我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢

張燕

摘要：一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到社會高度關(guān)注，其穩(wěn)定發(fā)展是一個重要的社會課題。然而，從現(xiàn)行情況看，我國房地產(chǎn)市場面臨著重要的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展之路十分艱難。為此，必須構(gòu)建長效調(diào)控機制，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，使之順應(yīng)社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化推進中發(fā)揮出積極作用。基于此，本文對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進行了分析，并就未來的發(fā)展趨勢進行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀;未來趨勢

由于我國人口眾多，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，加之社會投資渠道有限，人們喜歡購置房產(chǎn)、以購買房地產(chǎn)作為投資的觀念較深。因此，在某種程度上促進了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，而從政策層面看，由于一些實體經(jīng)濟紛紛加入到房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)市場投資過熱，市場風(fēng)險較高，對社會經(jīng)濟發(fā)展帶來極大影響。為此，政府希望通過宏觀調(diào)控，加強房地產(chǎn)市場管理，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，引起中央高度重視，為了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，中央出臺了系列調(diào)控措施，加強對房地產(chǎn)市場管控。倡導(dǎo)“房子是用來住的”這一總基調(diào)，控制沖動消費。房地產(chǎn)市場逐步降溫，市場歸于理性。從目前情況看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：

一是房地產(chǎn)增速進一步放緩。此輪房地產(chǎn)市場升溫從2015年開始，在“去庫存”背景下，中央加大了房地產(chǎn)市場金融支持力度，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，我國商品房銷售面積上漲很快，分別為12.85 億平方米、15.73 億平方米、16.94億平方米，同比增長6.5%、22.5%、1.7%;商品房銷售收入分別為8.73 萬億元、11.76 億元、13.37 萬億元，同比增長14.4%、34.8%、13.7%;可見，在2017年時這一增長速度最高。2018年中央調(diào)控政策出臺以后，房地產(chǎn)增速逐步放緩，政策調(diào)控發(fā)揮了作用。

二是房地產(chǎn)市場區(qū)域分化加劇。為了保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，中央希望各地根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，采取不同的調(diào)控政策，實行“一城一策”，重點是在一、二線城市加大了政策調(diào)控力度，在部分房價漲幅過快的城市實施“組合拳”，在限購、限貸，以及實施貸款加息政策，增加了購房成本，抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為，消費回歸理性。在政策調(diào)控下，不同城市的房地產(chǎn)銷售區(qū)域分化明顯。一線城市以及部分二線房價趨穩(wěn);部分二線城市及三四線城市的房地產(chǎn)銷售狀況不容樂觀，在經(jīng)過了持續(xù)上漲之后房價趨于平穩(wěn)，部分城市新房、二手房房價出現(xiàn)了下降，“投資熱”逐步降溫。

三是行業(yè)發(fā)展進一步整合。在此輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中，不少大型房企抓住了發(fā)展機遇，去庫存效果明顯，得到了快速發(fā)展。而在宏觀調(diào)控背景下，不少中小型房企融資困難，面臨巨大的資金壓力。在這種情況下，促進了房地產(chǎn)企業(yè)間的整合，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新洗牌，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了強者恒強的發(fā)展格局，在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)的競爭將由大中型房企主導(dǎo)，成為競爭的主體。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)依托其品牌效應(yīng)，運用扎實有效的運營管理水平，以及對市場的靈活應(yīng)對，不斷調(diào)整戰(zhàn)略布局，從而抓住發(fā)展機遇，擴大市場機會。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期抓緊整合中小房地產(chǎn)企業(yè)，甚至實行強強聯(lián)合，使房地產(chǎn)市場進一步向集中化方向發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題

在房地產(chǎn)業(yè)實際發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險較大，主要存在如下問題：

一是政策干預(yù)對房地產(chǎn)市場影響極大。在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，政府為了防止房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象發(fā)生，對房地產(chǎn)市場保持高度重視，遵循房子的住房屬性，堅決執(zhí)行“房住不炒”的政策，在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象會受到較大抑制，使房地產(chǎn)消費趨于理性，這對房地產(chǎn)業(yè)帶來較大影響。一方面，政府宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)無法實現(xiàn)快速發(fā)展，政府金融政策趨緊，房企融資難度加大，受限價所限，企業(yè)盈利受到影響;另一方面，政府掌握著供地節(jié)奏，影響著企業(yè)項目開發(fā)，政府通過發(fā)展規(guī)劃控制供地節(jié)奏，從而影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。

二是房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、稀缺性，它不像制造產(chǎn)業(yè)可以無窮復(fù)制，受地域因素影響較大，由于房地產(chǎn)企業(yè)眾多，而土地資源極為稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須取得一定量的土地資源，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，在土地競拍過程中，必然會有企業(yè)難以獲得土地，失去開發(fā)資源，從而在競爭中被淘汰。在新時期下，由于一些大型企業(yè)集團出于發(fā)展的需要，由非房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)市場涉足，房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌的局面，中小房企壓力加大，如果這些房企不采取有效措施，在市場競爭中將會面臨出局危險。

三是供求平衡影響導(dǎo)致房地產(chǎn)市場矛盾加劇。在“衣、食、住、行”中，住房問題與人民群眾的生產(chǎn)生活休戚相關(guān)，人們在各方需求得到滿足的情況下，對改善住房的需求十分強烈，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力。然而，作為一項不動產(chǎn)，住房所需的資金量大，人們的購買力畢竟有限，房地產(chǎn)市場也面臨著供求關(guān)系問題，經(jīng)濟不發(fā)展，人們的購買力不足，在住房供應(yīng)增加的情況下，房地產(chǎn)銷售將會面臨困難，而不少房企“重售輕租”的觀念沒有轉(zhuǎn)變，面對不同的市場主體尚未形成多元化的供銷理念，構(gòu)建多元化的供求體系，從而保證供求之間的平衡，這對房地產(chǎn)市場發(fā)展造成極大影響。

