戶所擁有住房所在小區的產權車位。第四，客戶需要的貸款金額在10萬元～25萬元之間。

④通過上述分析可以看出，住宅車位貸款需求客群與當前各商業銀行爭搶的優質單位、良好納稅和公積金繳納記錄的客群，在貸款期限、貸款金額等方面高度重合，且住宅車位貸款客戶，同樣具有銀行優質客群所需的穩定、貸款需求真實、違約成本高等特點，因此完全可以將住宅貸款需求客群納入商業銀行純信用貸款優質客戶群體中。

⑤若采用上述貸款“車位貸”拓展該市場，則與競爭銀行信用卡分期產品相比同樣無需抵押，但客戶無需辦理信用卡，且付出的成本低于信用卡車位分期類產品。與競爭銀行車位抵押類貸款相比，本產品無需抵押，而且貸款金額可覆蓋客戶購買車位的全款。

五、客戶準入標準

①必須為商業銀行認定的優質小區的業主;

②該業主需購買該小區車位未滿半年或擬購買該小區車位;

③借款人需為業主本人或其直系親屬;

④借款人征信顯示2年之內累計逾期不超過6次，連續逾期不超過3次，無訴訟糾紛記錄或強制執行記錄;

⑤借款人家庭收入穩定，收入償債比符合商業銀行優質客戶純信用類貸款相關要求;

⑥借款人年齡、其他資質符合商業銀行優質客戶純信用類貸款相關要求。

六、優質小區定義標準

①小區為重慶排名前100的開發商所開發的住宅樓盤;

②小區地理位置較好，需為現房或者已售房屋占所有可售房屋比例不得低于80%;

③原則上不受理拆遷安置房、經濟適用房、純商業用房、獨棟無小區住房、企業及機關等自行建造小區等;

④在售小區銷售情況良好，開發商項目回款正常，無工程訴訟糾紛，無業務維權等不良影響。

七、風險把控

①單人單筆授信金額不超過20萬元;

②借款人需提供本小區產權證明或購房合同用以證明其業主身份，受理銀行需詳盡調查客戶提供資料的真實性，保證準入客戶符合進件標準;

③可授信小區需為重慶排名前100的開發商開發的成熟小區或在售優質小區;

④借款人需提供購買該小區車位未滿半年或即將購買該小區車位的相關佐證;

⑤申請人需為本小區房屋產權人及其配偶;

⑥貸款定價原則上與商業銀行優質客戶純信用類貸款一致。

八、結束語

綜上所述，上述創新類車位貸款既具有信用卡車位分期類貸款產品純信用、無抵押的特點，又滿足了商業銀行尋找收入穩定、有真實貸款需求和場景優質客群的需求，同時參照商業銀行現有優質客群純信用貸款的利率定價又低于信用卡車位分期類產品。伴隨著重慶地區日益增長的車位購買需求，可豐富商業銀行的差異化貸款產品體系，具有很大的市場潛力。

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