三、我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢

（一）堅持房子的居住屬性，滿足居民的住房需求

隨著人們收入不斷增長，對住房需求不斷升級，為此，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好市場調(diào)查，主動抓住發(fā)展機遇，針對不同群體推出個性化的住房產(chǎn)品，不斷滿足居民的住房需求。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進行正確解讀，深入把握不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展行情，從居民住房需求入手，建造差異化的住房產(chǎn)品，解決居民的住房問題。

（二）實行市場綜合布局，完善區(qū)域性協(xié)同發(fā)展的房地產(chǎn)市場

未來的城鄉(xiāng)之間、城市之間的差距將逐步縮小，城市群進一步拓展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要以市場為導(dǎo)向，進行綜合布局，要以區(qū)域市場為基礎(chǔ)，在區(qū)域間進行統(tǒng)籌，保證房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展。城市群為房地產(chǎn)發(fā)展帶來極大的機遇。這就需要各級政府以及房地產(chǎn)企業(yè)對區(qū)域市場認真分析，從勞動力資源、交通狀況、產(chǎn)業(yè)布局等方面入手，全面掌握區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)需求，促進區(qū)域市場協(xié)同發(fā)展。

（三）加快行業(yè)整合，推行租住并舉的運營模式

在調(diào)控政策趨緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨極大壓力，為此，需要加強行業(yè)間的整合。一方面，資金雄厚的企業(yè)可以尋求地產(chǎn)項目，擴大土地儲備，保持長期發(fā)展;另一方面，企業(yè)間可以實現(xiàn)跨區(qū)域間合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)各自的戰(zhàn)略目標。同時，可以轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，在調(diào)控升級的情況下，可以采取租售并舉策略，緩解生存壓力。

（四）構(gòu)建“地產(chǎn)+”發(fā)展模式，推進房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新

目前，房地產(chǎn)業(yè)供大于求現(xiàn)象十分明顯，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著發(fā)展瓶頸。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以“地產(chǎn)+”為依托，打造獨特的地產(chǎn)運營模式，如以旅游為依托，打造旅游小鎮(zhèn)，滿足居民的需求;如以城市地鐵發(fā)展為依托，打造功能齊全的“地鐵小鎮(zhèn)”，引領(lǐng)居民住房消費升級，推進房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。同時，可以針對特殊群體打造高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足特殊群體的住宅需求，為他們提升定制服務(wù)，推進企業(yè)長久發(fā)展。

四、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的實施路徑

（一）規(guī)范供地市場，保障住房供地需求

土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本，要根據(jù)不同群體的住房需求構(gòu)建完善的土地供應(yīng)市場。一是要推出多元化土地供應(yīng)措施，打造多元化住宅產(chǎn)品，滿足人們多元化的住房需求。如提供養(yǎng)老住宅用地，大力發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)。還可以圍繞文旅產(chǎn)業(yè)做文章，進行相應(yīng)的土地供應(yīng)政策，解決不同群體的住宅需求。二是要打通城鄉(xiāng)土地供應(yīng)限制，解決城鄉(xiāng)購房難以對接的問題，要讓農(nóng)民進城，市民返鄉(xiāng)，沒有政策阻礙，使土地供應(yīng)與住房保障政策更為適用。

（二）有序推進城鎮(zhèn)化進程，不斷完善房地產(chǎn)市場發(fā)展格局

要控制城市規(guī)模，限制城鎮(zhèn)化發(fā)展范圍。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，進行綜合布局。在當(dāng)前情況下，要對城市規(guī)模加以限制，對城市功能進行科學(xué)定位，不斷優(yōu)化城市的房地產(chǎn)市場格局，如對大中城市要限制其擴張規(guī)模與速度，對現(xiàn)有房地產(chǎn)要提高利用效率。在城市化進程中要把握節(jié)奏，與區(qū)域人口、資源進行充分協(xié)調(diào)，與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。為此，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，完善房地產(chǎn)配套服務(wù)，推動區(qū)域房地產(chǎn)市場協(xié)同發(fā)展。

（三）完善政策調(diào)控機制，加強房地產(chǎn)長效監(jiān)督

與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期有著自身的獨特之處，它受政治經(jīng)濟及社會環(huán)境的影響很深。同時，也受到人們的購買能力及經(jīng)濟預(yù)期的影響。然而，從我國房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況看，帶著明顯的臨時性、短期性特征，主要是為了防止房價暴漲、暴跌，缺少一套長效的調(diào)控監(jiān)管機制。為此，必須從多方面入手，做好政策配套，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強對房地產(chǎn)市場的長效監(jiān)督，讓人們保持理性，減少房地產(chǎn)投資獲利的預(yù)期，使居住功能占主導(dǎo)地位，保證房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟體系中的重要產(chǎn)業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的安居問題關(guān)系十分密切，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對于社會經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展有著極其重要的影響。要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)當(dāng)完善供地政策，堅持房子的住房屬性，打擊住房投機行為。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行發(fā)展模式創(chuàng)新，盤活存量，加強整合，才能求得更大的發(fā)展機會。

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